こんにちは
関東でハウスメーカーでサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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私は今日で仕事納めです(^o^)
しっかり締められるようにもう一踏ん張り致します(*´-`)
さて、昨日のブログの続きです↓
『築古物件の表面利回りに惑わされない(゚Д゚)ノ
リフォームが追加でかからずに・・・
さらに売却を考えた
出口戦略もある物件を買う( `ー´)ノ』
と決めて築古物件を探し始めた私(^-^)
なかなか物件は見つかりませんが・・・
ひょんなことからある相談をうけました(;^ω^)
たまたま訪れた築40年ほどの家での出来事です(^^♪
その建物の所有者の高貴な女性が
『住み替えを決めたんだけれども
今住んでいるこの家をどうしようかと迷ってます(^^;
二年前まで貸家にしていて
私は別のところに住んでいたので
その貸家にするときに
全部リフォームしたんですよ(;^ω^)
だから比較的キレイでしょ??』
と所有者の高貴な女性が教えてくれました(^-^)
『たしかに・・・(^_^;)
築年数の割には水回りもキレイにされてますし・・・
屋根や外壁もキレイになってますね(^▽^;)
また住み替え後に
貸家にしちゃえばいいんじゃないですか?(。´・ω・)?』
と素直に貸家の提案をしました(^_^;)
かなりきれいなお風呂でした(#^.^#)
トイレも新しくなってます( ̄▽ ̄)
『なぜ貸家をやめたかというと・・・
入居者さんが
居住中に近隣トラブルを起こしました(;^ω^)
それでもう貸家は疲れちゃったんです・・・
しかも滞納がありましたし(´-ω-`)
だから貸家はやるつもりはないので・・・
売却しようと思ってます(^^;』
と貸家で苦労されたお話を聞きました(^_^;)
確かに保証会社を入れてないと滞納したときに大変ですよね・・・
だから貸家ではなく売却してきれいにしたい様でした(^_^;)
『そうでしたか・・・(^▽^;)
売却するといくらくらいを考えてますか~(^.^)』
『そうですね~
500万位でしょうか?(^▽^;)』
まさにどんぴしゃりの相場でした(^.^)
ところがここから頭を一瞬でフル回転させます(◎_◎)
『まさに相場・・・Σ(・ω・ノ)ノ!
いや相場より少し安い回答だ・・・(@_@。
築40年だし・・・
更地にしないと売れないかもしれない(^▽^;)
更にこの土地は72㎡で
容積率が100%だ・・・(; ・`д・´)
だから土地だけで売るときにかなりきつい・・・(-"-)
買った人が売るときに苦労する物件だなぁ・・・(^^;
ここは冷静に安パイで答えよう(一一")』
と個々の土地は一種低層地域だったので・・・
建ぺい率50%で容積率が100%なので
土地と同じ大きさの建物(72㎡)までしか建てられません(^_^;)
すると将来再建築する際には
少し小さい規模しか建てられないので売りにくくなります(^▽^;)
そこで・・・
『建物が古いので価値が出ません(^▽^;)
土地値が500万だとしても・・・
解体費用が150万はかかります(´-ω-`)
それを引くと350万くらいですかね~(;^ω^)
なので・・・
持っていてやっぱり貸家として使うのが
良いのではないでしょうか?(^o^)丿』
と再度しっかりと
『売却は損です!』
とお伝えしました(;^ω^)
すると・・・
『やっぱり貸家はもうやりたくありません(´-ω-`)
売却しても350万位ですか・・・
リフォームで300万以上はかかってますが・・・(>_<)
そしたら・・・
プレジデントさん!
この家を買ってくれませんか?(>_<)』
『えぇ~Σ(゚Д゚)
私がですか~?(◎_◎;)』
はたまたいろんなところから話が舞い込んでくるものです(゚Д゚;)
どうなることやら・・・
つづく・・・
コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽`)
私が出ておりますので是非宜しくお願いします( `ー´)ノ
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