こんにちは
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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さて、前回のブログの続きです↓
賃貸経営をする経営者には大きく分けると二種類の方がいると思います(^-^)
一つ目は当然ですが遊休地を所有していて運用を考えての賃貸経営のケース(*´з`)
二つ目は私たちの様に投資として賃貸住宅として不動産を購入するケース(#^^#)
どちらも経営してからは満室経営でより利回りを良くするために働きます(^^♪
ところが実は賃貸経営をしたいわけではなく建築してしまうケースもあります(^-^;
それは元々資産をたくさん持たれており・・・
相続の時に多額の税金を支払わなければならないケースです(^▽^;)
私からすればかなりうらやましい話ですが・・・
当の本人や相続人からしてみれば、相続税対策は死活問題です(; ･`д･´)
資産ももちろん相続しますが・・・
負債も相続人に相続されるために・・・
あえて融資を組んで借金を作り資産と相殺させることで相続税を減税するケースの事ですね(´ー｀)
結構地主さんは良くやってます( *´艸｀)
先日同じように相続対策で所有している遊休地に建物を建築して借金をしようと
相談に来た方のケースですが・・・
『実は遊んでいる土地があります(^_^;)
そこに賃貸住宅を建てて負債を作って相続対策をしたいのですが・・・
いくらくらい負債を作ればよいか教えてもらえますか？(^^;)』
と言うどこにでもあるようなお話でした(^-^)
『もちろん資産状況を詳しく教えていただいてからの提案ですが・・・
せっかくやるなら後世にはしっかりとした収入源として残せる
先を見据えた計画にしながら対策した方が良いですよね(^^♪
他に賃貸住宅を経営されていますか？(*^^*)』
と聞くと・・・
『はい(^-^)
〇〇に数年前に賃貸住宅を建てております(#^.^#)
今回の土地は△△に建てる予定ですが・・・
賃貸は成り立ちますか？？(;^ω^)』
実際に数年前にも相続対策で建てていたようでした(#^^#)
が・・・
『ちょっと待ってください(; ･`д･´)
〇〇も△△も調整区域ですよね(◎_◎;)
建てることができるケースもありますが・・・
場所によっては相続対策にならないケースもありますよ！？(;'∀')』
この方が持っている土地は調整区域だったのですΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！
調整区域とは
基本的に土地は市街化区域と調整区域に分かれます。
市街化区域は建物を建てるための法規制を守れば問題なく建てられますが、調整区域は建物を建てることを抑制している地域の為、基本的に建てることはできません(^^;)
その代わりに固定資産税等の税金は安く設定されております(*´з`)
『そうなんですか！？(◎_◎;)
前回建てた時はそんな事聞きませんでしたが・・・(-_-;)』
『前回建てた〇〇エリアは調整区域でも特例により
建築が問題なくできるエリアですね(^^;)
その代わりに土地の税金も元々宅地並み課税をされており
市街化区域と変わらない特別な調整区域です(^▽^;)
今回の場所は特例を駆使して建築することができますが・・・
建築後に土地の資産価値がとんでもなく上がります(;´∀｀)』
そうなのです・・・
市街化区域で固定資産税を無駄に払っている場合は建築物を建てると節税効果が期待できますし・・・
負債を抱えることで資産と相殺して相続税対策になりますが・・・
調整区域の税金は安く抑えられているので建物を建てると価値が上がります(-_-;)
その結果・・・
この土地の固定資産税は元々ないに等しいものでしたが・・・
建てた時の資産をしたところ・・・
㎡あたり10万以上の資産価値に生まれ変わってしまったのですΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！
この方の場合は相続対策は成り立ちませんでしたが・・・
単純に資産活用として実際に建てられて利益を得ておりますが・・・
実際にこのようなケースもありますので調整区域の建築は注意が必要です(=ﾟωﾟ)ﾉ
土地の価値が上がるのは嬉しいですが・・・
そんなことも知らずにただ建てていたら大変なショックを受けてしまうような事例でした(^^♪
やっぱり知識がある方と相談しながら建築も経営もやったほうが良いですね(*´ω｀*)
つづく・・・
コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽｀)
是非宜しくお願いします( ｀ー´)ノ
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