【プレジデント168】大家業と家族の奮闘日記

関東でハウスメーカーに勤めながらサラリーマン大家としてアパート5棟 貸家3棟 を運営し活動しております(^^)v  その活動内容や家族の支え等を書いていこうと思います! 建築会社勤務ならではの知識と考え方で苦難を乗り切りながら?また、間違った知識で壁にぶつかり。。。(-_-;) 悪戦苦闘しながらも家族の幸せを願って毎日格闘している日記のようなブログです(^-^)

『共用部のアンペア数は気にして節約してますか?(´▽`)』10Aで結構イケる(^^♪

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関東でハウスメーカーサラリーマン大家業との足のわらじで奮闘している

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さて、前回のブログの続きです↓

 

president168.hatenablog.com

 

 

私はハウスメーカー営業時代に間違った知識で提案していたことがあるものが

 

『共用部のアンペア数』です(/ω\)

 

f:id:President168:20190219154341p:plain

 

10世帯以上の中堅アパート位になれば使用電力も上がってくるので

 

しっかりと計算しながら提案します(^_^;)

 

ところがこの提案自体結構適当に行っていたと反省しています(^^;)

 

『将来的に万が一落ちたら困る(^-^;

 

 絶対に落ちないアンペア数で提案したほうが

 

 トラブルやクレームにならない(; ・`д・´)

 

 気持ちちょっと上げておこう( `ー´)ノ』

 

というのが一般的なハウスメーカーの営業の考え方だと思います。。。

 

大手ハウスメーカーで営業としても管理職としても実績を残してきた

 

私が言うのですから間違いありません(笑)

 

ちょっと偉そうに言ってみました(^▽^;)すみません・・・

 

でもその保守的な考え方は一概に間違ってはおりません(゚Д゚)ノ

 

ところが・・・

 

東京電力(私は首都圏エリアなので東電です)の

 

基本料金はアンペア数によって異なりますよね(^-^;

 

  • 10アンペア・・・280円80銭
  • 15アンペア・・・421円20銭
  • 20アンペア・・・561円60銭 

 こんなところくらいまでが一般的なアパートメントの共用部でしょうか??

 

私が以前に4~6所帯の共用部で提案していたのは・・・

 

15~20アンペアでした(>_<)

 

もちろん安全値をみて保守的に考えての事ですが・・・

 

今自社のハウスメーカーのアパート以外の建物を

 

他社ハウスメーカー3社(鉄骨・在来)

工務店2社

 

保有しておりますが・・・

 

最小の共用部のアンペア数は・・・

 

6所帯で10アンペアという建物がありました( ゚Д゚)

 

この建物を所有したときは非常にそのことに驚きました(; ・`д・´)

 

6所帯で10アンペアでイケるの??(◎_◎;)

 

 しかもLEDを使ってない外灯で??(´゚д゚`)

 

 それならば今まで保守的に20アンペアとかにしていたのが

 

 バカみたいだ・・・(; ・`д・´)』

 

そうなのです・・・

 

10アンペアと20アンペアで差額は当然倍の

 

たった280円80銭なのですが・・・

 

1年で3369円の差が出て・・・

 

10年で3万3690円の差が出ます(~_~;

 

小さいさのように見えますがこの違いは私の中で非常に大きいものでした(´Д⊂ヽ

 

ここに気づいた私は所有している物件の共用部のアンペア数を

 

すべて10アンペアに変更しました(#^^#)

 

そして驚くことなかれ・・・

 

4所帯は自動販売機をつけても10アンペアでイケます( *´艸`)

 

意外とご存知の方も多かったかもしれませんが(笑)

 

私には驚異的な出来事でした(^-^;

 

やはり自社の知識だけではなく・・・

 

他社さんの知識も他社の物件を所有してみて気づくことがありますね♪

 

ぜひ皆様も共用部のアンペアの再チェックをしてみてくださいね( *´艸`)

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『私が区分マンション投資をしない理由(; ・`д・´)』朽ちたマンションの建替えしにくいワケ

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president168.hatenablog.com

 

 

誤解を招かないように先にお断りしておきます(#^^#)

 

『マンションの区分投資が悪いわけではありません(#^.^#)』

 

私が区分よりも一棟物のアパートや貸家が職業柄良いと思っている

 

と言うことが一番の前提のもとに今回のブログを読んでください(*´з`)

 

 一昨日のニュースで出ていた『空き家問題』の続きです(^-^)

 

私はハウスメーカーに勤務しておりますので・・・

 

土地の事や戸建ての事はよくわかっているつもりでおります(#^^#)

 

 

