【プレジデント168】大家業と家族の奮闘日記

関東でハウスメーカーに勤めながらサラリーマン大家としてアパート5棟 貸家3棟 を運営し活動しております(^^)v  その活動内容や家族の支え等を書いていこうと思います! 建築会社勤務ならではの知識と考え方で苦難を乗り切りながら?また、間違った知識で壁にぶつかり。。。(-_-;) 悪戦苦闘しながらも家族の幸せを願って毎日格闘している日記のようなブログです(^-^)

『どの世界でも退去もあればもちろん入居もあります(*´з`)』

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ハウスメーカー勤務のサラリーマン大家業との足のわらじで奮闘している

【プレジデント168】です!(^^)!

 

 

 

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さて、前回のブログの続きです↓

 

 

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 先日お手伝いしたサラリーマン大家さんのブログを書きましたが・・・

 

何と一緒に清掃したりちょっと一工夫してみたりした次の日に

 

ポッと入った内見の方が決まったそうです(*´ω`*)

 

『やっぱり物件に愛情を込めると【賃貸の神様】

 

 見てくれているのですよ( *´艸`)』

 

と一緒に喜んでおりました(*´ω`*)

 

その他ブログは下をクリック♪↓

 

 

president168.hatenablog.com

 

タイトルにも書きましたが・・・

 

『退去もあれば入居ももちろんあります(#^^#)

 

 首都圏であればよっぽどエリアと市場性を間違えてなければ

 

 埋まらない部屋はない( `ー´)ノ』

 

と思います( *´艸`)

 

朝ジョギングをしておりますが先日走っていたところ

 

とあるアパートで引っ越している風景を見かけました(^-^)

f:id:President168:20190420001610j:plain

 

『春先のお引越しは気持ちがいいなぁ~(*´▽`*)

 

 若い夫婦なのかなぁ~??(*´з`)』

 

と思わず目にとまり写真を撮ってしましました(^▽^;)

 

皆さんわかりましたか~??

 

そうです(^^♪

 

鳥たちのお引越しでした(∩´∀`)∩

 

f:id:President168:20190420001745j:plain

 

以前私が所有している貸家が空いて二か月ほど埋まらなかったときにも

 

スズメが屋根に巣を作り始めたことがありました(^^;)

 

すかさず管理会社に連絡を入れ・・・

 

『あの~・・・

 

 しっかりと募集してくれないので・・・

 

 新しい入居者が住み着きました(。-`ω-)』

 

『えぇ~??(◎_◎;)

 

 不法入居ですか??(; ・`д・´)』

 

『いえ、スズメの家族です( *´艸`)

 

 このご家族からは家賃は取れないので・・・

 

 一般の方を至急入居させてくださいね~(´艸`*)』

 

と半分イヤミも込めて伝えてみたところ・・・

 

焦ってくれたのか翌週には入居が決定しました(^-^)

 

春爛漫のこの季節は人も鳥もお引っ越しシーズンです(^^♪

 

あと一室募集しているので早く埋まってほしいと思う反面

 

不法入居者とみさんには早く出て行ってもらいたいと思う今日この頃でした(^-^;

