【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記

関東でハウスメーカー勤務のサラリーマン大家として活動開始(^^)v自宅付近で AP9棟貸家3棟保有(^-^) その活動内容や家族の支え等を書いていこうと思います! 建築会社勤務ならではの知識と考え方で苦難を乗り切りながら? 悪戦苦闘しながらも家族の幸せを願って毎日格闘している日記のようなブログです(^-^)/不動産投資NAVI/健美家大家列伝/読売新聞資産活用フェスタ/【ニーノの部屋】第30回ゲスト/他

『築古物件を探す( ̄▽ ̄)』築古の表面利回りってあてになります~??(; ・`д・´)

こんにちは 

 

関東でハウスメーカーサラリーマン大家業との足のわらじで奮闘している

【プレジデント168】です!(^^)!

 

 

 

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さて、昨日のブログの続きです↓

 

president168.hatenablog.com

 

 

 

 今までは築浅物件のみを買ってきた私(#^^#)

 

その間に先輩投資家の皆さんの書籍もかなりの量を読みました

 

その中で5年くらい前に読んだ

 

加藤ひろゆきさん

 

【300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法】

 

という書籍に驚かされました(;゚Д゚)

 

 ※下がその書籍です(^.^)

 

 

 加藤さんは独特の言い回しで本を書いてました(^▽^;)

 

簡単に言うと『鬼のような指値を入れて

 

築古物件を格安で買い再生して貸家にするという方法です(;^ω^)

 

非常に感化され加藤さんとも

 

メールですがやり取りをさせてもらいました(^.^)

 

その書籍を改めて読み直し・・・

 

さらに新たな書籍も勉強します('ω')ノ

 

f:id:President168:20181224133835j:plain

 

↑が写真の書籍です(^^♪

 

※加藤さんの書籍ではわかりやすく、表面利回りと実質利回りが載ってますのでかなり参考になると思います(*´▽`*)

 

『かなり築年数が経っている戸建てか・・・(^_^;)

 

 今はずっと残したい物件を買ってきたけど・・・

 

 少し利回り重視の物件に移行してみようか(; ・`д・´)

 

 でも・・・

 

 表面利回りが良くても

 

 実際に購入後にリフォームやメンテに

 

 追加でお金がかかったら無意味だ(;゚Д゚)

 

 純粋に購入価格とリフォーム代を入れても

 

 かなり利回りが出る物件を探さないといけない(゚Д゚)ノ』

 

と考えるようになりました(;^ω^)

 

f:id:President168:20181221171428p:plain

 

さらに重要なことが一つあります・・・

 

それは・・・

 

『築古物件だと築年数にもよるが・・・

 

 もっても20年くらいだ(;^ω^)

 

 その建物が使えなくなった時に

 

 土地だけで売却できるのが不動産投資の良いところ(^▽^;)

 

 当たり前だけど・・・

 

 将来土地として売れるエリアで・・・

 

 しっかりと建物が建てられる土地を見極める(゚Д゚)ノ

 

 これも絶対条件だ( `ー´)ノ』

 

簡単に言うと・・・

 

建物が古くてもリフォームに費用が掛からず

 

土地の評価額以下で買える首都圏の適度に古い家探し

 

をすることにしました(*^^)v

 

物件価格が300万だとして

 

家賃が5万円だとすると・・・

 

5万×12か月=60万/年収

 

60万÷300万=20%(表面利回り)

 

この物件でしたら最近ならすぐに売れちゃいそうですね(^-^)

 

『利回り20%の物件を買ったぜ~(∩´∀`)∩』

 

なぁ~んて自慢しちゃいそうです(笑)

 

ところが・・・

 

リフォームに150万かかったとしますと・・・

 

300万+150万=400万  

60万÷450万=13.3%の利回りしかなくなります(ノД`)・゜・。

 

これならわざわざ13%くらいの利回り

 

リスクがある築古を買う価値はないですよね(;^ω^)

 

『そんな物件あるの??(◎_◎;)』

 

との声が聞こえてきそうですが・・・

 

急いで物件を探しているわけではないので

 

気長に待ちます(#^.^#)

 

とにかく情報を探しまくって失敗しないようにするしかないのです(*´з`)

 

この時私は転勤しており・・・

 

慣れ育った地元を離れておりましたので

 

なかなか土地勘もありませんし

 

ツテもありません(ノД`)・゜・。

 

それでも情報収集をしようとアンテナを張り巡らせて

 

飲みニケーションに勤しんでおりました(#^.^#)

 

すると・・・

 

たまたま訪れた築40年ほどの家の売却の相談を受けることになりました(^^♪

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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