【プレジデント168】40代の2拠点ドミナント専業大家の奮闘記

さて、前回のブログの続きです↓

現在満室経営中ですが７月末に一部屋退去予定となっております(^-^;

まぁ賃貸経営は１００％満室でい続けることはできないので・・・

いかにして早く退去後に空室を埋めるか？が勝負となります(; ･`д･´)

今回退去がある物件は基本的に管理会社さんに募集をお願いしている物件ですが・・・

『できるだけ早期に物件を埋めたい( ｀ー´)ノ

　入居者の仲介手数料分さらに負担がかかるけど

　【ウチコミ】に載せて募集しよう(ﾟДﾟ)ﾉ』

と今回退去の部屋もウチコミへの掲載をすることにしてみました(^^♪

前のブログで書きましたがウチコミはまだまだ認知度が低く・・・

エリアによってはエージェントと呼ばれる不動産屋がいません(; ･`д･´)

その場合は全くエリアの話ができないウチコミの本部の方が対応してくれます(;'∀')

さらに【入居者には仲介手数料無料】と言うのが売りのために管理会社への仲介手数料は

私が立て替える仕組みとなっており管理会社が決める時よりも費用負担が増えます(^^;)

そこで思いついたことが・・・

『ウチコミの募集サイトでは家賃を少し上げてみよう(; ･`д･´)

　そうすれば少し回収が早くなるかも(^▽^;)』

と安易な考えてスタートしてみました(笑)

せこくてすみません。。。。

すると毎週ウチコミからの内見が何件もあるではありませんか♪(*´ω｀*)

まだ退去前にもかかわらずです(^^♪

基本的にウチコミ（通常はエージェントですがこのエリアはいないので本部）が立ち会ってくれるのですが・・・

『このエリアは本部の人間二人でやっているので

　そんなに簡単に立ち合いには行けません(^▽^;)

　ただし・・・

　私たちが行けない管理会社のみの立ち合いは規約違反となりますので

　絶対にしないでくださいね( ｀ー´)ノ』

とかなり融通の利かないことをおっしゃられます(ーー゛)

そのお陰で私は当然土日は行けないので内見が後手後手に回ります・・・(/_;)

ウチコミの仲介を抜かれたら仕事にならないので当然かもしれませんが・・・(-_-;)

管理会社さんにはウチコミからの内見予約の件を伝えつつ

管理会社さん独自の内見数をチェックするようにあおっておりますと・・・

『できるだけウチの方で決めれるようにします(>_<)

　退去してすぐにリフォームをかけて入居してもらうように頑張ります(;'∀')』

と私がウチコミと連携して内見予約を取ってきているので焦ったのか

かなり力を入れてくれるようになりました(*´ω｀*)

ちなみにウチコミのサイトにもスーモ等の募集サイトにもこの物件の説明物語のQRコードを載せてます(^^♪

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すると部屋や設備の写真だけではなくて結構食いつきが良くなるのです(*´▽｀*)

今回は特に内見ができない状態での募集となっているので・・・

このような物件紹介は重要ですよね(^^;)

すると数日経ってから・・・

『プレジデントさん!(^^)!

　申し込みを頂きました～(*^^)v』

と退去前に入居申し込みを頂いたとの連絡をもらいました(^^♪

『ありがとうございます( *´艸｀)

　今回は結構問い合わせの反響がありましたね～(*‘∀‘)

　これでキャンセルにならなければ退去待ちの予約アパートとなりますね♪』

都内では立地が良いとあるとは思いますがココは埼玉です(^^;)

なかなか予約待ちのアパートは聞いたことがありません(^▽^;)

すると・・・

『大丈夫です(*´з`)

　申し込みが実は二件入っております(#^.^#)

　さらにもう一件の方ももしキャンセルが出たら教えて欲しいと

　入居意欲満点です(^-^)

　実際に３件分の方が入居を希望されているんですよ(*‘∀‘)』

な・なんと嬉しすぎる悲鳴です(/ω＼)

『すごいじゃないですか～(*´▽｀*)

　なんでそんなに急に問い合わせが増えたんですかね～(^^;)』

ありがたいことですがしっかりと分析することも重要です(^-^)

『分からないのですが・・・

　近隣エリアではなく他県の方からの問い合わせが多かったんです(^^;)』

結果は分かりませんが・・・

もしかするとウチコミに少し高めの家賃を載せたので・・・

『物件は気に入ったけど家賃高いなぁ～(^^;)

　このエリアで物件がないかスーモで調べてみようかなぁ～

　・・・んΣ(ﾟДﾟ)

　スーモで同じ物件が家賃を下げて出てんじゃん(◎_◎;)

　そしたらこっちから問い合わせてみるか～(=ﾟωﾟ)ﾉ』

となったケースもあったのではないかと憶測しております(^^;)

これは実際に入居されるときに確認してみようと思いますが・・・

管理会社さんをウチコミを使うことによってあおれたことは間違いありません(^^♪

そして退去後即入居も確定しそうです(*´▽｀*)

引き続き満室経営を続けていけるように工夫しながら頑張ります(*´з`)

つづく・・・

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2020-07-15

『【告知事項有り】中古区分を見に行く(#^^#)』

サラリーマン大家事故物件下見

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さて、前回のブログの続きです↓

例年以上に活発な梅雨前線の猛威で各地で大変な被害が出ております。。。

私の故郷の鹿児島も心配になったので伯父に連絡を入れてみましたが・・・

『緊急警報がピーピーなってるけど大丈夫だ(^▽^;)