 強固な建物もいつかは必ず物件が老朽化してしまうので

 

将来の対策を考えなければいけないのも不動産投資ですね(; ・`д・´)

 

f:id:President168:20190220110744j:plain

 

最終的な対策と言えば

 

・売却

・建替え

 

この二点になってくるかと思います(^-^)

 

前置きが長くなりましたが・・・

 

私が区分マンション投資をしない理由は明確です( `ー´)ノ

 

大前提として長期保有する場合においてと言うことになりますが・・・

 

その際にニュースでもありましたが老朽化しても建て替えがしにくい( ゚Д゚)

 

ということが私の中で避けられない大問題なのです(-_-;)

 

戸建てでしたら自分の意志で入居者がいなくなれば建替えできます(^^;)

 

ところが複数の所有権があるマンションの場合は

 

法律上は4/5以上の所有者の合意の元でないと建替えに移れません( ゚Д゚)

 

今回ニュースで取り上げられていたのは1/9の所有者の許可が得られない・・・

 

 

f:id:President168:20190220121931j:plain

 

相続が発生している場合はさらにその権利者が増えます・・・

 

しかもガンガン中国の方や他国の方が買いあさってきており・・・

 

今後すごい問題になって4/5以上の同意が簡単に得られることはないと

 

私は考えてしまいます(/ω\)

 

すると老朽化が進んできた段階で手放す人が増え・・・

 

もちろん購入する側の投資家も一定以上の築年数が経っているマンションは

 

当然購入を避けるということになってくることが考えられます(^^;)

 

その前に中期保有で回してしまうのでしたら問題ないですけどね~

 

絶対に私も区分を持たないというわけではないのですが・・・

 

値上がりの期待できるキャピタルゲインで稼げるところならともかく・・・

 

将来自分の意志で修繕もできず、建て替えもできないような区分は

 

おそらくこれからも購入することはないような気がします・・・(;^ω^)

 

今後は都心でもこのマンションの老朽化による建て替え問題

 

かなり大事になってくることがあるかと思います(^▽^;)

 

それ以上にリゾート地のバブルの遺産マンション達は

 

もっと大変な目にあいそうな気がします。゚(゚´Д`゚)゚。

 

節税効果が高い区分を所有したほうが良いと考えることもありますが・・・

 

私自身もう少し勉強を重ねないといけないのかも知れません(*´з`)

 

簡単に区分を買わない理由をまとめますと

 

『知識不足で手を出せるほど自信がないから(/ω\)』

 

って感じでしょうかね~(笑)

 

 今後も日々勉強を重ねていこうと思う今日この頃でした(^_^;)

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『4軒に1軒は空き家(;・∀・)』そんな時代に大家業大丈夫??

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president168.hatenablog.com

 

 

昨日の夜の報道番組の一コマのお話です(^-^)

 

『4軒に1軒は将来空き家になる( `ー´)ノ』

 

と番組で話しておりました(^^;)

 

f:id:President168:20190219234619j:plain

 

となりで保育のお仕事の折り紙をしながら見ていた妻からも・・・

 

『大丈夫なの?(◎_◎;)

 

 こんな状況で賃貸経営とか

 

  危険すぎるんじゃない?(; ・`д・´)

 

 空き家が増えたら他の賃貸も増えるし・・・

 

 供給過多になるにきまってるよね~?』

 

当然心配する指摘を受けました(^_^;)

 

『そりゃしっかりと考えてないと危ないよ(=゚ω゚)ノ

 

 何でもかんでも利回りだけで手を出している投資家は

 

 結構将来やばいと思うよ~(^^;)

 

 でも俺は絶対はないけど将来的な戦略を考えて

 

 今までは買い進めているし・・・

 

 賃料設定が下がってもやっていけるようにしているから

 

 当面だ大丈夫だよ(^-^)』

 

と安心させるように伝えました(^-^;

 

実際に何でもかんでも考えずに買っている人は絶対に危ないですよね~

 

あまりいないかもしれませんが(^▽^;)

 

首都圏だからと言って空き家問題から避けられる話ではないと思います(; ・`д・´)

 

日本は間違いなく人口は減っております・・・

 

ただし世帯数は増えているのです( `ー´)ノ

※世帯人数は減ってますが(^^;)

 

f:id:President168:20190219235217j:plain

 

需要と供給のバランス

賃料設定のバランス

 

この点がマッチしていれば賃貸経営は間違いなくイケます( `ー´)ノ

 

ただし・・・

 

空き家の中でも問題なのが・・・

 

・貸したいが借り手が付かない空き家

・売りたいが買い手が付かない空き家

 