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 サラリーマン大家として築浅・築古・アパート・戸建ての所有まで( *´艸`)

 ~~~~~~~所有物件取得の物語ブログ(*‘∀‘)~~~~~~~

所有物件の購入物語をそれぞれまとめたブログ達です(^^♪

ぜひ見てみてください♪

 

①【サラリーマン大家デビュー物語】

☆築7年の任意売却戸建て所有のお話(*´з`)☆

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②【築5年鉄骨メーカーアパート購入物語】

☆JR駅徒歩9分AP♪金消契約後の悲劇を乗り越えてΣ(゚Д゚)☆

president168.hatenablog.com

 

③【初の地方物件購入(^-^)目指せ個人事業主物語】

☆栃木県の鉄骨メーカーAP♪本気の手紙を添えて買付(=゚ω゚)ノ☆

president168.hatenablog.com

☆入居率50%を満室にできるまでのお話( *´艸`)☆

president168.hatenablog.com

 

④⑤【築4年BBQ付の億越えアパート購入物語】

 ☆土地を無償提供してもらったおかげで購入(#^^#)☆

president168.hatenablog.com

 

⑥【木質ハウスメーカーで新築物語(*^^)v】

☆コンセプトアパート建築で金利は0・69%(#^^#)☆

president168.hatenablog.com

 

⑦【初の築古物件(^-^)リフォームなしの戸建て購入物語(=゚ω゚)ノ】

☆160万で43.5%の高利回り物件(・´з`・)☆

president168.hatenablog.com

 

 ⑧【地続きで購入(*^^)v高利回り物件購入の物語】

☆200万で39%の物件所有(^^♪二棟で41%の物件☆ 

president168.hatenablog.com

 

 

 

 

 

 

 

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コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽`)

 是非宜しくお願いします( `ー´)ノ

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『ワケあり物件に住めますか?Σ(・ω・ノ)ノ!』私も体験、心霊現象(^-^;

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さて、前回のブログの続きです↓

 

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 先日朝のテレビ番組『とくダネ』ワケあり物件のお話をしておりました(^-^)

 

ワケあり物件と言ってもいろいろな物件があります(^_^;)

 

例えばお墓の横にある物件(;^ω^)

あまりにも老朽化して傾いてたりする物件(^▽^;)

自殺や事故のあった物件(>_<)

 

等々、相場の金額で貸し出すにはちょっと・・・

 

というような物件の事になりますね~(^_^;)

 

普段は『とくダネ』の特集の時間はTVを見れないのですが・・・

 

この日は知り合いの不動産鑑定士の西原崇さん出演していたので

 

バッチリと応援しながら見ておりました(#^^#)

 

f:id:President168:20190419231435j:plain

 

西原さんはお会いしてお話しするとすごく気さくで話しやすく

 

お人柄も非常に良いのでお仕事の相談はもとより・・・

 

テレビにも引っ張りダコで大忙しですね( *´艸`)

 

今回のワケあり物件は非常に怖い他殺や自殺の物件が特集されてました(; ・`д・´)

 

事故物件に住む芸人さんが体験したお話でした(>_<)

 

f:id:President168:20190419231855j:plain

 

俗にいう『心霊現象』が起きてしまう物件と言うことでしたが・・・

 

も何を隠そう昔そのような妙な家に住んでおりました(。-`ω-)

 

私が住んでいた家はピシッピシッというは頻繁に聞こえましたし

 

私がリビングにいると勝手にバタバタと扉やドアが開閉します(^▽^;)

 

さらには隣の部屋には誰もいないのにバンバン後ろから叩かれる・・・

 

そんな状態の家でした(◎_◎;)

 

まだ子どもの頃でしたので兄妹と一緒に住んでおりましたが・・・

 

何と私の妹はシックスセンスの世界の人間でした(; ・`д・´)

 

冗談に聞こえるかもしれませんが本当みたいです(笑)

 

さいころからあまりにも私たちが見えないものが見えていたため

 

全くその存在に違和感がなく・・・

 

小学校に入学したあたりで『友達に見えない人がいる(^_^;)』

 

気づいて母親に相談したそうです(;^ω^)

 

私も母親も全く見えませんでしたが・・・(^_^;)

 

そこで私が最終的に理解したことは・・・

 

『音や気配は何かを感じるけど・・・

 

 俺には見えないし被害がないから問題ない(#^.^#)』

 

と言うことでした( *´艸`)

 

ですから私の場合は夜中のお墓に一人で寝れちゃいます(*´ω`*)

 

驚かされるのはやっぱり怖いですけどね~(^▽^;)

 

っとそんな私みたいに『被害がない』と悟った人には

 