　それよりプレ太郎はコロナの影響で賃貸経営大変じゃないか心配しとった(^-^;』

幸い親戚の家は今のところ無事の様で・・・

さらには私の心配を逆にしていただいていたようです(>_<)

これ以上の被害は最小限で早く梅雨が明けてほしいものだと思います(/_;)

先日のお休みでちょっと気になった物件を見にいってきました(^-^)

私は区分マンションは一軒も持っておりませんが

今回気になった物件はとある東海エリアの築約２０年の区分マンションです(^-^)

物件情報を簡単に・・・

・販売価格４７０万

・築２２年の３０㎡以上のペット可１R

・新幹線が止まる駅から徒歩２０分※最寄り駅徒歩４分

・賃料４．９万　

・管理費０.９１万　修繕積立　０.４１万

表面利回り　１２．５％

と言う感じです(;'∀')

４９，０００円の家賃から管理費と修繕費を引くと　３５，８００円の手残りです。

『実質利回り　９．１％にしかならない(^▽^;)

　物件としてはあまり良くないと思うけど・・・(;^ω^)』

そうなのです(^_^;)

特にすごく欲しいと言う訳でもなかったのですが興味を引かれた点が・・・

【告知事項有り】です。

『これは自殺か他殺があったかな～？(^^;)

　そうすると価格交渉の余地があるかも(*´з`)

　問い合わせしてみよ～(^.^)』

価格交渉次第では勉強のために持ってみるのも一つだと思いました(^^♪

売主側の仲介不動産に連絡を入れてみますと・・・

『自殺です(>_<)

　今の二人前のご入居者様でした・・・

　内装はフルリフォーム済みになっております(^^;)』

『やはり・・・(^^;)

　価格交渉はできますか？』

『売主さんも売れないので困ってます(-_-;)

　価格交渉の話が出てきているので・・・

　物件を見て気に入っていただいたらお話しできると思います(^^;)

　事故物件でも気になさらないのですか？』

なかなか売れずにしびれを切らしているようです(^▽^;)

これはチャンスかもしれませんね～( *´艸｀)

ちなみに私は全く霊が見れませんので気になりません(^^♪

以前のブログでも書いたのですが妹はシックスセンスの世界でしたが・・・(笑)

『私全然気にならないので値段が合えば現金で買います(*‘∀‘)

　今後新幹線が止まる駅に分散して物件を持とうと思ってます(^-^)

　早速明後日であれば見に行けますので(^^♪

　ちなみに事故はいつ起こりましたか？』

『２年前でしたね・・・(´_ゝ｀)』

意外と最近でした(;・∀・)

・・・という事は２年で二人の入居者が変わっているという事・・・

何かあるのかも知れませんね～(^▽^;)

２年以上経っていれば判例では告知義務は無くなります(^^;)

実際は後で知られてトラブルになりそうなので伝えたほうが良い気がしますが(^▽^;)

数日後、早速物件を見に行きました(^-^)

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築年数は２０年をちょっと超えておりますが結構キレイに管理されております(^^♪

室内は入居されていたので見ることができまさせんでしたが・・・

『３０㎡以上あるペット可物件だし・・・

　駅からも程よく近くていい感じ( *´艸｀)

　賃料は低いけどこれ以上は下がらないだろうし・・・

　折り合いがつくなら買っちゃおう(^^♪』

と価格次第で購入の意思を固めていきました(#^^#)

念のため【大島てる】さんの事故物件サイトを見てみましたが

今回の物件は未登録となっておりました(^^;)

『価格を〇〇〇万にしてくれたら買います(*´з`)』

と希望価格を伝えますと・・・

『・・・ですよね(^▽^;)

　でもそこまでは下げてくれないと思います(^-^;』

結構指したので結果的には折り合いはつきませんでした(;^ω^)

私は事故物件でも区分であれば賃料も下限だと思っているので

気にしないようにして今後も探していこうかと思います(^-^)

今回は購入を見送りましたが・・・

少しずつ勉強を重ねて全国各地に所有物件を広げていこうかと思います(^^♪

つづく・・・

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2020-07-13

『再び満室経営開始( *´艸｀)』

サラリーマン大家満室経営

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さて、前回のブログの続きです↓

物件所有が一旦私の目標値に達成したという事もあり

【第一部　完】とさせていただきました(*´з`)

二年ちょっとほぼ毎日ブログを書いてきたのですが・・・

数日間お休みを頂いてしまいました(*ﾉωﾉ)

これからは毎日という事ではなく・・・

気ままに少しでも皆様のお役に立てることを書いていこうと思います(^^♪

自宅を除く所有で10棟38室となりましたが・・・

ここにきてついに満室経営が復活しました～(∩´∀｀)∩

とにかく苦しかったのは地方の物件でしたが・・・

こちらを満室にすることができれば他の物件は大抵すぐに埋まります(^^♪

先月末に購入した12室のファミリータイプのアパートも満室で決済完了してますし

賃貸経営の醍醐味でもある【満室経営】復活です(*^^)v

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とは言え・・・

実はコロナの影響で新築に引っ越す予定の入居者さんが

引っ越し先の新築の自宅工事の遅れにより退去が延び延びになっているので・・・

7月末にいよいよ新居が完成する模様で退去となりそうです(^▽^;)

募集は一応続けていて問合せ等が結構入るのでこのまま入居予約を取れるように

しっかりと管理会社と連携して動いていこうと思っております(^-^;

満室の秘訣は・・・

『コツコツと努力すること(ﾟ∀ﾟ)』

だと思います(#^.^#)