この二つは結構難関だと思います(^▽^;)

 

この状況にならないように

 

『エリアと購入価格をしっかりと最初に定めること』

 

これが大事になってきますよね(; ・`д・´)

 

不動産投資は最初に購入の仕方を間違えなければ

 

そこそこ失敗することはないと思っております(#^^#)

 

『そんなことだったらニュースになるほど

 

 空き家ってそんなにあるはずないでしょ??(^^;)』

 

からも鋭いツッコミが入ります(^_^;)

 

『いやいや・・・

 

 相続でもめてどうしようもないケースや

 

 一年空室期間がある場合も空き家としてカウントされるし(^-^;

 

 住まなくなっても建物が建っているかいないかで

 

 固定資産税が全然違うから解体しないケースもあるんだよ(=゚ω゚)ノ

 

 だから不用意に空き家が多いってのもあるんだけどね~

 

 ちなみに俺は更地で売れるところしか絶対に買わないし

 

 将来の出口まで考えてるから安心していいよ(^^;)』

 

とまじめにお答えしちゃいます(笑)

 

『ちなみにニュースでもやってたけど・・・

 

 【朽ちたマンションが解体できない理由】

 

 も絶対に問題になることがわかってるから

 

 区分マンションは持たないようにしてるしね~(^^♪

 

 ハウスメーカー勤務だから土地や建物はわかるけど

 

 マンションは怖くて手を出せないしね(^▽^;)』

 

『そこら辺はよくわからないからもう寝るわ~(*´з`)』

 

と夫婦の会話は不完全燃焼で終了しました(-_-;)

 

長くなるので明日は私が区分マンションを買わない理由を書いてみます♪

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『COSTCOって手土産に使えます(#^^#)』サラリーマン大家さんはビジネスメンバー♪

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私はよく管理会社さんや募集会社さんや入居者様に手土産を持っていきます(^-^)

 

管理会社さんは日ごろお世話になっているので当然ですが・・・

 

募集会社さんも実は効果があります(#^^#)

 

色々なところで手土産を購入しますが・・・

 

最近のブームはCOSTCOです(*‘∀‘)

 

しかも確定申告しているサラリーマン大家さんは年会費が安い♪

 

知ってましたか~???

 

COSTCOは会員にならないと買い物ができません・・・

 

通常会員は年間 4400円(税抜)がかかります(^_^;)

 

ビジネスメンバーですと 年間 3850円(税抜)で入れます(; ・`д・´)

 

少しでも節約したいのでビジネスメンバーになりたいですよね~

 

サラリーマン大家さんは確定申告の実績を見せることで

 

ビジネスメンバーになれます(*^^)v

 

f:id:President168:20190216150710j:plain

 

是非お試しください♪

 

何をいつもCOSTCOで買っているかと言いますと・・・

 

f:id:President168:20190216143349j:plain

 

絶対に欠かせないコーヒーです(*´з`)

 

スターバックスのインスタントコーヒーですが・・・

 

接客の際に出すのも簡単ですし

 

事務所で飲んでいただいても良いという

 

非常に優れモノだと思っております(*^^)v

 

ちなみに税理士の先生のところにもお配りしました(^.^)

 

入居者さんに持っていくものは・・・

 

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 『バブ』入浴剤です(#^.^#)

 

こちらも冬の時期は温まりますし小分けにして配れます♪

 

少しでも良い思いをしてもらいたいと思ってます(*´ω`*)

 

戸建ての入居者さんにはもう一つ・・・

 

f:id:President168:20190216143716j:plain

 

『トイレの掃除用スタンプ』です♪

 

ちょっとした気配りですがキレイに使ってくれると思いますし・・・

 

手軽に配れるので便利ですよ~(*´з`)

 

COSTCOに最近季節柄の商品が出てきました!

 

f:id:President168:20190216143845j:plain


 そうです♪『除草剤』です(^.^)

 

こちらも私にとっては必需品です(゚Д゚)ノ

 

色々なものをCOSTCOでそろえることができて便利ですよね~♪

 

ただし・・・

 

中には他のホームセンターの方が安い場合もありますので・・・

 

その点だけ注意が必要です(;^ω^)

 

皆さんも繁忙期のこの時期に管理会社さんや募集会社さんに

 

ぜひ手土産を持っていかれることをお勧めいたします(*´ω`*)

 

大家さんはちょっとした工夫をするだけで安定経営できますよ~♪

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『新築に住み替えで退去連絡(ノД`)・゜・。』そこから取れる仕事もあるかも(。´・ω・)?

