こんにちは！
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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さて、前回のブログの続きです↓
中古物件を購入する場合はその建物をリフォームやリノベーションしながら活用していくことが多いと思います(^-^)
建物もいつかは建て替えが必要になることが多いと思いますが・・・
その際に『どのような建物を建てられるか？』という事を軽くしかチェックしないことも多いと思います(^▽^;)
例えば、用途地域や建蔽率・容積率は当たり前のように調べますよね(^-^)
この情報をもとに・・・
『この戸建てがある土地は広いから
将来アパートに建替えよう(=ﾟωﾟ)ﾉ』
と言って購入した場合に、たとえ用途地域の規制で賃貸住宅の計画がクリアーしたとしても・・・
【地区計画】により建築ができないことがあります( ｀ー´)ノ
この【地区計画】は必ず不動産を購入する時に確認しなければならない事項なのですが、結構おざなりにされていることが多いと思います(^▽^;)
【地区計画】とは簡単に言うと・・・
用途地域と言う大きな枠で決められた地域の中で、地区だけの決まり事を作って規制をかけることを言います。
なので、用途地域上問題のない施設を建てようと思っていたのに・・・
【一戸建て専用住宅に付随する建物のみ建築可能】
と地区計画でうたわれてしまうと、複数世帯を所有する賃貸住宅は建てることができません(^▽^;)
結構大事な事なので必ず役所調査で調べたほうがいいのですが、不動産投資で所有する方は既存の建物を活用することに頭がいっぱいでそこまで調査しないことが多いと思います(^^;)
そうすると、いざ売ろうとしたときに・・・
『この物件は駅近だけど・・・
住宅しか建たないなら買いませ～ん(￣▽￣)』
となりかねないこともあると覚えておきましょう(=ﾟωﾟ)ﾉ
事実、私の近所の駅近くのキレイな昔の分譲地はこの地区計画があります。
土地も50坪以上の区割りになっており、駅からも徒歩１～１０分くらい の分譲地なのにもかかわらずです(^▽^;)
例えば大田区の高級住宅街の田園調布も同じような地区計画があります。
建築物等に関する事項
（1）住宅地区
面積 約45.2ヘクタール
・建築物等の用途の制限（知事同意事項）
次に掲げる建築物は、建築してはならない。
（1）長屋又は共同住宅の用途に供する建築物で、次のいずれかに該当するもの
ア 住戸の数が4を超えるもの
イ 床若しくは壁又は戸で区画された各住戸の床面積が37平方メートル未満の住戸を含むもの
（2）寄宿舎又は下宿
（3）公衆浴場
（4）診療所（住宅を兼ねるものを除く。）
（5）老人ホーム
（6）墓地、埋葬等に関する法律（昭和23年法律第48号）第2条第6項に規定する納骨堂（その他の建築物に附属するものを含む。）
※大田区HPより抜粋
この計画ですと出口は基本的に戸建てしかありません。
『駅近だから将来は・・・( *´艸｀)』
と購入すると痛い目に合う事もあります(^▽^;)
私の知る限り、このような地区計画の中で建てたアパートを見たことがありますが・・・
『自分と息子世帯と娘世帯の3世帯住宅を建てる( ｀ー´)ノ』
と言って地区計画を三世帯の自宅としてかわし・・・
結果、誰も住まずにアパートにしている強者はおりました(^▽^;)
田園調布のように有名なところはみんな気を付けていると思いますが・・・
『道路を挟んで隣のブロックにはアパートがあるから安心してたのに・・・
そこは地区計画がない(; ･`д･´)
自分の購入した物件は地区計画がある。。。(/ω＼)』
とならないようにお気を付けくださいね('ω')ノ
自分の所有期間が終わった後にどのような建物が建てられるかもポイントだと思います(=ﾟωﾟ)ﾉ
つづく・・・
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