もちろん努力にもいろいろなものがありますが・・・

・物件を常にキレイに保っている事

・入居者さんの目線で考えて動くこと

・管理会社さんとしっかりコミュニケーションをとる事

・お金をかけすぎない必要な設備を投入すること

そんなことを常に考えて行動していくと埋まると思います(^^♪

単純に賃料を下げて埋めるというのも良いと思いますが・・・

努力でまかなえるのであれば、できる限り自分が考えて動けるところは動きたいと思います(#^^#)

まぁ私はまだ38室ですのでそんなに大きな努力をしなくても満室にできるのかもしれませんが(^▽^;)

そして満室になると当然キャッシュフローがアップするので・・・

次に購入する物件の為に体力を温存していこうと思います(^^♪

来週には梅雨も明けてくるかと思いますので・・・

しっかりと物件の周りの草むしりもしながら頑張っていきたいと思います(´▽｀*)

つづく・・・

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2020-07-03

『9棟目10棟目利回り１８％の２棟アパート購入物語(#^^#)』一国の主に(*^^)v

サラリーマン大家物語決済キャッシュフロー不動産投資

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ひとつ、今日で区切りを付けようと思います(^.^)

私の今までの投資歴7年間の集大成のブログとなります(o^^o)

さて、前回のブログの続きです↓

いよいよ決済当日です(^^♪

決済日は月末という事もあり司法書士の先生の時間の都合で11時半からスタートしました♪

地主さんにも何度も前もって時間と場所を伝えてありましたが当日の朝10時に・・・

『おいプレ(ﾟДﾟ)ﾉ

　決済の場所に来たら誰もいね～じゃね～か( ｀ー´)ノ

　ど～なってんだ？(￣д￣)』

と慌てて連絡が来ましたが・・・

『11時半って伝えたじゃないですか～(^▽^;)

　あと一時間半後ですよ～(^^;)』

『あっ・・・(-_-;)

　間違えちった・・・(;・∀・)

　どっかで時間つぶしてくるわ( ｀ー´)ノ』

超せっかちな地主さんはかなり早めに来てくれたようです(笑)

改めて時間通りに決済場所である信用金庫さんに到着し・・・

いつも通り書類に記入して入金確認を待っています(^-^)

通常は私が売主さんに渡す公租公課清算金や

売主さんが私に渡す敷金の預かり金を相殺しながら入金をしていくのですが・・・

売主さんの希望で分かりやすくするために双方諸費用は現金渡しとなりました(^▽^;)

金額は前もってお伝えしてありましたので私はキッチリと用意して持ってきました(^^♪

『おい(ﾟДﾟ)ﾉ

　預かっている敷金だ( ｀ー´)ノ

　しっかり確認しろよ～(￣д￣)

　オメーからの公租公課は

　疑う様でワリ～けど数えさせてもらうな(￣д￣)』

としっかり者の地主さんは私の渡したお金を数え始めたので・・・

私も念のため預かった金額を数えておりますと・・・

『・・・ん！？

　そもそも端数の40円が400円になってる(^▽^;)

　しかも数えてみると二万円多い(^-^;』

端数の単位が一桁上がっていたり、札が二枚も多かったりしておりましたので・・・

『多くいただいて良いんですか～？( *´艸｀)

　二万も余計に入ってますよ(*´з`)』

と多い金額をお返ししますと・・・

『あれ(;・∀・)

　まちがっちったか(;'∀')

　40円は細かいのがないから負けろ～(=ﾟωﾟ)ﾉ』

ちょっとおちゃめな地主さんはなぜか金額を間違えて入れたようです(笑)

黙っていれば気づかなかったと思いますがしっかりと当然返しました(^^♪

この物件は元は別の地主さんが所有してアパートを建ててます・・・

その地主さんが他の事業で失敗して今回の地主さんが中古で買っている物件です。

その地主さん同士の売買契約書も先日渡してもらってましたが・・・

『前の地主さんとの売買契約の日付を覚えてますか？(^-^)

　実は十数年前の今日が契約日でしたよ(^^♪

　めぐり合わせってあるんですね～(#^^#)』

なんと今回の物件が売買された日と私との決済日が同じ6月30日でした(*´ω｀*)

契約日と決済日ではちょっと違いますが・・・

この土地は6月30日に縁があるという事だと思います(´ー｀)

そして私がハウスメーカーで営業として初めて契約いただいた日も6月30日でした。

そのお施主さんの誕生日も6月30日でしたので忘れることができない

私が人生で初めて不動産に触れた日でもあります(*´з`)

『そうだったんか？(´ﾟдﾟ｀)

　それにしてもオメ～

　あの土地を買って自宅建てて良かったな(￣▽￣)

　二区画で売ってたけど・・・

　そこにして正解だったな(=ﾟωﾟ)ﾉ』

何度も書きますが私の自宅の土地を売ってくれたのもこの地主さんです(^-^)

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自宅の前の道路は私道で私と地主さんの二人で持ち分を持っておりますが・・・

今回はそこの持ち分も含めて駐車場・アパート二棟を購入しました(^^♪

するとちょっとした地主さんになった気分です( *´艸｀)

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『はい(^-^)

　隣の土地を買っていたら地続きになりませんでした(#^^#)

　これから大事に管理していきたいと思います( *´艸｀)』

実はこの契約が決まってからこの日を迎えるまでかなり慎重に生活しておりました・・・

病気や事故に会って万が一私が亡くなることがあったり

駐車場の決済が終わるまでは住宅ローンでの計画となるので

融資のために絶対に勤め先を辞める訳にもいきません(; ･`д･´)

この物件が購入できたら本当に収入的にも自宅の土地の面積的にも申し分ありません。

家族もずっと安泰となります(^-^)