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この時期に毎年必ずビクビクしておりますが・・・

 

 昨日てる衛門さんから連絡があり・・・

 

『プレジデントアパートの◯◯号室・・・

 

 退去です(ノД`)・゜・。』

 

との事です・・・(´Д⊂ヽ

 

この時期だから仕方がありません・・・

 

さらに・・・

 

『退去は3月末になります(^-^;

 

 入れ替えは4月中ですね~(;^ω^)』

 

『繁忙期超えちゃいますね・・・(;゚Д゚)

 

 ちなみに退去の理由は何ですか??(。´・ω・)?』

 

『新築を買ったそうです(^_^;)

 

 その完成時期にあわせて引っ越しされるようです(^^;)

 

 こればっかりは仕方がないですね・・・』

 

f:id:President168:20190216141554p:plain

 

『そうですか(*_*;

 

 どこのメーカーで家を建てたかも聞いてもらえますか??』

 

ハウスメーカーに勤めている私は気になります(笑)

 

『そこまで聞けるかわかりませんが聞いてみようと思います(^^;)

 

 ちなみになぜそこまで聞いてみようと思われるのですか?』

 

と不思議がる様子のてる衛門さん(^-^)

 

『だってハウスメーカーで建てれるような入居者さんが

 

 住んでいるのがわかっていれば・・・

 

 勤務しているハウスメーカーとコラボして

 

 新築キャンペーンに持っていけるじゃないですか(^^♪

 

 そうしたら本業でも活かせることになりますよね(*^^)v』

 

 

『どうせ新築して退去されるなら

 

本業のハウスメーカーで受注が取れるように考えてみる』

 

という事を思い立ちました(∩´∀`)∩

 

『ファミリータイプのアパートにはそんな提案ができるツールを

 

 今度作成してみよう(#^.^#)

 

 でも・・・

 

 逆に引っ越しを促進させてしまう結果にもなりかねないかも(; ・`д・´)』

 

と色々なことが頭をよぎりますが・・・・

 

絶対にどうせ新築計画があるなら自分の会社で新築してもらった方が得です!

 

これを機会に今度キャンペーンを考えてみることにします(#^^#)

 

もちろん会社の許可も必要なので

 

また改めて報告いたします(^^♪

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『リフォーム太陽光発電のシミュレーション(; ・`д・´)』これってみなさんやりますぅ~??

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所有のアパートの大きな屋根を利用して太陽光発電の設置を検討した私(^-^)

 

昨日シミュレーションの結果が来ましたのでご報告いたします(#^^#)

 

今回搭載を検討しているプレジデントアパートは敷地内に3棟建ってます

 

そのうちの二棟が大きい屋根なので搭載を検討してます(^.^)

 

業者さんから来た内容ですと・・・

 

■検討パターン(全量売電で検討)
 ・A棟のみ…11.664kW搭載
 ・A棟+B棟両方…24.3kW搭載

■工事費※税込
 ・A棟のみ…136万円(足場込)
 ・A棟+B棟両方…228万円(足場込)

 

とのことで初期費用がそれぞれ136万か228万かかります(^-^;

 

設備費用は分割して10年に分けて支払う計画となっており・・・

 

大きい方のA棟のみに搭載した場合と

 

AB棟に搭載した場合でシミュレーションを出してもらいました(; ・`д・´)

 

f:id:President168:20190216134223j:plain

 

『分割で支払っている10年間は完全に赤字だ(;゚Д゚)

 

 残りの10年(20年目)までで

 

 どれくらい回収できるかが勝負だ(; ・`д・´)』

 

当然発電効率は落ちることも想定して見てみますと・・・

 

f:id:President168:20190216134647j:plain

『20年間の全量買い取りで見ても通算で133万位儲けがある・・・

 

 設置費用に136万かかるから・・・

 

 2万8412円だけ赤字だ~(∩´∀`)∩

 

 ってこんな投資誰がやるか~(''Д'')

 

 やっぱり二棟搭載しないと意味がないのかも・・・』 

 

とA棟の一棟だけ搭載だと20年間で約3万の赤字(笑)

 

A棟B棟搭載にしたシミュレーションを見てみます

 

f:id:President168:20190216135134j:plain

 

『これまた10年間は赤字だ・・・(ノД`)・゜・。

 

 残りの10年も出してみよう・・・』 

 

f:id:President168:20190216135241j:plain

『よしよし(^^♪

 

 トータルで253万の収支だ(*‘∀‘)

 

 初期費用が二棟載せると228万かかるから・・・

 

 今度は25万3754円の儲けになる( *´艸`)

 

 年間で1万2687円の利益だ~♪

 

 毎日快晴だったらもっと儲かるなぁ~(∩´∀`)∩

 

