こんにちは
関東でハウスメーカーでサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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今日は12年前にパチンコ投資が大好きだった母が
天国へ新台を探しに旅だった日です(*´-`)
弟と待ち合わせをして墓参りに行き
母の代わりにパチンコ投資してこようと思います(o^^o)
ちなみに全く私は普段この投資はしませんが
年にこの日だけ行います(^-^;
さて、昨日のブログの続きです↓
まだまだ過去のお話ですみません。。。(^_^;)
あと3棟ほどご紹介したら現代の活動に移ります(^▽^;)
ほぼ毎日いろんなことが起こっているので・・・
早く現代に戻ってもう少しゆっくりと更新したいと思います(;^ω^)
順調にプレジデントアパートも経営できてきました(^^♪
『駐車場も思いの外順調だ(^-^)
将来新築を建てる予定地の草が生えないようにする管理が
結構大変だけど・・・(^_^;)
今はちょっと計画としては早すぎる(^^;
銀行の融資がこのペースでは引きにくいだろうし・・・
何よりもう少し様子を見ながら新築したい(^^;』
と考えておりました(;^ω^)
実際にハウスメーカーで務めております私が・・・
メーカー鉄骨・工務店在来・メーカー木造
等々所有してみて思いましたが・・・
本当に特徴が全然違います(^▽^;)
更に税金も鉄骨と木造では全く違うことも良く分かりました（;´д｀）
もちろん同じ稼ぎでも鉄骨の方が高いですね～(^_^;)
そして次の新築の計画もあわせて考えます・・・
『今回の駐車場の寸法を測る為にも
建築の大きさや間取りはしっかりと考えた(^.^)
絶対に利回り重視ではないアパートじゃないと勝てない(^_^;)
あとは時期は元より構造をどうするかだ！(ﾟДﾟ)ﾉ
正直・・・
鉄骨だろうが木造だろうが管理会社との連携ができていれば
入居率は問題ないことが分かった(; ･`д･´)
サラリーマン大家の自分が建築するときに
何より気にしなければいけないことは節税！！(=ﾟωﾟ)ﾉ
サラリーマンをあと20年するとなると・・・
その期間の会社からの収入と家賃収入がかぶる時期
が一番税金がキツクなる・・・(´Д⊂ヽ
だから建物価格を割る減価償却期間が定年後にあっても
さほど意味がない(; ･`д･´)
とすると・・・
34年や47年期間のある鉄骨やRCで建てて
定年後までのゆとりを見て減価償却期間を長めにしても
全くサラリーマン大家には無駄じゃないか！？(ﾟДﾟ)ﾉ
しかも途中で売却しちゃったら元も子もない( ﾟдﾟ)
だから・・・
新築するなら減価償却期間を短くしたいから
木造で建てよう(^o^)丿
そして・・・
メンテナンスが建築会社によって全然違うのが分かった！
次建てるのは将来建替えまで残す物件・・・
だとすると・・・
ハウスメーカーの木造でアパートを建てる(ﾟДﾟ)ﾉ
数年後に(^^♪』
ということを考えました(^.^)
簡単に言うと・・・
鉄骨造で減価償却 34年
木造で減価償却 22年 だとすると
3000万の建物をそれぞれ割ります
鉄骨（４ｍｍ以上） 3000÷34年＝88.23万が年間の減価償却費
木造 3000÷22年＝136.36万が年間の減価償却費
それぞれ減価償却期間中は家賃より引いて計算できます
家賃は鉄骨だろうが木造だろうがほぼ変わりません(*´з`)
私が計画した次のアパートの部屋数は3室でした(^-^)
家賃が仮18万/月 だとすると 216万/年
216-88.23＝127万の収入
216-136.36＝79.64万の収入 となります(^.^)
であればサラリーマン時代の収入とプラスされても
減価償却がある分税率が上がりにくい
木造で建てた方が良い(ﾟДﾟ)ﾉ
年収が 600万だとすると
木造なら税率２０％以内に納まる・・・
と考えたのでした(*^^)v
分かりにくいです・・・
すみません(ノД`)・゜・。
結論はくどいですが・・・
『サラリーマンしてるうちに建てるなら
定年までのきつい税率を乗り越えるために
減価償却期間の短い木造(ﾟДﾟ)ﾉ』
と決めたのでした(^-^)
そして次にとある理由ですぐに新築することに・・・(ノД`)・゜・。
つづく・・・
コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽｀)
私が出ておりますので是非宜しくお願いします( ｀ー´)ノ
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是非読んでみてください( ..)φメモメモ
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