それがわかっていただけに必要以上に決済までの生き方が慎重になりました(^-^;

本当に無事にこの日を迎えられて我が家の歴史が変わったと思います(*´▽｀*)

4500万で表面利回り18％以上のハウスメーカー築の自宅地続き物件(^^♪

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この物件を買ったことにより私の所有物件は自宅を除いて

アパート　7棟

貸家　3棟　

合計10棟　38室になりました～(∩´∀｀)∩

家賃収入も3000万をしっかりと超えております(^^♪

返済比率も平均で４３％ですのでキャッシュフローもしっかりと出ております( *´艸｀)

あと数年で終わる支払いもあるのでドンドンキャッシュが増えていくと思います♪

『この物件を買えたら不動産投資は足を止めよう(´ー｀)

　それ以上稼ぐ必要ももうないよな(*´з`)』

と思っておりましたが・・・

大先輩の大家仲間のお話を受けて・・・

『まだまだこれからもがんばって拡大していくぞ(ﾟДﾟ)ﾉ』

と決めた私なのでした( *´艸｀)

不動産投資をスタートした時の35歳の私。。。

本当にあの時に良く一歩踏み出すことができたと思います(*´▽｀*)

あの時の私の自由奔放な生き方は今となっては共感できませんが・・・

その強い意志だけはその頃の自分に感謝しております(;^ω^)

サラリーマンの収入を含めると５０００万がもうちょっとです♪

この先はどの会社で将来お世話になっていくか分かりませんが

私はサラリーマンを辞めるつもりはありません(#^^#)

しっかりと地に足を付けた二足のわらじで

今後も家族のためだけにしっかりと生きていきたいと思います(*´ω｀*)

金持ち父さんをめざして・・・(*´-`)

【第一部　完】

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2020-07-02

『9棟目10棟目利回り１８％の２棟アパート購入物語(#^^#)』②清掃業務委託とまさかの浄化槽(◎_◎;)

サラリーマン大家物語浄化槽清掃

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さて、前回のブログの続きです↓

新規設立の法人で鉄骨メーカーのアパート二棟を購入することにした私(^^♪

決済に向けて着々と進めていきました(#^^#)

売主さんの地主さんも非常に気が早い方なので・・・

『おい(ﾟДﾟ)ﾉ

　入居者の賃貸借契約書と物件の資料を全部渡すから

　次の休みで家に取りに来い( ｀ー´)ノ』

『伺うのは問題ないですけど・・・

　決済まであと２週間はありますよ(^▽^;)

　決済終わってからでも良いですけど(;^ω^)』

『良いんだよ(￣д￣)

　俺の中ではもうプレのもんになってる(ﾟДﾟ)ﾉ

　サッサと引き継ぎに来い(=ﾟωﾟ)ﾉ』

・・・という事で決済前でしたが全ての書類を受け取りに行きました(^▽^;)

書類は非常にキレイにまとめられていて管理の勉強にもなりました(*´ω｀*)

パッともらうだけですと失礼なので良く目を通してみますと・・・

『あれ？？(◎_◎;)

　一棟だけ浄化槽になってますね(・_・;)』

なんと二棟ある一棟だけ浄化槽になってましたΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！

このエリアは本下水が入っているのですが・・・(´_ゝ｀)

『おぉ(ーー゛)

　その一棟だけ浄化槽だ・・・

　建てた時に本下水が繋がってなかったんだな(￣д￣)』

『うちの目の前ですけど・・・

　点検って来てましたっけ？(;'∀')』

『年間一回くらい清掃入れてるよ( ｀ー´)ノ

　維持費がかかるけどなぁ～(￣д￣)』

浄化槽は年に何回かメンテナンスをしないといけません・・・

恐らく地主さんは知らないだけで年4回はメンテをしているはずです(^_^;)

しかも自宅に帰ってから浄化槽の場所を見てみると・・・

『駐車場になってるじゃん(; ･`д･´)

　これ・・・

　点検の度に車移動してもらわないといけない(´_ゝ｀)

　今まで良く対応してくれたなぁ・・・(^▽^;)』

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メンテナンスや汲み取りの際に毎回移動していたのかを管理会社さんに聞いてみますと・・・

『へっ(◎_◎;)

　浄化槽ですか？？

　本下水と言う認識でしたので・・・

　全く知りませんでした(;^ω^)』

何と管理会社さんも地主さんが自分でメンテをしていたために気づかなかったとの事(^^;)

まぁ目の前に住んでいる私も気づきませんでしたからね(^▽^;)

どちらにせよこの問題は今後早々に解決するようにしようと思います(^_^;)

後はアパートの清掃をどうするかですが・・・

私は所有物件を全て自分で清掃しております(^-^)

一か所だけ親友の子どもにアルバイトで清掃に入ってもらっているところもありますが

そこも基本的には私もしっかりと掃除に行くようにしております(*´з`)

今回は自宅の目の前となりますので・・・

『このアパートはウチが買ったって知られたくない( 一一)

　いつかはバレるだろうけど・・・

　今回は会社名義で買うんだし・・・

　清掃は自分でやらないで委託してね(ーー゛)』

と言う妻の非常に強い要望もありまして・・・

清掃を自分でやるのはやめることにします(^^;)

現在は地主さんが知り合いの業者さんに頼んで行っておりますが・・・

一旦管理会社さんに清掃の見積もりを頼みますと・・・

『二棟で月に二回清掃に行って月に17,000円くらいです(^^♪』

と高めの金額になってしまいます(; ･`д･´)

そこで・・・

『今、月に二回清掃に来ている業者さんって

　りょう（息子）の同級生のご両親だよね(。´･ω･)?

