【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記

関東でハウスメーカーに勤めながらサラリーマン大家として活動開始から5年で家賃収入2000万(^^♪7年で3000万オーバー(^^)vその活動内容や家族の支え等を書いていこうと思います! 建築会社勤務ならではの知識と考え方で苦難を乗り切りながら?また、間違った知識で壁にぶつかり。。。(-_-;) 悪戦苦闘しながらも家族の幸せを願って毎日格闘している日記のようなブログです(^-^)

『利回りを上げて金利を下げろ!(゚Д゚)ノ』状況次第でフルローンでも美味しい( *´艸`)

こんにちは 

 

関東でハウスメーカーサラリーマン大家業との足のわらじで奮闘している

【プレジデント168】です!(^^)!

 

 

 

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せりなずなごぎょうはこべらほとけのざすずなすずしろこれぞななくさ

 

あってますか?σ(^_^;)

 

天国の母に小さい頃から教えてもらった詩です(^o^)

 

今日は七草粥を食べて一年元気に過ごすための願掛けの日ですね( ^ω^ )

 

 

さて、昨日のブログの続きです↓

 

 

president168.hatenablog.com

 

 

 同じ会社の先輩のチョキさんとの飲み会で

 

日本政策金融公庫について聞いた私(; ・`д・´)

 

『登記料等がかからないなら融資もありかも( `ー´)ノ

 

 ちょっとシミュレーションして考えてみよう(^^;)

 

 価格を抑えられて金利も抑えられれば

 

 フルローンでもいいんじゃないか??( ゚Д゚)』

 

と現金で買うよりも

 

金利が安いこの時代であれば融資を使うことを考え始めました(^-^)

 

良く言われることで

 

【フルローンやオーバーローンで買った人は将来破綻する】

 

とありますが・・・

 

『物件と金利次第だと思います(-ω-)/』

 

f:id:President168:20190104130848p:plain

 

なぜなら・・・

 

5000万(10%の利回りと仮定)した場合

 

仲介手数料 168.48万

登記費用             150万(物件によりますが概算)

火災保険料                20万

 

計 5338.48万円 に対して

 

金利1.8%の25年でフルローンやオーバーローンを組むのと

 

5000万の【フルローン】 は月々の支払  207,092円

5400万の【オーバーローン】は      223,660円

 

となり、月の家賃収入想定の 416,666円から差し引くと

 

【フルローン】 416,666円-207,092円=209,574円

【オーバーローン】416,666円-223,660円=193,006円

 

となります。(管理費・税等引く前です)

 

それに対して同じ条件の物件を

 

5000万の物件に1000万指値して

 

さらに仲介手数料は問答無用で50万としてもらい

 

登記費用も 120万にしてもらうだけで

 

購入価格 4000万

仲介手数料 50万

登記費用 120万

火災保険  20万

 

計4190万となりますね(゚Д゚)ノ

 

家賃は500万/年収は変わらない(#^^#)

 

さらにローンの期間は同じ25年でも 金利0.7%にします(^^♪

 

すると・・・

 

4000万の【フルローン】   145,378円

4200万の【オーバーローン】 152,647円

 

家賃は同じく月で 416,666円ですので手残りは・・・

 

【フルローン】 416,666円-145,378円=271,288円

【オーバーローン】416,666円-152,647円=264,019円

 

と当たり前ですが手残りが最初の計算よりも増えますね(*^^)v

 

この計算で行きますと5000万の物件を普通に買った方と

 

指値して仲介手数料や金利等を交渉した場合では

 

フルローンで買ったとしても手残りが増えますよね(#^.^#)

 

しかも後者の場合ですと表面利回りは12.5%まで上がります(^^♪

 

これは実際の例に近い物件想定です(=゚ω゚)ノ

 

非常にわかりにくく説明してしまいましたが・・・

 

私の結論は

 

『フルローンだろうがオーバーローンだろうが

 

 築年数と利回りと金利のバランスを操作できれば

 

 融資を組めるだけ組んでも怖くない(゚Д゚)ノ』

 

ということになりました(#^.^#)

 

もちろん現金が有り余っていたら組まなくてよいと思います(笑)

 

ただし・・・

 

金利が低くても注意する点として

 

・銀行諸費用が高くないか?

金利も当初優遇のみで期間終了後の上がらないか?

・共同担保等の条件が厳しくないか?

 

この点は注意したほうが良いと思います(; ・`д・´)

 

少なくとも私はそのような条件で借りたことはないです(^^♪

 

今回得に融資付けをする場合に抵当権等は付けたくありません( `ー´)ノ

 

なぜなら長期保有するつもりはなく・・・

 

しかも物件価格が抑えられたので登記料をかけたくないですし・・・

 

近い将来妻や息子に建物の名義を移すこと

 

も考えているからです(=゚ω゚)ノ

 

建物価格が安いので非課税枠で上げられちゃいますしね(^-^)

 

そんなことを考えながら・・・

 

『日本政策金融公庫の無担保ローンで行こう( *´艸`)』

 

と決めて相談に向かう私なのでした・・・

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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