こんにちは！
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
↓励みになりますのでクリックしてください(*'▽')↓
さて、前回のブログの続きです↓
今回、すっご～く恥ずかしいお話をさせていただきます(/ω＼)
私はハウスメーカーに勤めておりますが、新築部門しか在籍をしたことがない
【ピカピカ物件】しか知らない人間でした(;´∀｀)
ですので、土地の売買はあるので不動産売買や法規制・境界トラブル等の知識は元々あるのですが・・・
中古の建物知識はハッキリ言って皆無でこの不動産投資の業界に入りました(*´Д｀)
ですから、最初に買った任意売却も知りませんでしたし、DIYはおろか、リフォームの知識も全くないにもかかわらず・・・
『オレ、プロだから(￣▽￣)』←アホ
と言う良く分からない自信を全身にかもし出しながら意気揚々と進んでいったイタイ男です(;´∀｀)
幸いにして土地を見る目だけはなぜか持ち合わせてたという点や・・・
将来の劣化が怖すぎて築浅物件しか購入しないで進んできたという点が功を奏し・・・
更には勤め先と年収の属性がかろうじて良い方だったのでなんのけなしに赤字で確定申告しているにも関わらず融資を受け続けることができたという・・・
無知識のラッキー大家さんでしかなかったと最近ものすごく気づいてしまいました(^^;)
なぜそこに今更気づいたのかと言うと・・・
先輩大家さんたちの素晴らしい知識を体験できるセミナーや仲間のお話を聞きながら・・・
『融資を引くためには決算書の見方を勉強しなければならない(; ･`д･´)
そしてさらに拡大していくためには・・・
積算評価をよく見ながら物件を探すことも重要だ( ｀ー´)ノ』
と思い始めて来たのですが・・・
『みんな積算評価はどう？って言ってるけど・・・
・・・ところで積算評価って銀行が出してくれるんじゃないの？(;'∀')』
そもそも自分で計算したことすらありませんでした～(/ω＼)
恥ずかしい はずかしい ハズカシスギル～(*ﾉωﾉ)
という事で・・・
不動産投資歴8年 自宅以外の総投資額 約2億8000万 の私の積算評価を計算してみました(笑)
本当に今更です(´Д⊂ヽ
※ちなみに投資総額は購入時の金額です。
まずはそれぞれの物件ごとに
・新築時期
・購入時期
・構造
・土地面積
・建物面積
・路線価
を改めて表にして出してみました(^-^)
そしてとりあえず厳しめに見た方が良いと思ったので・・・
建物の再調達価格は㎡あたり
・木造（在来）12万 （ハウスメーカー）13万
・鉄骨（ハウスメーカー） 15万
で見ることにしてみました。そもそも合っているかもわかりませんが(笑)
そして計算しているうちに・・・
『意外と土地持ってるんだなぁ～(^▽^;)
合計すると埼玉県で600坪以上あった(・∀・)
地主だこりゃ～(∩´∀｀)∩』
と若干ふざけながらやってみます(笑)
銀行によっても積算評価の仕方はそれぞれ違うとは思いますが、取り合えず土地は路線価で計算、建物は上記の価格で対応年数を加味して計算してみますと・・・
『所有物件で積算評価は約3億1000万かぁ～(^▽^;)
今の残債との差額はそこそこあるなぁ～(#^^#)
とりあえず積算評価を残債が下回ってるから安心？(^▽^;)』
というレベルですが、何となく購入代金より高くて安心しました(笑)
実際にすべてを売ることはまずないですが、売れば積算評価よりは上の額で行けると思っているので、まずは悪くないという感じでした(^^;)
ちなみに法人所有の物件に関してはまだ二棟しかないのですが、積算評価は借入の倍以上出てました(^^♪
ワタシ、知識も実績もこんなレベルなんです(/ω＼)
簿記も一生懸命に毎日朝晩必ず勉強するようにしてますが、本当に知識が無さすぎるので・・・
これから拡大していくためにしっかりと周りの大家さんを見習って勉強していきたいと思います(*ﾉωﾉ)
私のハズカシスギルお話でした(笑)
しっかりと経営の目線で事業ができる経営者になれるように頑張ります(;´∀｀)
つづく・・・
↓面白かったらクリックしてください(*‘∀‘)↓
↑ぜひこちらもクリックしてください(^.^)