　いくらでやってくれるか聞いてみてくれないかな？(^^;)

　継続してお願いできるんだったらその方が良いよね(^▽^;)』

たまたまお知り合いの方が今までも掃除に来てくれておりましたので

妻ともママ友で知り合いという事もあり聞いてみてもらいますと・・・

『返事が来たよ～(^^;)

　一棟2000円で月に二回掃除してくれるってよ(^-^;』

今までもかなりきれいに掃除してくれておりましたが・・・

なんと破格でお願いできるとの事(>_<)

さすがにそれでは安すぎるので・・・

『そしたら二棟で月5000円でお願いできるかな？(^▽^;)』

と気持ち少し値上げさせていただいて成立となりました(*‘∀‘)

入居者さんにとっては名義は変わるものの・・・

管理会社も今までと同じところにしてますし・・・

何ら変更がない形で解決することができそうです(^^♪

浄化槽の問題は残ってますが・・・(^^;)

後はいよいよ決済を迎えるだけとなりました( *´艸｀)

自宅の近所の土地所有拡大大作戦に向けてあと少しです(*´▽｀*)

つづく・・・

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2020-07-01

『9棟目10棟目利回り１８％の２棟アパート購入物語(#^^#)』①法人設立のキッカケ(^^♪

サラリーマン大家物語融資仲介法人化

こんにちは

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いよいよ今年も残すところ半年です(^^♪

本業の方は死ぬ思いで働いておりますが・・・

不動産投資の方は最高に順調です(´艸｀*)

あと半年どちらも頑張ります(*^^)v

今日からは昨日決済が終わった利回り18%のアパートの物語です(๑˃̵ᴗ˂̵)

さて、前回のブログの続きです↓

無事に自宅の隣接地である駐車場を住宅用地として住宅ローンで購入することができた私(^^♪

残るは４５００万で１８％のアパート二棟となります(ﾟ∀ﾟ)

話は一旦この計画の契約前に戻ります(#^^#)

今回の融資先は以前から付き合いのある信用金庫さんです(*^^)v

融資が非常に厳しい中・・・

『５０００万円までなら支店長決済で融資可能です(^^)

　今回は４５００万の計画なので全く問題ないですよ～(*´з`)』

掲示された金利は変動で2.475％になります(^▽^;)

融資期間も最長１５年までですのでゆとりがある融資ではないと思います(´-ω-`)

その計算で行くと毎月の支払いは　２９９，５２５円　となります。

満室想定（現状満室）で２棟で約６８万円/月　の家賃ですので・・・

４３．９％の返済比率となります(^▽^;)

私が所有している物件のおおよそ平均値の返済比率です(>_<)

『１年後には金利は下げるようにしますので(;^ω^)』

とはおっしゃっていただいておりますが・・・

今は融資を引いて買えることが何よりも大事です(=ﾟωﾟ)ﾉ

・・・と金利ばっかり考えていたのですが・・・

『・・・ん(; ･`д･´)

　支店長決済で５０００万までの枠があるってことは・・・

　個人ではなくても行けるのか！？(ﾟдﾟ)！

　今の収入でも税率が上がっているし・・・

　今後拡大も検討するとなると法人化を常に迷っていたところだ(~_~;)

　新規法人を立ち上げて買えるなら最高だ( ｀ー´)ノ』

と恐る恐る聞いてみますと・・・

『はい(#^^#)

　全く問題ないですよ(#^.^#)

　新規法人で融資しますか？(#^^#)』

『な・なにぃ～～～(;・∀・)

　こんなに簡単に新規法人で融資承諾もらえるの？？(◎_◎;)

　しかもフルローンでΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！

　そりゃ法人化するっきゃないっしょ～( *´艸｀)』

という事で何とまさかまさかの立ち上げ前の法人で融資承諾が降りてしまったのです(^^♪

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『ありがとうございます(ノД`)・゜・。

　それでは新規法人を早急に立ち上げて・・・

　個人で購入と法人で購入の二本の契約を交わしてきます(^^♪』

『あっ(;^ω^)

　法人の契約は個人売買で構いませんが・・・

　個人の契約は仲介業者さんを入れて契約してください(^▽^;)』

『仲介ですか～(^-^;

　承知しました(;^ω^)

　それでは法人化と契約を決めてまた連絡しますね(^^♪』

という事で・・・

法人化の道へと進んでいく事になりました( *´艸｀)

個人売買は自分で契約書を作成すれば全く問題ないですし・・・

その方が仲介手数料はかかりませんので節約できます(^^♪

ただ・・・

個人売買の方は仲介業者さんを入れなくてはいけません(>_<)

そこで・・・

『私が全部契約書関係を作るので・・・

　仲介に入っていただけませんか？(=ﾟωﾟ)ﾉ』

と仲の良い業者さんにお願いしますと・・・

『また買うんですか～( *´艸｀)

　わかりました(^^♪

　良いですよ(#^.^#)』

と破格でお願いすることができました(´▽｀*)

これで今回の購入にかかる仲介手数料分の約２００万が節約となります(^^♪

法人での融資も仲介手数料も何でもお願いしてみるものだと思いました(´艸｀*)

そしていよいよ決済に向けて動いていくのでした・・・

つづく・・・

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2020-06-30

【番外編】『自宅地続き利回り１％の駐車場購入物語( *´艸｀)』こうして私は買えました(^^♪

サラリーマン大家物語駐車場

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今回で【番外編】『自宅地続き利回り１％の駐車場購入物語』は終了です(^^♪

