【プレジデント168】40代の2拠点ドミナント専業大家の奮闘記

元ハウスメーカー勤務の専業大家として活動開始(^^)v自宅付近で AP15棟貸家3棟レンスペ1室駐車場32台保有(^-^) 建築会社勤務ならではの知識と考え方で苦難を乗り切りながら? 悪戦苦闘しながらも家族の幸せを願って毎日格闘している日記のようなブログです(^-^)/不動産投資NAVI/健美家大家列伝/読売新聞資産活用フェスタ/TV出演/【ニーノの部屋】第30回ゲスト/他

『リフォーム済みの古家の売却相談(;^ω^)』容積率って大事です(゚Д゚)ノ

こんにちは 

 

関東でハウスメーカーサラリーマン大家業との足のわらじで奮闘している

【プレジデント168】です!(^^)!

 

 

 

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私は今日で仕事納めです(^o^)

 

しっかり締められるようにもう一踏ん張り致します(*´-`)

 

さて、昨日のブログの続きです↓

 

 

president168.hatenablog.com

 

 『築古物件の表面利回りに惑わされない(゚Д゚)ノ

 

 リフォームが追加でかからずに・・・

 

 さらに売却を考えた

 

 出口戦略もある物件を買う( `ー´)ノ』

 

と決めて築古物件を探し始めた私(^-^)

 

なかなか物件は見つかりませんが・・・

 

ひょんなことからある相談をうけました(;^ω^) 

 

たまたま訪れた築40年ほどの家での出来事です(^^♪

 

その建物の所有者の高貴な女性

 

『住み替えを決めたんだけれども

 

 今住んでいるこの家をどうしようかと迷ってます(^^;

 

 二年前まで貸家にしていて

 

 私は別のところに住んでいたので

 

 その貸家にするときに

 

 全部リフォームしたんですよ(;^ω^)

 

 だから比較的キレイでしょ??』

 

と所有者の高貴な女性が教えてくれました(^-^)

 

『たしかに・・・(^_^;)

 

 築年数の割には水回りもキレイにされてますし・・・

 

 屋根や外壁もキレイになってますね(^▽^;)

 

 また住み替え後に

 

 貸家にしちゃえばいいんじゃないですか?(。´・ω・)?』

 

素直に貸家の提案をしました(^_^;)

 

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かなりきれいなお風呂でした(#^.^#)

 

f:id:President168:20181221155930j:plain

トイレも新しくなってます( ̄▽ ̄)

 

『なぜ貸家をやめたかというと・・・

 

 入居者さんが

 

 居住中に近隣トラブルを起こしました(;^ω^)

 

 それでもう貸家は疲れちゃったんです・・・

 

 しかも滞納がありましたし(´-ω-`)

 

 だから貸家はやるつもりはないので・・・

 

 売却しようと思ってます(^^;』

 

貸家で苦労されたお話を聞きました(^_^;)

 

確かに保証会社を入れてないと滞納したときに大変ですよね・・・

 

だから貸家ではなく売却してきれいにしたい様でした(^_^;)

 

『そうでしたか・・・(^▽^;)

 

 売却するといくらくらいを考えてますか~(^.^)』

 

『そうですね~

 

 500万位でしょうか?(^▽^;)』

 

まさにどんぴしゃりの相場でした(^.^)

 

ところがここから頭を一瞬でフル回転させます(◎_◎)

 

『まさに相場・・・Σ(・ω・ノ)ノ!

 

 いや相場より少し安い回答だ・・・(@_@。

 

 築40年だし・・・

 

 更地にしないと売れないかもしれない(^▽^;)

 

 更にこの土地は72㎡で

 

 容積率が100%だ・・・(; ・`д・´)

 

 だから土地だけで売るときにかなりきつい・・・(-"-)

 

 買った人が売るときに苦労する物件だなぁ・・・(^^;

 

 ここは冷静に安パイで答えよう(一一")』

 

と個々の土地は一種低層地域だったので・・・

 

建ぺい率50%で容積率が100%なので

 

土地と同じ大きさの建物(72㎡)までしか建てられません(^_^;)

 

すると将来再建築する際には

 

少し小さい規模しか建てられないので売りにくくなります(^▽^;)

 

そこで・・・

 

『建物が古いので価値が出ません(^▽^;)

 

 土地値が500万だとしても・・・

 

 解体費用が150万はかかります(´-ω-`)

 

 それを引くと350万くらいですかね~(;^ω^)

 

 なので・・・

 

 持っていてやっぱり貸家として使うのが

 

 良いのではないでしょうか?(^o^)丿』

 

と再度しっかりと

 

『売却は損です!』

 

とお伝えしました(;^ω^)

 

すると・・・

 

『やっぱり貸家はもうやりたくありません(´-ω-`)

 

 売却しても350万位ですか・・・

 

 リフォームで300万以上はかかってますが・・・(>_<)

 

 そしたら・・・

 

 プレジデントさん!

 

 この家を買ってくれませんか?(>_<)』

 

『えぇ~Σ(゚Д゚)

 

 私がですか~?(◎_◎;)』

 

はたまたいろんなところから話が舞い込んでくるものです(゚Д゚;)

 

どうなることやら・・・

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

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