こんにちは
関東でハウスメーカーでサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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せりなずなごぎょうはこべらほとけのざすずなすずしろこれぞななくさ
あってますか？σ(^_^;)
天国の母に小さい頃から教えてもらった詩です(^o^)
今日は七草粥を食べて一年元気に過ごすための願掛けの日ですね( ^ω^ )
さて、昨日のブログの続きです↓
同じ会社の先輩のチョキさんとの飲み会で
日本政策金融公庫について聞いた私(; ･`д･´)
『登記料等がかからないなら融資もありかも( ｀ー´)ノ
ちょっとシミュレーションして考えてみよう(^^;)
価格を抑えられて金利も抑えられれば
フルローンでもいいんじゃないか？？( ﾟДﾟ)』
と現金で買うよりも
金利が安いこの時代であれば融資を使うことを考え始めました(^-^)
良く言われることで
【フルローンやオーバーローンで買った人は将来破綻する】
とありますが・・・
『物件と金利次第だと思います(-ω-)/』
なぜなら・・・
５０００万（10％の利回りと仮定）した場合
仲介手数料 １６８．４８万
登記費用 １５０万（物件によりますが概算）
火災保険料 ２０万
計 ５３３８．４８万円 に対して
金利1.8％の２５年でフルローンやオーバーローンを組むのと
５０００万の【フルローン】 は月々の支払 207,092円
５４００万の【オーバーローン】は 223,660円
となり、月の家賃収入想定の 416,666円から差し引くと
【フルローン】 416,666円－207,092円＝209,574円
【オーバーローン】416,666円－223,660円＝193,006円
となります。（管理費・税等引く前です）
それに対して同じ条件の物件を
５０００万の物件に１０００万指値して
さらに仲介手数料は問答無用で５０万としてもらい
登記費用も １２０万にしてもらうだけで
購入価格 ４０００万
仲介手数料 ５０万
登記費用 １２０万
火災保険 ２０万
計４１９０万となりますね(ﾟДﾟ)ﾉ
家賃は500万/年収は変わらない(#^^#)
さらにローンの期間は同じ25年でも 金利を0.7％にします(^^♪
すると・・・
4000万の【フルローン】 145,378円
4200万の【オーバーローン】 152,647円
家賃は同じく月で 416,666円ですので手残りは・・・
【フルローン】 416,666円－145,378円＝271,288円
【オーバーローン】416,666円－152,647円＝264,019円
と当たり前ですが手残りが最初の計算よりも増えますね(*^^)v
この計算で行きますと5000万の物件を普通に買った方と
フルローンで買ったとしても手残りが増えますよね(#^.^#)
しかも後者の場合ですと表面利回りは12.5％まで上がります(^^♪
これは実際の例に近い物件想定です(=ﾟωﾟ)ﾉ
非常にわかりにくく説明してしまいましたが・・・
私の結論は
『フルローンだろうがオーバーローンだろうが
築年数と利回りと金利のバランスを操作できれば
融資を組めるだけ組んでも怖くない(ﾟДﾟ)ﾉ』
ということになりました(#^.^#)
もちろん現金が有り余っていたら組まなくてよいと思います(笑)
ただし・・・
金利が低くても注意する点として
・銀行諸費用が高くないか？
・金利も当初優遇のみで期間終了後の上がらないか？
・共同担保等の条件が厳しくないか？
この点は注意したほうが良いと思います(; ･`д･´)
少なくとも私はそのような条件で借りたことはないです(^^♪
今回得に融資付けをする場合に抵当権等は付けたくありません( ｀ー´)ノ
なぜなら長期保有するつもりはなく・・・
しかも物件価格が抑えられたので登記料をかけたくないですし・・・
近い将来妻や息子に建物の名義を移すこと
も考えているからです(=ﾟωﾟ)ﾉ
建物価格が安いので非課税枠で上げられちゃいますしね(^-^)
そんなことを考えながら・・・
『日本政策金融公庫の無担保ローンで行こう( *´艸｀)』
と決めて相談に向かう私なのでした・・・
つづく・・・
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