①自宅を購入するときからの夢の計画でした(^^♪

②まさかの計画中止に泣いた時もありました・・・(ノД`)・゜・。

③あれから１５年経ってひょんなことから運が向いてきます(ﾟ∀ﾟ)

隣接している駐車場を自宅用地として金利の安い住宅ローンで買い・・・

残置となるアパート二棟を事業用ローンで購入するという二本立て計画(^^♪

総額は変わらないのでできるだけ住宅ローンとなる駐車場の契約を高くしたい私(^-^;

近隣の相場よりも高いのですが隣地という事を加味した価格を提案し・・・

結果2500万で駐車場を購入することを銀行に告げ審査を待っていると・・・

『プレジデントさん(^▽^;)

　審査通りましたよ～( *´艸｀)

　これで2500万を35年で住宅ローンの金利で融資できます(^^♪』

2500万を０．７７５％（保証料上乗せ）で融資が決定しました～(´▽｀*)

元々将来買いたかった駐車場です(^^♪

将来は庭としても使えますし・・・

建替えの際にも非常に有効的な土地です(#^^#)

この土地をまさかこんなタイミングで購入できると思っていませんでした(*ﾉωﾉ)

我が家の元々あった住宅ローンを借り換えると同時に隣地購入で新たな融資を引き・・

まとめて一本の住宅ローンとしてボーナス返済無しで35年ローンにしました(*´з`)

不動産投資をやっている限り定年後もずっと収入が安定してあります(^^♪

わざわざ期間を短くする必要性があるどころか・・・

団信も付いているので長期融資の方がかなり安心です(*^^)v

駐車場決済の日・・・

『契約と決済を二本に分けるなんて面倒くせ～なぁ(ーー゛)

　しかし・・・

　オメ～が買うだろうって思ってから

　前もってアスファルトにしたからよ～(*´з`)

　これで草も気にならね～ぞ(ﾟДﾟ)ﾉ』

優しい優しい地主さんは砂利だった駐車場を全てアスファルトにしてくれました(*ﾉωﾉ)

f:id:President168:20200620143615j:plain

この駐車場は4台止められます(^^♪

そして年収26万ですので利回りは１％です(ﾟ∀ﾟ)

この土地は繰り返しですが自宅を購入する前から欲しかった土地でしたので・・・

利回りは全く関係ありませんでした(#^.^#)

本当に本当に長年の夢が叶った瞬間でした(´▽｀*)

そして残すは4500万で購入する2棟のアパートです( *´艸｀)

これまでが私が自宅の横の駐車場を手に入れるお話でした(^^♪

人生何がいつどこで起こるかわからないものですね( *´艸｀)

話は契約前に戻ります・・・時を戻そう(=ﾟωﾟ)ﾉ

融資先の信用金庫さんと相談している時に・・・

『二本に分けて契約することになりましたが・・・

　アパートの融資は全く問題ないんですよね？(^▽^;)』

『はい(^^)

　5000万まででしたら支店長決済ですので

　全く問題なく融資させていただけますよ♪』

『5000万までなら支店長決済で問題ない・・・

　・・・Σ(ﾟДﾟ)

　そしたら・・・』

そこで私はまた閃いたのです( ｀ー´)ノ

つづく・・・

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2020-06-29

【番外編】『自宅地続き利回り１％の駐車場購入物語( ´艸｀)』④金融機関のナイスな提案(´▽｀)

サラリーマン大家物語駐車場

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さて、前回のブログの続きです↓

かゆみ止め効果のおかげ？か地主さんが我が家に隣接している駐車場とアパート二棟を売ってくれることになりました( *´艸｀)

購入金額は全部合わせて7000万円で交渉成立(´▽｀*)

相場から比べるとかなり安いうえに自宅と隣接の土地です(*ﾉωﾉ)

絶対に買わない手はありませんよね♪

ただしここで大きな問題が・・・

今まで毎年一棟ずつ購入できた融資の状況がガラッと変わったのです(;´Д｀)

そう・・・

スルガ銀行＆かぼちゃのバカ馬車問題のせいで・・・(ーー゛)

その当時にメインバンクとしていた地方銀行さんに相談に行くも・・・

『金融庁から指導がありまして・・・

　融資がかなり厳しくなっております(~_~;)

　さらには・・・

　プレジデントさんは個人の融資額である2億を優に超えてます(^▽^;)

　残念ですが当行では今回お役に立てません・・・(~_~;)』

この地方銀行さんは協力的ではあるものの・・・

借り入れマックス額を超えていたことが理由で断念しました(´-ω-`)

『でも探せば他に貸してくれる銀行があるはず(ﾟДﾟ)ﾉ

　まわりまくって見つけるしかない( ｀ー´)ノ』

と思いつく限りかなり当たったのですが・・・

『築24年の軽量鉄骨ですよね・・・(^-^;

　融資期間が減価償却残存期間の10年となってしまうほか・・・

　頭金を2割入れてもらえないといけません(^▽^;)

　今は相続以外での賃貸物件に対する融資は厳しいですね～(^_^;)』

や・・・

『融資額が大きすぎます・・・(^▽^;)

　5000万まででしたら可能ですが・・・

　それでも15年とか・・・(;´∀｀)』

と築年数の問題・融資額の問題・自己資金の問題で門前払いとなる日々が続き・・・

いよいよ行き場がなくなったある日・・・

前に飲んだことのある地元信用金庫さんの担当さんに連絡を入れてみました(;^ω^)

『いや～(^-^;

　うちも融資したいのはヤマヤマなんですが・・・

　どうしても他行さんと一緒で厳しい状況です(/ω＼)

