こんにちは
関東でハウスメーカーでサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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明日から12月ですね( ´ ▽ ` )
昨日下野アパートの管理会社さんから連絡があり・・・
『退去？Σ(￣。￣ﾉ)ﾉ』
とビクビクしましたがエアコンの故障でした(^_^;)
即プロパン会社に無償修理の依頼をして
事なきを得ました( ＾∀＾)
たまにの連絡は相変わらず不安になる私です(^^)
さて、昨日のブログの続きです↓
なかなかハードな理由で売却をすることになった売主さん・・・
前回のひろさんとの会話だけだとわかりにくいので・・・
簡単に解読します(; ･`д･´)
①親族の勧めでアパートを建てた(^-^)
②建築会社も親族の知り合い(#^^#)
③ちょっと遊びごごろのあるアパートにする(^_^;)
④入居者の半分親族の方が入居(;^ω^)
⑤家賃は親族なのでサービス(~_~;)
⑥管理会社も親族の紹介した会社(ﾟДﾟ;)
⑦ローンの支払いを管理するのも親族( ﾟДﾟ)
⑧支払いが滞り滞納(´Д⊂ヽ
⑨銀行から差し押さえがくる(◎_◎;)
⑩一旦売り出しを試みる・・・(>_<)
⑪アパート以外の使い込みや借り入れが発覚(ー_ー)!!
⑫アパート売却だけでは支払えず、自宅も売却（;´д｀）
⑬ひろさんがアパートと自宅を一括買い(^_^;)
⑭売主はアパートも自宅もすべて失う・・・(@_@。
⑮プレジデント168がそのアパートを購入(;^ω^)
この様ないきさつでした(;^ω^)
簡単に言うと・・・
親族間のトラブルや
建築の際のメンテナンス費用の計算等・・・
恐らく入ってくる家賃はずっと
リフォーム等で取られ続ける計画だったのかも知れません
なので・・・
ウッドデッキで作っていた通路や駐輪所も
メンテナンスがあえて掛かる仕様になっていて
その都度リフォームするようになっていたのかも知れません(^_^;)
あくまで憶測ですけど・・・(;^ω^)
『これは普通の人じゃ対応できない(*_*;
ひろさんだからこそ対応できる物件だった(ﾟДﾟ;)
でもきれいにしながら入居者を入れ替えられたら
絶対に利益確保は間違いない！！(*^^)v
入居者の入れ替えはひろさんに任せて・・・
その間の維持管理をやってみよう(; ･`д･´)
持ちつ持たれつ精神だ(ﾟДﾟ)ﾉ』
とBBQアパートの入居者の再生を祈る私なのでした(;^ω^)
実際にアパートを新築して費用がかさみ・・・
破綻するケースは良く聞きます(~_~;)
例えばちょっと前に話題になったシェアハウスも同じような例です(^_^;)
素人（私も含め）投資家が建築会社に騙されて・・・？
初期の利回り計算を鵜呑みにして安い在来でアパートを建築(;^ω^)
その後数年経ってから家賃も下がり・・・
メンテナンスもかかり・・・
当初黒字だったキャッシュフローは使い込み・・・
持ち出しが出た時に払えない(>_<)
そのケースをさらにひどくしたのが
今回のBBQアパートでした(; ･`д･´)
同じように私に相談に来る大家さんでも・・・
『うちは一括借り上げだから安心(^^♪』
という方も注意が必要です(^_^;)
一括借り上げも空室がでれば数年で家賃を下げられますし・・・
空きが出て築年数が経ってくると・・・
『外壁塗ってください(ﾟДﾟ)ﾉ』
『設備を新しく入れ替えないと入りません( ｀ー´)ノ』
と建築会社に食い物にされるケースもあります(^_^;)
話がそれましたが・・・
次回は管理会社変更のお話です(*^^)v
つづく・・・
コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽｀)
私が出ておりますので是非宜しくお願いします( ｀ー´)ノ
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