 ・・・ってこんなの誰がやるんだぁ~(゚Д゚)ノ』 

 

結局壊れるかもしれないうえに・・・

 

躯体に穴をあけて防水を下げ・・・

 

余計な荷重がかかるので躯体は当然想定よりも痛みが出ます(~_~)

 

※厳密に言いますと太陽光パネルの荷重分くらいは初期の構造計算でも問題ないはずですが、震災等があった場合は当然屋根荷重が増えるので建物が振り回されて痛みやすくなります(゚Д゚;)不用意に屋根を重くする必要はありませんね(>_<)

ひそかにご質問いただいたのでこっそりご回答です(#^^#)

 

さらには・・・・

 

固定資産税が必ず上がります(; ・`д・´)

 

そうすると税金にすべて持っていかれることになりますね・・・(ノД`)・゜・。

 

 そんな状況になるのがわかっていながら

 

20年間で25万3754円の利益  1万2687円/年

設置費用と設備代で397万6129円だから・・・

 

利回り0.3%になります( ̄▽ ̄)

 

『こりゃ銀行に預けるよりかはいいかも??(;^ω^)

 

 でもリスク考えたらやらないなぁ~(^▽^;)

 

 やっぱり初期費用が痛いよね~・・・

 

 今度改めて提案しに来てくれるけど・・・

 

 まぁ付けることはないかなぁ(;^ω^)』

 

という結論になると思います(^_^;)

 

やはり家庭用の売電価格ではないというところと

 

足場にかかる費用が負担が大きいのですね~

 

皆様もぜひ参考にしてみてください(´_ゝ`)

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『リフォームで太陽光発電を載せるか?(^_^;)』まずどれ位載るの??

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 アパートの大きな屋根を利用して今更ながらに

 

太陽光発電を搭載することを考えた私(^^;)

 

『売電価格は下がっているけど・・・

 

 設備費用もかなり下がっている今ならメリットあるかも?

 

 国産の太陽光パネルで設置費用を安くできるところを探そう( `ー´)ノ』

 

と思い立って業者探しをします♪

 

あくまでも必須で搭載することはないので

 

見積もりを見てみて検討して設置するかを決めます(^-^;

 

『初期費用はできるだけかけたくない(-"-)

 

 おそらく業者が出してくるシミュレーションは

 

 真南を向いているベストな状態で

 

 かつ、初期の発電効率だろう・・・(; ・`д・´)

 

 当然数値が落ちるのは目に見えてるから

 

 それを考慮して考えていこう(゚Д゚)ノ』

 

ととにかく疑い深い私は業者選びも大変です(>_<)

 

そこで納得できる知り合いの会社にすることにしました(^^;)

 

『かねてから少し相談してましたが・・・

 

 私のアパートに太陽光を搭載したいのですが・・・(^-^;

 

 まずは何キロ載るかをみて見積もりを出してもらっていいですか?

 

 ちなみに建物図面が一部なくて・・・

 

 屋根の大きさがわからないのですが(´Д⊂ヽ』

 

『わかりました♪

 

 それでは現地でお立会いさせてください(#^^#)

 

 そこで測って調べますね~』

 

と現地立ち合いをすることになりました(^^;)

 

数日後現地で待っておりますと・・・

 

『こんにちは~(^-^)

 

 こちらの物件で間違いないですか?』

 

さわやかなお兄さんが到着しました(#^.^#)

 

『はい(^-^)

 

 図面ないのですが・・・』

 

 

『大丈夫です♪

 

 早速測っちゃいますね~(^.^)』

 

と軽快に梯子を設置し上っていきます(^-^;

 

f:id:President168:20190212104028j:plain

 

正直高所恐怖症の私には恐ろしすぎる光景でした(; ・`д・´)

 

『梯子押さえてましょうか??(^^;)

 

 万が一倒れちゃったら降りてこれないですし・・・』

 

と心配してお声がけしますと・・・

 

『大丈夫です(^^♪

 

 しっかりと倒れないように縛っておきます(^-^)』

 

f:id:President168:20190212104217j:plain

 

雨どいと梯子をしっかりと固定してました(;^ω^)

 

いらぬ心配でしたね(笑)

 

一人で高いところでメジャーを当てて測ってくれてます(#^^#)

 

f:id:President168:20190212104418j:plain

 

『結構載りますね~(#^.^#)

 

 方位もほぼ真南なので良い発電してくれると思いますよ~

 

 隣の建物も載せますか??』

 

『はい(^.^)

 

 載せるなら二棟とも載せようと思います(^^♪

 