　5000万まででしたら支店長決済で融資できますが・・・

　それですと2000万の自己資金が必要になりますね(^▽^;)』

前向きに検討してくれようとしているのですが・・・

やはりなかなか思うようにはいきません・・・(ノД`)・゜・。

『わ・わかりました・・・(/ω＼)

　残念ですが他を探します(;´∀｀)』

と、帰ろうとしたその時でした・・・

『あれ！？(◎_◎;)

　これは自宅の横ですよね？？Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

　しかもなぜか筆が駐車場の部分だけ不自然に分かれてるじゃないですか？？

　理由をお聞かせいただけますか？(。´･ω･)?』

唐突にアパートと駐車場の筆が分かれている理由を聞かれました(^▽^;)

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・赤い四角で囲まれた部分が我が家

・青い四角は二棟のアパートが建っている筆

・ピンクの部分はなぜか3筆に分かれている駐車場部分

『これ・・・

　自宅用地として駐車場を購入しませんか？(; ･`д･´)

　契約を二本に分けてください(ﾟДﾟ)ﾉ

　住宅ローンで駐車場を購入して

　アパートは事業用ローンで支店長決済で融資実行(=ﾟωﾟ)ﾉ

　二本立てなら融資できます( ｀ー´)ノ』

な・なんと契約を二本に分けて住宅ローンと事業用ローンで別々に融資実行すると言う

全く考えもつかなかった手法を提案してくれました～Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

『アパートの融資は5000万まで可能です(; ･`д･´)

　駐車場部分を2000万で契約にして分けましょう(ﾟДﾟ)ﾉ

　そうすれば金利も期間もお得にできます(^^♪

　事業用ローンは15年で2.475％と高いですが・・・

　来年は下げるようにしていきます(^▽^;)

　まずは購入できるように組み立てすることが重要ですよね(ﾟДﾟ)ﾉ』

完璧なシナリオが完成しました( *´艸｀)

このたまたま分筆されていた駐車場の理由は・・・

隣の区画にあるドンつきの道路とつなげようとしていた痕跡です(*´з`)

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分かりにくいかもしれませんが隅切りまでしっかりと分筆されてました(^▽^;)

そのおかげで今回契約を二本に分けて融資も結果二本に分けて組む計画が産まれました♪

地続きの物件の場合はいろいろな手法ができることも初めて知りました(#^^#)

ただし・・・

地続きの駐車場をいくらに設定できるかがポイントです(~_~;)

アパート融資の金利は2.475％と高いので・・・

住宅として購入する土地の価格を上げてアパート融資の金額を下げたいところです(^-^;

そして近隣相場等を再度調べて隣地購入という条件も加味した金額を提案すると・・・

『プレジデントさんΣ(ﾟДﾟ)

　融資承認通りましたよ～( *´艸｀)』

いよいよ駐車場購入の最終段階へと入っていきます(^^♪

つづく・・・

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2020-06-28

『英語を話せる人って素敵(´ω｀)』

サラリーマン大家家族日記

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さて、前回のブログの続きです↓

日曜日は家族日記です(^^♪

今日は息子の英検の受験があります(^-^)

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コロナの影響で様々な試験が中止となっておりましたが・・・

何とか英検が実施できそうで少しずつ日常が戻ってきた気もします(^^;)

我が家では私も妻も英語を話すことはできません（;´д｀）

『今後の仕事は英語をしゃべれた方が幅が広がる(=ﾟωﾟ)ﾉ

　小さい日本でしかできない仕事の選択肢より・・・

　世界に出る可能性を秘めて英語をしゃべれるようになろう( ｀ー´)ノ』

という親の勝手な考え方により小さいころから子ども達には英会話を習わせてます(^^♪

ちなみに我が家はすごい頭の良い高校を目指しているわけでもありません(笑)

息子は中学三年生で今年受験生になりますので一生懸命に日々勉強してますが・・・

私は中学３年の夏まで全く勉強というものをしたことがありませんでした(^▽^;)

英語に関しては全く分からずに中学一年生の時に受けた英検５級を落ちたくらいです(笑)

確かあの時は担任に強制でクラス全員受けさせられて

落ちたのは私と試験中に腹痛で退席した友人だけでした(。-∀-)

『英検に５級ってあるの？(◎_◎;)

　しかもそれを落ちてるって・・・

　どんだけ頭悪かったの？？( 一一)

　私ですら３級は持ってるよ(;^ω^)』

と妻に言われてしまっております(´_ゝ｀)

実際に中三の夏までは行ける高校もないと言われておりました(笑)

そこから何とか偏差値を約２０上げたのですが・・・

勉強しろと息子には私は言うことができませんね～(^▽^;)

『英検５級なら５年生のいっちゃん（妹）でも受かるよ(￣д￣)

　お父さんの英語力０級～( 一一)』

と馬鹿にもされております(´_ゝ｀)

そんな息子が今日３級ですが英検を受けてきます(^-^)

妻の姉は日本語よりも英語の方が得意ですし・・・

カルフォルニアとニューヨークの弁護士資格も持っているくらいです(^^♪

私の血では受からない気がしますが・・・

義理の姉や義理の弟はかなり優秀ですのでその血を活かしてほしいと思います(^^;)

今の様に賃貸経営を続けていき融資が終わる５０代になると

本当に毎月海外に遊びに行けるようになると思います(^^♪

それを考えて妻に・・・

『５０代は世界旅行に行こう(#^^#)

　いろんなところを回って知らない世界を楽しんでいこう( *´艸｀)』

と伝えると・・・

『やだ(￣д￣)

