【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記

関東でハウスメーカー勤務のサラリーマン大家として活動開始(^^)v自宅付近で AP9棟貸家3棟保有(^-^) その活動内容や家族の支え等を書いていこうと思います! 建築会社勤務ならではの知識と考え方で苦難を乗り切りながら? 悪戦苦闘しながらも家族の幸せを願って毎日格闘している日記のようなブログです(^-^)/不動産投資NAVI/健美家大家列伝/読売新聞資産活用フェスタ/【ニーノの部屋】第30回ゲスト/他

『過剰投資にならないように目的を持って考える(*´з`)』

こんにちは!  

 

ハウスメーカー勤務のサラリーマン大家業との足のわらじで奮闘している

【プレジデント168】(プレジデントいろは)です!(^^)!

 

 

 

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さて、前回のブログの続きです↓

 

president168.hatenablog.com

 

賃貸経営をしていると【いかに満室経営ができるか?】がポイントの一つになります(*´з`)

 

いくら高利回りの物件を所有していても全室空いていたら賃料収入はゼロですからね。。。

 

新しい物件を買い続けたとしても空室を埋めていかなければ利益は生まれません(^▽^;)

 

その空室を埋めるために募集時に工夫することと言えば

 

・家賃を下げる

・初期費用を抑えて募集

・フリーレント

・広告料を上乗せ

・担当に袖の下

・保証会社のレベルを下げる(信用状況をさげる)

・リフォーム費をかけてリノベーション

・家具家電サービス

etc・・・

 

と言う感じでしょうか(#^.^#)

 

私的には上から5番目までは許容範囲内だと思っておりますが・・・

 

保証会社のレベルを下げたり、保証会社を通さずに入れるのは今のところ避けたいと思ってます(*ノωノ)

 

築浅物件やファミリータイプが多いというのもあるかも知れないので、将来的には考えますが、自宅至近のエリアは家族の意向に沿わないご入居者の方には入居してもらいたくはないですね(^▽^;)

 

欲張りでしょうか(笑)

 

・・・まだ大家業の本髄を知らないペーペー大家という事だとも思います(;´∀`)

 

家具家電を付けるというのも面白い試みだと思っております(#^^#)

 

それこそ単身の部屋には有効だとも思いますし・・・

 

『いりません(''ω'')ノ』

 

と言われれば別の部屋に使いまわせばいいと思います(*´з`)

 

今新築を計画している大家仲間からの相談で・・・

 

『食器棚を付けようと思いますけど・・・

 

 家賃アップできると思いますか??(; ・`д・´)』

 

という相談が来ましたが・・・

 

今回計画しているのは1LDKのどちらかと言うと単身向けの部屋です。

 

難しい判断ですが、私の感覚は・・・

 

『設備になるので壊れた時に手間がかかるという事や

 

 もともと持っていた場合邪魔になりそう

 

 固定してしまうので外せないのがネック(^▽^;)

 

 家賃までは反映できないのでは?(; ・`д・´)』

 

 とお答えさせていただきました(;´∀`)

 

新築と言うだけで評価は高いですからね~(^▽^;)

 

その設備代を投資しても家賃に反映できなければ費用対効果が難しくなります。。。

 

ですので・・・

 

『ふた回り位してからのプレゼントか・・・

 

 10年くらい経ってからの募集の際に付ければ良いのでは?(;^ω^)』

 

私なりの意見をお伝えさせていただきました(*´з`)

 

要は目的が家賃アップであれば、家具ではないとその物件では判断したのです(^^;)

 

f:id:President168:20210820101644j:plain

※写真はイメージ

 

極端なお話ですと、畳をフローリングに変えるのに大理石を選んでもその費用に値するくらいの家賃効果はないですからね(笑)

 

これは新築アパートを建てる場合も思いっきり該当すると思っており・・・

 

10年くらいで手放す予定で建てるアパートにタイルの外壁は必要ない(=゚ω゚)ノ

 

という事です。

 

大きさにもよりますが、タイルとサイディングで150~250万位の金額差があります。

 

最近のサイディングは物がかなり良くなっているので、40年近くノーメンテナンスでいけるのがたくさん出ております(^^♪

 

そしたら見た目の重厚感の差や、将来的なメンテナンスの違いでタイルを選んだところで、近い将来手放すなら必要ないのでは・・・

 

と考えるのです(^^;)

 

『タイルが付いてるから200万位想定より高くても買うよ(''ω'')ノ』

 

と言う人がいて、キャピタルで儲かるなら話は別ですし・・・

 

『このエリアはタイルじゃない建物は入居する人がいないから(*´Д`)』

 

と言う場所も話が別だと思います(^▽^;)

 

私は郊外エリアで生活圏を置いている大家なので、そんな話はあまり聞いたことないですけど(笑)

 

後は何となく大家の自己満足の為に付けるというのであれば良いとも思います(^^♪

 

新築物件も中古物件もできるだけお金も時間もかけずに効率よく入居してもらえるように工夫をしていきたいですよね(#^^#)

 

 

そして、そんなに簡単ではないからこそ決まった喜びもあると思ってます(*´з`)

 

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  

 

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