こんにちは！
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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さて、前回のブログの続きです↓
昨日は仕事始めとして銀行さんに賀詞交歓会の挨拶に行ってきました(*´з`)
本業では一応拠点の長なので今年ビジネスパートナーとして共存共栄していくために大切なお仕事の一つです(^^♪
年始のあいさつ回りですので様々なお話をしているのですが・・・
本業のお話としては
『遊休地を活用予定の地主さんを紹介してもらう』
と言うのが重要なポイントになってきます(^^)
都会の地主さんは賃貸経営自体にマイナスイメージを持たれてないのかもしれませんが、私が任されているエリアは都内近郊。かつ、少し外れると地方エリアに足を踏み入れる場所となります(^▽^;)
すると・・・
『アパートを建てても飽和状態でしょ～・・・
しかもこのエリアで家賃取れるの～？(ーー゛)』
と言う当たり前の不安が襲ってきます(^▽^;)
特に今まで賃貸経営をしている地主さんは空室リスクも良くわかっているのでその点は敏感ですよね(;^ω^)
そこにさらに追い打ちをかけるのが・・・
【2022年 生産緑地問題】です(-ω-)/
「生産緑地」とは簡単に言うと、通常は高額な固定資産税を納めなければならない土地でも、【農地】や【緑地】として最低30年間維持管理する代わりに税制の優遇を受けられるという制度です(*´з`)
この生産緑地は1992年に一斉に指定されております・・・
それが期限を迎えるのが来年の2022年なのです(; ･`д･´)
そうするとどのような問題が出てくるかと言うと・・・
・30年間手放せなかった土地を手放すことができる➡売地が増える
・特例で抑えられていた固定資産税が高くなる➡建物を建てて節税を検討
と言うのが主な問題と考えます(^^;)
当然売地が増えると土地の価値が下がることも予想されますし・・・
建物を建てると言っても自宅を建てることは少ないので、賃貸を建てるとなるとさらに飽和状態になりかねない・・・
私達、大家さんには非常に重要な問題になってきますね(^▽^;)
それは、自分のエリアに物件が増えるだけではなく・・・
広大にある土地に広くて新しくて安い物件が増えることにより、今以上に賃料が取れなくなることが想定されるからです(ﾟДﾟ)ﾉ
これは関東圏の大家さん達には非常に重要です(^▽^;)
実は生産緑地の申請を出しているエリアは関東がダントツ多いのです(; ･`д･´)
国交省のデータを見てみると・・・
このエリアは注意が必要になる事は良く理解いただけるはずだと思います。。。
2022年になってから動くよりも、今年来年からどうしていくか？を考えて動く人が多いと思います(。-`ω-)
私が主力としている埼玉のエリアも生産緑地だらけです＼/ω＼)
もちろんそうなることはわかっていたのでそれでも経営をしていけるように選んで購入してきました(^-^;
昨年から続くコロナの影響でテレワークが主体になった世の中・・・
私が生産緑地を持っていて建物を建てることを検討するなら・・・
『少し広めの１LDKか２LDKで高級感のある住宅(ﾟДﾟ)ﾉ
１Rのエリアでもより広く(=ﾟωﾟ)ﾉ』
と言う感じで差別化を図っていくと思います(^▽^;)
もちろん利回りは下がりますけどね～(^^;)
もしくはグループホームや保育園と言う感じですかねぇ～(;^ω^)
恐らくペラッペラの利回り重視の賃貸は飽和状態になった場合は打撃を受けると思います(。-`ω-)
それでも需要の方が勝っていれば問題ないのかもしれませんが・・・
なかなかそうはいかない気もします。。。
本業の先を見た提案も重要です！
そして自分自身で今後運営していくうえで楽観的に今と同じ状況が数年後も続くと思わないことも重要だと思います(ﾟДﾟ)ﾉ
これから来年を見据えた賃貸経営の計画をもう一度しっかりと考えていかなければならないと改めて感じました。。。
ご自身の周りのエリアの生産緑地を所有している地主さんの動向は要注意だと思います(^▽^;)
つづく・・・
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