 見てもらえますか~?』

 

f:id:President168:20190212104751j:plain

 

と隣の建物も調べてもらいました(*´з`)

 

『二棟載せるのはもちろんできますが・・・

 

 同じ敷地内だと連結しなくてはなりません(^^;)

 

 その場合は上部で電線のようなもので接続するか

 

 地上をはわせてつなげる方法を取ります(^-^;

 

 一棟にだけにしても良いかもしれませんね~』

 

『そんな決まりがあるのですか(@_@)

 

 恥ずかしながら知りませんでした(; ・`д・´)

 

 費用対効果で考えていきたいと思いますが・・・

 

 何キロくらい載りそうですか??』

 

『少なくとも20キロくらいは載りますね(^.^)

 

 一棟だけにするか?二棟とも載せるか?

 

 どちらが良いかを試算して後日連絡いたします(^-^)』

 

とのことでした(^^;)

 

思った以上に搭載できそうですが・・・

 

とにかく初期費用をかけたくありません(^-^;

 

どれくらいの利回りになるのか楽しみに待ちます( *´艸`)

 

本日その資料が到着予定なので・・・

 

明日のブログで遅れなければお伝えできるかと思います(*´з`)

 

こうご期待(笑)

 

つづく・・・

 

 

 

 



 

 

 

 

 

 

 

 

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『アパートの屋根を活用?(@_@)』売価が下がっても太陽光発電は効果あり??

こんにちは 

 

関東でハウスメーカーサラリーマン大家業との足のわらじで奮闘している

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昨日はバレンタインでしたね(*´∇`*)

 

中年には全く無縁なイベントですが・・・

 

優しい飲み仲間がプレゼントしてくれました(*´∀`)♪

 

しかしながら・・・

 

本命の娘の168からはまだもらっていません(T ^ T)

 

話は投資に戻ります(-.-;)y-~~~

 

前回のブログは下をクリック↓

 

 

president168.hatenablog.com

 

 

皆さんの物件には太陽光発電は搭載されてますか??

 

f:id:President168:20190212102141p:plain

 

以前から太陽光発電を使った投資法があります(*^_^*)

 

当然私もハウスメーカーに勤めておりますので

 

お客様にそのメリットを提案させていただいております(=゚ω゚)ノ

 

数年前は国からの補助金があったり

 

売電価格も今よりももっと高く・・・

 

『うちは数年前につけたから年間の売電価格が〇〇円ある♪

 

 今つけてもねぇ~(^▽^;)』

 

なんてお話をよく聞きますね・・・

 

f:id:President168:20190212100212j:plain

 

上記の売電価格の推移表を見るとよくわかります(^^;)

 

高かったころに比べると約半額ですね・・・(^-^;

 

が・・・

 

実際は設置費用もかなり下がってきていること

 

気づいていない人もいます(^-^)

 

新築時に屋根に太陽光発電を設置する場合はそのタイミングとなるので

 

売電価格は選ぶことはできません(^▽^;)

 

ところがリフォーム対応で太陽光発電を検討すると時期は選べます( `ー´)ノ

 

太陽光発電を設置する場合その搭載量によって費用対効果が違います・・・

 

一回の設置でできるだけ大容量を載せることができるほうが

 

割安になりますよね~(#^^#)

 

そこを狙ってリフォーム業者さんもよく飛び込みに来ます(^^;)

 

『うちの屋根に太陽光載せないかって

 

 飛び込みで訪問販売が良く来るんだよね~(^-^;

 

 「旦那が同業だから大丈夫です!」

 

 って断ってるんだけど

 

 実際うちに載せると効果あるもんなの?(^^;』

 

によく聞かれますが・・・

 

『うちは屋根面が小さいからね~(^-^;

 

 あまり発電量が良くないし・・・

 

 方位が振れているから業者が言う数値ほど発電できないし

 

 あとから穴を開けたくないし・・・(-_-;)

 

 載せるつもりないかなぁ~(;^ω^)』

 

と説明しますが・・・

 

自宅はそんな理由から載せる気にはなりません・・・

 

新築時は相当高額でしたし容量もあまりよいものではない時代でした(^-^;

 

『でも待てよ・・・(@_@)

 

 自宅は載せなくても・・・

 

 アパートは屋根が大きい(; ・`д・´)

 

 そのアパートの屋根に搭載することができれば

 

 この太陽光発電が安く手に入る今なら

 

 売電価格が安くても面白い投資になるんじゃ??(゚Д゚)ノ

 

 でも適当な会社の発電パネルを使うのは嫌だ・・・(-_-メ)

 