　あんたと二人で行っても面白くないし～(ーー゛)

　しかも英語もしゃべれないでしょ( 一一)

　英語をしゃべれるようになったらついていくことにするよ(-ω-)/』

こ・これではお金があってもつまらない人生になってしまいます(>_<)

息子と一緒に英会話でも習いに行かないといけないかもしれません・・・

でも本気で英語が喋れるようになったら本当に楽しいんだと思います( *´艸｀)

私が尊敬する会社の先輩も英語を話すことができます(^-^)

同じ仕事をして生きてきているはずなのにバイタリティーが違います(^^;)

まだまだおっさんになっている私も可能性があるかも知れません(; ･`д･´)

息子や娘に負けじと私も新たに勉強を始めていきたいと思います(ﾟДﾟ)ﾉ

人生にはいくつになっても目標を立てることが重要だと思います。

私は好き勝手生きてきた２０代・３０代の分・・・

助けてくれた家族を幸せにするためだけに生きていこうと決めておりますし

その為に英語が必要だという事であれば学んでいこうと思います(*´з`)

『コロナが落ち着いたら英会話でもやってみようかなあ・・・(^-^)

　どこか家の近くで大人が教えてもらえるところってある？？』

休みの日にでも歩いて通えるところが良いと思い聞いてみますと・・・

『はぁ！？(-"-)

　単身赴任先で休みの昼に入れて来なよ(￣д￣)

　そしたらこっちに帰ってくる暇もなく

　勉強できるだろうし・・・

　その方があんたがいなくて子ども達も勉強に集中できるでしょ(ﾟДﾟ)ﾉ』

・・・(´_ゝ｀)

英語を勉強していくのは少し先にすることにしようと思った私なのでした|дﾟ)

受かるといいなぁ～(´ー｀)

つづく・・・

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2020-06-27

【番外編】『自宅地続き利回り１％の駐車場購入物語( *´艸｀)』③蚊のおかげかな～

サラリーマン大家

こんにちは

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さて、前回のブログの続きです↓

購入した自宅の土地に将来目の前の駐車場を買う夢が果かなく散り・・・

すっかりと忘れて生活して約15年が流れました・・・(^▽^;)

自宅の土地を売ってくれた地主さんとはそれ以降も良いお付き合いをしておりました(^^♪

この地主さんとは本業の仕事でもからみがあり良くお話しさせてもらってます(*´з`)

昨年のとある暑い夏の日・・・

自宅付近で地主さんがアパートの植栽を切っている姿を見かけました(#^^#)

『腕がカイ～な(￣д￣)

　こりゃやぶ蚊がいるわ～(一一")』

と蚊と格闘しながら枝切りをしていたので・・・

『これどうぞ使ってください(^^♪』

と自宅にあったかゆみ止めを持って行きました(^-^;

すると・・・

『おぉ～(ﾟ∀ﾟ)

　プレ！

　気が利くじゃね～か(*´з`)

　かゆかったんだよなぁ～(^▽^;)』

お役に立てたようです(*^^)v

私が近所の物件を購入してアパート経営を始めているのを知っていた地主さんは・・・

『オメーあそこはうまくいってんのかよ！？(ﾟДﾟ)ﾉ

　あんまり増やしすぎると失敗するからな( ｀ー´)ノ

　か～ちゃん泣かせるんじゃね～ぞ(ﾟДﾟ)ﾉ』

ずっと付き合っているのですが妻にはとにかく優しい江戸っ子の地主さん(^▽^;)

そしてさり気なく経営がうまくいっているか心配もしてくれます(´▽｀*)

そこで・・・

『大丈夫ですよ(#^.^#)

　それに・・・

　次この自宅の横のアパートを買ったら最後にしますから( *´艸｀)』

とそれとなく売ってくださいアピールをしてみますと・・・

『これは俺のアパートじゃね～か(; ･`д･´)

　売らね～よ(ﾟДﾟ)ﾉ

　これ儲かってんだから(￣д￣)』

とあっさり玉砕をしましたが・・・

『必ず私がいつか買いますので・・・

　他の人には絶対に売らないでくださいね(*ﾉωﾉ)

　私は自宅を購入するときから

　この駐車場を買うって言ってたじゃないですか～(#^^#)』

しっかりと私が買いたい意思を伝えることに成功しました(^^♪

『わぁ～ったよ(ーー゛)

　売らね～けど売るときは話をするかもしんね～( 一一)』

しっかり伝わりましたね(#^.^#)

そして会う度と言うわけではないですが・・・

何度も何度も買いたい旨を伝えていた後に・・・

また夏が来て一緒に木を切る手伝いをしていると・・・

『来年やるか・・・( 一一)』

『へっ(;´･ω･)？

　何をするんですか？？(^▽^;)』

『オメーにこのアパート譲るんだよ(ﾟДﾟ)ﾉ

　いらね～のか？( ｀ー´)ノ』

と遂についに売却の意思を固めてくれたのです(´▽｀*)

その時のブログはこちら↓

しかも私に譲るつもりで外装内装と駐車場のアスファルトまで直してくれてます(/ω＼)

アパートには私の自宅の地続きの駐車場もくっ付いています(^^♪

長年買いたかった駐車場が賃貸経営をしていたおかげて購入することができるようになりました(´▽｀*)

そもそも15年ぶりくらいにそのキッカケの話をすることができたのは・・・

かゆみ止めのムヒを持って行った事がキッカケです( *´艸｀)

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どこに何が転がっているかわかりません(^^♪

そして融資を通すべく動いていくのでした(;^ω^)

つづく・・・

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