訳があるだけで安い物件は良いのでしょう(*´ω`*)

 

ちなみにもう16年以上前に自宅を建てる際の土地探しの段階で

 

『ワケあり物件の土地のほうが安く買えるし~

 

 長い歴史の中で大抵の土地で人は死んでるだろうから

 

 日当たりが良くて便利で安いなら事故物件でもいいよね~(*´▽`*)』

 

と相談したところ・・・

 

『きゃぁ~(>_<)

 

 そんなところに私は住めないよぅ~(*ノωノ)

 

 キチンとした怖くないところに住もぉ~(/ω\)』

 

まだまだ若くかわいかった妻キャピキャピと嫌がったので・・・

 

『そうだね♪

 

 頑張ってお金稼ぐから良いところに住もっか(・´з`・)』

 

ワケあり物件を探すことはやめました(*´з`)

 

もし今に聞いたとしたら・・・

 

『あんたは墓に住めばいいんじゃないの??( 一一)

 

 遅かれ早かれでしょ( `ー´)ノ』

 

と言われてしまう気がします・・・(´Д`)

 

だいぶ話がそれましたが・・・

 

ワケあり物件でも住む人が良ければ何とかなる!

 

やはり立地と間取りが重要だなぁと思った私なのでした・・・(^▽^;)

 

まとまらずに今回のブログが事故かもしれません・・・(/ω\)

 

 

 つづく・・・

 

 

 

 

 

 

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『サラリーマン大家仲間の物件回復の相談(#^^#)』自分たちで格安補修(^^♪

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大家業は孤独な稼業ですので大家仲間からの情報は非常に勉強になります(#^.^#)

 

ですので困ったときはお互い助け合いながら満室経営のコツを学びます♪

 

つい先日もサラリーマン大家の仲間より連絡が入り・・・

 

『プレ君~(^-^)

 

 うちのアパートが一室今月で退去の連絡が来ましたよ~

 

 次の募集に向けて管理会社から提案が来たんだけど・・・

 

 この内容どう思うかなぁ~(;^ω^)』

 

管理会社さんからの工事内容の見積もりを見せてもらいました(^-^)

 

前回の入居から約二年と短い期間での退去となり・・・

 

正直あまり費用をかけなくてもよさそうな物件でした(^-^;

 

いくつかの項目のうち、目を引いたところが・・・

 

・浴室の鏡研磨・・・2500円(税抜)

・廊下電球交換・・・ 600円(税抜)

・網戸一か所張替え・・・3000円(税抜)

・シンク取手塗装・・・3000円(税抜)

・専用庭除草・・・15000円(税抜)

・エアコン新規設置・・・90000円(税抜)

 

この内容で 114,100円で税込み123,228円でした(;゚Д゚)

 

『見てみないとわかりませんが・・・

 

 ちょっと高すぎますし、エアコン設置を除けば・・・

 

 自分でやってしまえば3000円もかかりませんよ~(;^ω^)

 

 網戸交換も代えの網とゴムで500円あれば済んじゃいます(*´з`)

 

 私も手伝いに行きますから自分たちでやっちゃいましょう( `ー´)ノ』

 

と少しでも費用をかけずに自分たちでできることをやることにします♪

 

f:id:President168:20190417164929p:plain

日程をお互いに調整し現地で立会してみますと・・・

 

『あれ??

 

 この網戸を交換するって話でしたか?Σ(・ω・ノ)ノ!

 

 これちょっと一か所だけひっかき傷があるくらいですよ(^▽^;)

 

 張替え道具も持ってきましたが・・・

 

 これならやらなくていいと思いますよ(^_^;)』

 

とよ~く見てみないとほころびが見つからないレベルで・・・

 

クイッと横から糸を引くと隠れてしまうレベルでした(^▽^;)

 

やはり現地確認はするべきですね~(^_^;)

 

結果一緒に草むしりをしてきれいに掃除を完了し電球等も交換完了(^-^)

 

鏡の研磨とシンクの取手の塗装は後日奥様がすることになり・・・

 

『エアコンは一台設置したほうが良いと思います(=゚ω゚)ノ

 

 電気屋さんと繋がっている大家さんがいますから

 

 お願いすれば格安で設置してくれます(^-^)

 

 前にこのアパートの給湯器を直してくれた方ですよ(*´з`)』

 

『ああ!あの大家さんですね~

 

 それでは設置しましょうか(#^.^#)

 

 手配しちゃってくださいね~(^^♪』

 

と原状回復の段取りが大家さんたちの中で協力し合い進んでいきました(#^.^#)

 

終わってみますとエアコンの設置も含めて当初計画の66%の金額でOK♪

 

もちろん管理会社さんは利益をとるのがお仕事ですから

 

当然自分たちでやれば安く上がります(#^.^#)

 

そして自分の物件を投げっぱなしにして管理会社に任せすぎるよりも

 

自分で補修していくほうが愛着が湧いてきます(´艸`*)

 

私も自分の物件だけではなく・・・

 

大家さん仲間の物件に触れさせていただくと非常に勉強になります(*^^)v

 

これからもこんな集まりを大事にしていきたいと思います(*´ω`*)

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『ここで差別化( `ー´)ノ』内見の時に他物件との違いをサラッと(*´з`)