 特に安い海外製のは急激に発電量が落ちるのがわかりきってる(-"-)

 

 国産で割安でできるところを探してみよう( `ー´)ノ』

 

と思い立ちました( *´艸`)

 

実際に見積もりを取ってみて合わなかったらやめればいいだけですし

 

まず使える大きな屋根をほったらかしているのも

 

何にもしないともったいないですよね(#^^#)

 

っと設置業者探しに移るのでした・・・(*´з`)

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『滞納訴訟の勉強をドラマでする?(+_+)』国際弁護士の義理姉のおすすめ(*´з`)

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さて、前回のブログの続きです↓

 

最近『SUITS/スーツ』というアメリカのドラマに今更ハマっております(^^;)

 

J:COMオンデマンドで見放題ですので寝不足気味です(^_^;)

 

f:id:President168:20190213124929j:plain

※画像の著作権が怖すぎてテレビの写真にしました(笑)

 

見るきっかけとなったのは・・・

 

『最近弁護士との打ち合わせ多いじゃん~

 

 海外ドラマの【スーツ】って弁護士のドラマで面白いって

 

 ねーちゃんが言ってたよ(#^.^#)

 

 ちょっと気分転換に見てみれば~(*´з`)』

 

というからのおすすめでした(^-^)

 

事実近々書きますが今度、滞納問題で訴訟になります・・・(-_-メ)

 

『ねーちゃん』というのは妻の姉国際弁護士です(^^♪

 

ねーちゃんと初めて私が会ったのは今から20年数年前で

 

私もまだ10代の頃だったと思います(^-^;

 

昔から勉強ができたねーちゃんは中学校を卒業とともに渡米し

 

ずっと米国で生活して高校から大学も行っていたため・・・

 

私と会った時にはほとんど日本語がしゃべれませんでした(;^ω^)

 

嘘みたいですが本当に片言まではいきませんがほぼ英語でした(^_^;)

 

その当時はまだねーちゃんは大学生かロースクールに通っていたと思いますが

 

そのあとカルフォルニア州の弁護士資格を最初に取ってました(◎_◎;)

 

米国の裁判ってとにかくスケールが大きいイメージがあるので・・・

 

身近の人間がそんな世界にいるって考えたことなんてないですよね(笑)

 

前にブログでも触れましたが・・・

 

皇室の関係者がニューヨーク州の弁護士資格を取ろうと渡米し

 

頑張っていると話題ですが、テレビで評論家

 

ニューヨーク州の弁護士資格は難関そのものです( `ー´)ノ

 

 そんなに簡単に取れるものではありません(-"-)』

 

と言っておりました(^^;)

 

『もっともだなぁ(^^;』と思っておりましたら・・・

 

ニューヨーク州の弁護士試験受かったわ~♪』

 

とあっけらかんと合格報告をしてくれました(; ・`д・´)

 

確かにその時期はよく渡米するなぁ~とは思っていましたが・・・(^_^;)

 

そんなねーちゃんがお勧めする米国ドラマなので

 

非常に難しいのかと思っておりましたらかなり分かりやすくて面白い♪

 

超簡単に説明しますと・・・

 

敏腕弁護士が天才的な記憶力を持つが資格のない若者を弁護士となりすませて

 

タッグを組んで様々な難関訴訟に向かっていくというストーリーです(^-^)

 

f:id:President168:20190213125536j:plain

 

『どう?(^-^;

 

 ねーちゃんお勧めだから結構難しい??

 

 私は見ないけど・・・

 

 流石にロストと二つ見るのは大変だからね~(^▽^;)』

 

と現在今更『LOST/ロスト』にハマっているが問いかけます(笑)

 

『かなり面白いね~( *´艸`)

 

 昔ちょっと聞いたことあるけど

 

 こんなに面白いと思わなかったよ(^^;)』

 

『日本でもリメイクされてやってたよね~(^-^)

 

 チョットだけ見たことあるよ(#^^#)』

 

『そうなの?(◎_◎;)

 

 全然知らなかった(^_^;)

 

 これから裁判が始まるから参考にしようと思ったけど・・・

 

 次元が違いすぎて参考にならないね(;・∀・)』

 

 『でも面白けりゃ何でもいいじゃん(#^^#)

 

 訴訟なんてかわいそうだからやめちゃえばいいのに・・・

 

 私ならその分負担してあげて人生の徳をとるかなぁ~(^^♪』

 

『そう言うわけには行かないよ~(^-^;

 

 しっかり滞納分の支払いと退去してもらわないとね(; ・`д・´)』

 

とたわいもない会話をしながら・・・

 

