こんにちは
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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さて、前回のブログの続きです↓
不動産投資をされている投資家の多くは物件所有の際に
銀行より融資を引いてレバレッジを効果的に使っているケースが多いと思います(#^^#)
もちろん現金で購入されている方も私の身近にもいらっしゃいますが(^▽^;)
一般的にプロパーローンと言われる金融機関独自の審査ののちに融資実行してくれる
融資を利用されている方も多いと思いますし、私もその一人です(#^.^#)
私の場合は融資内容もいつでも固定に変えられる変動金利ではなく・・・
固定期間契約のある固定金利で借りておりますが・・・
以前に銀行との金銭消費貸借契約後に融資実行不可となったことも
この変動と固定金利の選択の影響でした(笑)
現在銀行さんと次の物件についての金利や実行時期を相談している中・・・
ちょっと疑問に思ったことを相談してみました(#^^#)
『今はおおよそ満室経営してますので物件を売却することはないのですが
あと数年後に一つ物件を売却します(*´з`)
その物件は１０年固定で借りておりますが・・・
売却する時期によっては固定契約の残期間がでますよね～(^^;)
その場合はやっぱりペナルティーを支払う形になりますか？(^-^;』
固定契約期間中の売却は基本的に違約と言う形で銀行にペナルティーを支払います。
ですので売却の可能性を秘めている物件は
その時期に応じて固定期間を定めるのがベストだと思います(;^ω^)
『そうですね・・・(^^;)
どうしても固定期間中に売却されますと
違約としてペナルティーがかかります(^_^;)
プレジデントさんのお考えの物件を
仮に今売却した場合の金額を計算しましょうか？(^-^)』
『ありがとうございます(#^^#)
今売却することはないのですが、せっかくですので参考に(^^♪』
『この金額は概算計算ですが
残期間と残額によって変わってきますが・・・
今ですと固定期間９年残ってますので・・・
１５０万くらいになります(^▽^;)』
『そんなにかかるのですか～(◎_◎;)
ちなみに私の場合は
いつも手数料を負けてもらってるじゃないですか～♪
今回も数年後にそんなご相談できますか～( *´艸｀)』
銀行さんにはいつも大変申し訳ないのですが・・・
全て金銭が発生する場合は必ず値引き交渉して半額位にしてもらってます(^▽^;)
例えば固定期間がいったん終わって再度新たに固定を選択する場合も
数万円の費用が掛かります(^-^;
すると・・・
『プレジデントさんにはお世話になっているので何とかしたいところですが・・・
この金額ばっかりはかなり厳しいと思います(>_<)
なぜかと言いますと・・・
私ども銀行も【インターバンク市場】から借りたお金を融資します(^^;)
ですのでこの金額は
私どもが【インターバンク市場】に支払う費用と言うことになります(;^ω^)
いわゆる又貸しと言う感じの方が分かりやすいかも知れませんね(^▽^;)』
との事でした(^^;)
聞いたことはもちろんありましたが・・・
融資をするためにインターバンク市場から銀行が融資を受けた時の手数料だそうです(^^;)
『それならなかなか難しそうですよね・・・(; ･`д･´)
非常に勉強になりました(#^^#)
私たちハウスメーカーも広く浅い知識ばかりなので・・・
こういうお話は非常に勉強になります(*´з`)
この物件はあと数年保有して残期間が更に少なくなってから
売却していこうと思います(^▽^;)』
本当に知らないことばかりです(^_^;)
このブログを読んでいる方は金融の詳しい方もいらっしゃるので恥ずかしいですが・・・
広く浅い知識だけではなくもっとしっかりと日々勉強していこうと思う出来事でした(^^♪
つづく・・・
サラリーマン大家として築浅・築古・アパート・戸建ての所有まで( *´艸｀)
～～～～～～～所有物件取得の物語ブログ(*‘∀‘)～～～～～～～
所有物件の購入物語をそれぞれまとめたブログ達です(^^♪
ぜひ見てみてください♪
①【サラリーマン大家デビュー物語】
☆築７年の任意売却戸建て所有のお話(*´з`)☆
②【築５年鉄骨メーカーアパート購入物語】
☆JR駅徒歩９分AP♪金消契約後の悲劇を乗り越えてΣ(ﾟДﾟ)☆
③【初の地方物件購入(^-^)目指せ個人事業主物語】
☆栃木県の鉄骨メーカーAP♪本気の手紙を添えて買付(=ﾟωﾟ)ﾉ☆
☆入居率５０％を満室にできるまでのお話( *´艸｀)☆
④⑤【築4年BBQ付の億越えアパート購入物語】
☆土地を無償提供してもらったおかげで購入(#^^#)☆
⑥【木質ハウスメーカーで新築物語(*^^)ｖ】
☆コンセプトアパート建築で金利は０・６９％(#^^#)☆
⑦【初の築古物件(^-^)リフォームなしの戸建て購入物語(=ﾟωﾟ)ﾉ】
☆１６０万で４３．５％の高利回り物件(・´з`・)☆
⑧【地続きで購入(*^^)v高利回り物件購入の物語】
☆２００万で３９％の物件所有(^^♪二棟で４１％の物件☆
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コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽｀)
是非宜しくお願いします( ｀ー´)ノ
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