【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記

関東でハウスメーカー勤務のサラリーマン大家として活動開始(^^)v自宅付近で AP9棟貸家3棟保有(^-^) その活動内容や家族の支え等を書いていこうと思います! 建築会社勤務ならではの知識と考え方で苦難を乗り切りながら? 悪戦苦闘しながらも家族の幸せを願って毎日格闘している日記のようなブログです(^-^)/不動産投資NAVI/健美家大家列伝/読売新聞資産活用フェスタ/【ニーノの部屋】第30回ゲスト/他

『築古物件の売り時とCCRを考える(^▽^;)』

こんにちは! 

 

ハウスメーカー勤務のサラリーマン大家業との足のわらじで奮闘している

【プレジデント168】です!(^^)!

 

 

 

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昨日のブログでスキーの話に触れましたら…

 

滑りたくなったので、急遽、今日は会社を休んで滑りに向かってます(^з^)-☆

 

肉離れが治ってきたので、ひとりで本格練習開始です(^-^)v

 

適当サラリーマンですみません〜ψ(`∇´)ψ

 

 

 

さて、前回のブログの続きです↓

 

president168.hatenablog.com

 

先日健美家さんのコラムポールさんが非常に参考になる記事を書いてました(#^.^#)

 

www.kenbiya.com

 

実は最近も今後の展開や今起こっている築古戸建てブームについてもいろいろと考えておりました(^▽^;)

 

何度も書きますが、異常にに最近戸建てが高いです(;・∀・)

 

先日も私の地元で不動産屋を営む本業の元後輩の社長さんと話しましたが・・・

 

『〇〇市の△△で500万しますよ、今(;´∀`)

 

 利益出せなくて購入しにくくなってます(^▽^;)』

 

悲痛な声を聞きました(/ω\)

 

とある市の△△と言うところは私も昔住んでいたことがありますが・・・

 

そんなに値段が張るエリアではないはずです(*´Д`)

 

でも昔ながらの住宅街なので、古い家もたくさんありますし・・・

 

人口が流れているところでもあるので、今後も空き家は出てくると思います(^▽^;)

 

まぁ私も地元を出てしまった一人なのですが。。。(*ノωノ)

 

ドンドン築古の戸建てが賃貸に回ってくると競合物件が出てきて家賃が下がる可能性もあります。。。

 

するといつかはブームが去り、今ほどの値段が付かなくなってくる。。。

 

更に築古で住めるうちはいいのですが、朽ちてきた場合は土地売りができなくなると怖くなります・・・(/ω\)

 

エリアによってはあと10年くらいしたら売るにも貸すにも行き止まってしまう大家さんも出てきそうな気がします。。。

 

でも、それまでに投資した金額を回収してしまえば良いと思いますが(^^♪

 

私が所有している築古の戸建て貸家は2棟あります(#^^#)

 

地続きで購入した2棟で360万でした( *´艸`)

 

年収は150万ですから、表面利回り41.66%ですね~(*´з`)

 

ちなみにリフォームは全くせずに貸し出した物件です(*ノωノ)

 

president168.hatenablog.com

 ※購入時から一度入れ替えがあり賃料UPに成功しております(^^♪

 

購入したのが2018年ですので、今手放すと短期譲渡になってしまうので39.63%の税金が利益に対してかけられてしまいます(^_^;)

 

仮に10%で売れたとなると1500万ですのでざっくり計算で・・・

 

1500-360-30(登記料)=1110万 に対して39.63%は439.89万も納めなくてはいけません(*´Д`)

 

手残りは670.11万です。

 

これが5年経ち長期譲渡となると20.315%になるので・・・

 

1110万に対して223.49万の税金となるわけです(^▽^;)

 

手残りは886.51万となり、差額で216.4万も出ます(~_~;)

 

注意するべき点は長期譲渡は売却した年の1月1日で5年経過している事ですので・・・

 

『2018年の所有した日から5年~(^^♪』

 

と勘違いして2022年に売却すると痛い目にあいますw

 

私の場合は2023年から売却すれば長期譲渡として節税できますね(*´з`)

 

しかも退去が無く2023年まで所有しているだけで二年で300万の家賃収入が入ります(^^♪

 

でも、でもですよ~・・・

 

これって10%で売れた場合のお話です( `ー´)ノ

 

仮に15%でしか売れなくなった場合は・・・500万も売値が下がります(;・∀・)

 

ですのでタイミングを本当に考えてしまいますよね(ーー゛)

 

幸い私の購入した築古物件は地続きで2棟とも朽ちるまで使って最後更地にして売れば

 

今の単価でしたら1500万で売れるので・・・

 

大失敗することは無さそうです( *´艸`)

 

築古物件が安く変える理由はもちろん色々とありますが・・・

 

解体して普通に新築住宅を建てても売れてしまうエリアならそこまで安く出ることはないと思います。。。

 

・低層地域で土地が小さく再建築しても大きさに限度があり需要が無い

・新築で購入する層には不人気なエリア

・単純に値付けを間違っている

 

という事が建物付きで安い理由なのではないかと思います(^▽^;)

 

私が安く購入できた理由低層地域の物件で土地が狭く一棟であれば再建築はできますが、需要が無いという事でした。

 

たまたま地続きで購入できたのでその問題が解消されただけのお話です(^^♪

 

もし、地続きで購入していなければ、長期譲渡になった段階で売却をします( `ー´)ノ

 

多分この物件はしばらく手放さないような気がします。。。

 

それとも2000万くらいで高めに売りに出してみて買う人がいれば考えるか・・・

 

どうしても欲しい物件が出て現金が足りなければ売却を考えるか・・・

 

価格は360万ですし、しかも公庫で借りた物件なので現金は30万くらいしか使ってません(^▽^;)

 

公庫の毎月の支払いは約5万ですので支払いは年間60万になります。

 

ポールさんのお話に出ていたCCR(自己資金配当率)で言うと・・・

 

90万(手取り家賃収入)÷30万(自己資金)×100=CCR300%

 

と言うことになります(*´з`)

 

が・・・

 

やはりアパート等の大型物件に比べると現金は貯まりませんよね(^▽^;)

 

もうすぐ政策金融公庫の融資も完済なので単純に家賃のCCRでは500%になります。

 

f:id:President168:20210116163444j:plain

 

悪くはないですが、欲をかいてしまう私・・・

 

手ごろな築古の戸建てがあればまた考えますが・・・

 

できるだけ早く現金を貯めて土地を買って新築してしばらく保有して売却していく手法に切り替えていく方が性に合っているのかも知れません。。。

 

現金を貯めるのには法人を業者化していく方が良いのですが・・・本業が。。。

 

それも今後少しずつ考えていきたいと思います(^▽^;)

 

相変わらず脈絡のない内容になってしまいました~(;´∀`)

 

 

悩みもつづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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