『訴訟したくないからキチンと退去してくれないかなぁ・・・(>_<)』

 

とドラマを見ながら悩む今日この頃なのでした・・・(笑)

 

滞納は絶対にダメですよ~・・・・・

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『サブリースって怖いですよ?( `ー´)ノ』レオパレス問題に触れる

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さて、前回のブログの続きです↓

 

 

president168.hatenablog.com

 

 

 今回かなり騒がれているレオパレス問題』に少し触れます(^.^)

 

f:id:President168:20190212114420j:plain

 

写真は昨日のお昼の映像です(^^♪

 

レオパレスの施工の問題に関しては本当に同じ業界として恥ずかしいですし

 

あってはならないことだと思います(-_-メ)

 

界壁入れないとか・・・あり得ませんね~

 

今回私が触れたいことはオーナー側の主張についてです・・・

 

もちろんレオパレスが悪いのを前提においてですが

 

不労所得を夢見て建てた』オーナーにも責任があると思います( `ー´)ノ

 

『サブリース』『家賃保証』不労所得( *´艸`)

 

ってアホなことなんかありません(笑)

 

どうして『不労所得』で楽をできると思って不動産投資できるのか

 

私には理解できません(^-^;

 

『降りかかる問題』ってテレビではやっておりましたが・・・

 

問題を先延ばしにして楽できていると勘違いしているのが

 

『サブリースにまかせっきりのオーナー』だと言うことに

 

そろそろ気づいたほうがいいと思います(´Д⊂ヽ

 

今回の『サブリース』は100万円の家賃

 

20%(高すぎです笑)支払いレオパレスに一括で全室貸して

 

80万円を収入として運営していくということです(^-^)

 

しかも

 

『家賃は今後も変わりませんから(=゚ω゚)ノ』

 

なんてあり得ないことを楽観的に信じているほうもいるほうですよね(笑)

 

サブリースしているその20%でレオパレスが賃貸部門の利益を出しているのに

 

そこを大きく削るわけがありませんから

 

家賃相場が下がればすぐに家賃を見直すにきまってます。

 

しかも20%は高すぎます・・・

 

通常でも10%~15%がいいところなのにそこに気づかない時点で

 

『降りかかる問題』に気づいていないオーナーが悪いということですね(^^;)

 

そして不労所得』で楽に運営しか考えていない勉強不足の大家さん

 

賃料を下げられる提案をされたりしたときに

 

『それは困る(@_@)

 

 話が違うじゃないか!!』

 

となり・・・

 

『じゃあ・・・

 

 家賃保証をやめます。。。ʅ(◞‿◟)ʃ』

 

と言われると自分で運営するということを考えられないので・・・

 

『分かりました。。。(/ω\)

 

 家賃の見直しに応じますので

 

 サブリースを解約しないでくださいΣ(゚д゚lll)』

 

となっていきます・・・

 

一般管理に切り替えれば5%で済みますが

 

そんなことを考える余裕もありません(^^;)

 

そして一般管理の方が家賃は相場と同じになるので上がるはずなのに(^_^)a

 

その状態になったら管理会社の手のひらで踊ることになりますので・・・

 

『賃料を下げます( `ー´)ノ』

※賃料設定を下げてでも入居者を確保しないとサブリースの会社の持ち出しが出るので絶対に入居できる賃料に下げます。もちろん20%の管理費もそのまま取ります(笑)

レオパレスのような物件が近くにあると近隣の相場が将来崩れますね。。。

 

『リフォームしないと入居者が入らないから

 

 うちでリフォームしてください(=゚ω゚)ノ』

※これも多いですよね~(^^;)

 リフォーム部門で利益を確保するために家賃保証から逃げられなくなったオーナーからどんどん利益を回収していきます(;^ω^)

10年くらいで外壁の塗り替えを提案してきますから驚きです(^-^;

 

こんな感じでサブリース会社の食い物にされてしまうオーナー

 

続出しているのです(^▽^;)

 

そもそもサブリースにせずに足を使って自分でやれば満室経営はできます(^^♪

 

管理費も高くても5%でできますし

 

自主管理であれば管理費も掛かりません( `ー´)ノ

 

不労所得』という夢見事におんぶにだっこで足腰が立たなくなってしまった

 

今回のレオパレスのオーナーさんは少し気の毒ですが

 

これを機会にしっかりと自分で動いて賃料を頂くことを学んでもらいたいと思うとともに

 

レオパレスにはしっかりと全棟補修してもらいたいと思います"(-""-)"

 

一番悪いのは施工会社のレオパレスですものね・・・

 

しっかり理解してサブリースされている方は問題ないと思います(^-^)

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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