こんにちは！
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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さて、前回のブログの続きです↓
先日波乗りニーノさんのセミナーではパワーストーンにて幸運を運ばれている4人が集まりました～(´艸｀*)
※てっかんさんと中森サトルさんは掲載許可を頂いてないのでお顔を隠してます(^^♪
私は一番左のデコッパチです(*´з`)
パワーストーン効果は本当にすごいのでお勧めですよ～( *´艸｀)
昨夜飛び込んできたニュースは・・・
JR宇都宮線の『東大宮駅』に来春から快速が止まるとのことΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！
東大宮で26世帯を所有している私には超朗報です( *´艸｀)
パワーストーンのおかげですね(´艸｀*)
ニーノさんのお話は今回も学ぶことだらけでした(´艸｀*)
いくつも考え直すことがあったのですが、その中で・・・
『残債利回り』のお話がありました(^-^)
ニーノさんは
『残債利回りが２３％を超えると安心です(#^^#)』
とおっしゃってましたが、確かに23％超えるとかなり驚異的だと思います(*´з`)
通常は表面利回りで計算することが多いですが、残債利回りとは
家賃収入÷現在の残債＝残債利回り となります。
現金で購入している物件が多い方や築古物件の驚異的な利回りで保有している方はこのくらいの利回りにたどり着けるのかも知れません(^▽^;)
残債利回りという言葉は理解しておりましたが、実際に計算するという事はありませんでしたので・・・
『フルローンとオーバーローンで買い進めて来たからなぁ(^▽^;)
あんまりいい数値は出なそうな気がするけど・・・(;´∀｀)』
という事で私の残債利回りを改めて計算してみると・・・
『現在は１３％だ(。-`ω-)
数年経つと完済物件が増えていくからもっと良くなるかなぁ(/ω＼)』
という感じでした(^▽^;)
先ほども書きましたが、築古は利回りも残債利回りも高くなりがちで・・・
築浅物件は利回りも残債利回りも低くなりがちだと思います(^-^)
もちろん購入時が一番低い数値で出てくるので、所有期間が長くなればなるほど残債も減っていくので利回りは上がっていくことになります(#^^#)
一般的には１０％～１５％くらいまで行けば優秀な部類と言われておりますが・・・
高いに越した事はないと思います(^▽^;)
この残債利回りが高いという事は安定経営ができているという事につながりますが
レバレッジを効かせるという不動産投資の大きな醍醐味からは少し外れてきている
という事にもなるかと思いますので、拡大を考えている場合は残債利回りを安定ラインで維持しながら、レバレッジを効かせて物件を購入して拡大していくという方法も一つかと思います(*´ω｀)
私の場合は築浅物件が多いので爆発的な利回りとは言えないと思います(^▽^;)
が、金利が比較的低いという事や返済期間が比較的短めに設定しているという事から
毎月の元金返済は100万くらいにしております(#^^#)
これって毎月100万円貯金している感覚だと思っております(´艸｀*)
不動産投資は融資を引いて物件保有をしていくと棟当たりで貯蓄をしている
と私は考えております(*´з`)
毎月100万資産形成して、毎月100万キャッシュフローが出ると良いですよね(∩´∀｀)∩
そこまではなんとか来れました(^^♪
最近さらに拡大するためによく考えることは、売却をすることです(; ･`д･´)
ニーノさんもおっしゃっておりましたが、売却してキャピタルで利益を出すことが拡大のキーになると思いなおしてきました(^▽^;)
手ごろに売るとなると築古の・・・
と毎回同じ話をしても仕方がありませんので今日はやめておきます(笑)
私は今43歳ですが、49歳になるまでに不動産投資は方向性を固めるつもりです(ﾟДﾟ)ﾉ
なぜかと言いますと50歳を素敵に生きていくためにはその一年前までが重要だと思います(*´ω｀)
そして49歳は50歳を素敵に生きていくための練習の一年間にしたいと思ってます(^^♪
ニーノさんのようなカッコいい大人になれるようにまた頑張っていきたいと思います( *´艸｀)
今回の会場でお話させていただいた皆様とも今後も情報交換をさせていただきながら、学ばせていただきながら大家業を楽しんでいきたいと思いますので、宜しくお願い致します(*´ω｀*)
つづく・・・
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