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昨日は久しぶりにうちのステキなメンバー達と決起会をしました♪(´ε` )

 

千葉に来て2年ですが私ももっと頑張って力にならなきゃ(^^)

 

って思いました😤

 

さて、前回のブログの続きです↓

 

 

president168.hatenablog.com

 

一般的な大家さんは募集の際も募集会社さんに任せっきりのケースが大半です(;^ω^)

 

立地や間取り、家賃、築年数で差別化できて待ちがある部屋は

 

そんな事をまったく気にしなくても良いことだと思いますが・・・

 

はいろいろと簡単な策を練ってできるだけ

 

『選んでもらえるように』

『長期で入居してもらえるように』

 

をテーマに日々行動しています(#^^#)

 

その中の一環で昨日のブログのようなことも行い触れ合いながら

 

入居者さんと大家との絆を深めていって

 

【住みやすいアパート】をアピールします(*^^)v

 

ところが当然新しく入居するか迷っている内見時の希望者さんはそんなことを知りません(^-^;

 

そこで行っている簡単なことは・・・

 

『空室になったらすぐに入居時のプレゼントを用意する( `ー´)ノ』

 

と言うことです(^^♪

 

f:id:President168:20190417082118j:plain

 

その時の気分によって置く内容はコロコロ変えておりますが・・・

 

今回は【ミネラルウォーターとトイレットペーパー】です♪

 

お茶やコーヒーを入居者さんに配るときもありますが

 

当然どのような方が住むかわからないので・・・

 

どのようにでも対応できるこの二つが良いかと今回は思いました(#^^#)

 

もちろん感謝の手紙をご入居後の視線で添えておきます(*´з`)

 

そしてその横に置いてあるものは・・・

 

『アパートのコンセプトを物語にしたQRコードです( *´艸`)

 

スーモやホームズのようなサイトで内部の写真を見ることはできますが・・・

 

家に帰ってから簡単にチラシを見ながら再度物件の良さを確認してもらう為です!

 

ですので・・・

 

どちらかと言うと入居後のプレゼントを装った入居促進グッズなのです(゚Д゚)ノ

 

物語のブログは下をクリック♪↓

 

president168.hatenablog.co
これを見てもらった内見者さんが・・・

 

『この物件の大家さんはちょっと他と違う気がする・・・(; ・`д・´)

 

 入居後も何か良いことがあるのでは??

 

 住みやすいアパートかも~(∩´∀`)∩』

 

と決め手の一つになってもらえればと思っております(#^^#)

 

同じような条件で何もしていない物件と

 

何か入居者さんに気遣いをしてくれている物件では少し違いますよね♪

 

ぜひ参考にしてみてくださいね~♪

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『妻と娘がDIYをした理由(*´ω`*)』母親の力ってすごいです(∩´∀`)∩

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さて、前回のブログの続きです↓

 

 

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ある日から写真付きでメールが送られてきました(^-^)

 

『ねぇねぇ(^^♪

 

 いっちゃんの部屋(娘168)を少し変えてみたんだよ~(^-^)

 

 昔使っていたテレビボードを少しいじってみたんだ~♪』

 

と結婚当時使用していたテレビボードを娘の部屋に下ろしたとの事・・・

 

f:id:President168:20190416150910j:plain

『えぇ?!!?(◎_◎;)

 

 全然別物になってるじゃんΣ(゚Д゚)

 

 DIYしてみたの??Σ(・ω・ノ)ノ!?

 

 こんな板張ってあったっけ??』

 

とかなり変わっていたので非常にびっくりしました(^-^;

※昔の写真がなくてすみません・・・(-_-;)

 

『そうそう♪

 

 DIYってほどじゃないんだけどね~

 

 板の柄とかも変えてみたり、取っ手もかわいくして・・・

 

 マスキングテープでアクセント付けたりもしてみた(*^^)v

 

 小物を飾れるように100均グッズで作ってみたんだよ(*´з`)』

 

f:id:President168:20190416151436j:plain

 

『なかなか凝ってるね(^▽^;)

 

 結構散らかってた部屋だと思ったけど良いね♪』

 

『部屋もきちんと片づけさせたよ~(#^^#)

 

 年度の始まりだしね♪』

f:id:President168:20190416151726j:plain

f:id:President168:20190416151804j:plain

 

『キレイになってる~(;゚Д゚)

 

 突然どうしたの??(^▽^;)』

 

とあまりにも変わっていた娘の部屋DIYをした妻にびっくりした私・・・

 

理由を尋ねますと・・・

 

『いやねぇ・・・

 

 4月にクラス替え合ったじゃん(^^;)

 

 そこで好きお友達たちと離れ離れになっちゃったんだよ・・・

 

 そしたらこの前の夜に

 

 【学校に行きたくないよぉ・・・(/ω\)】

 

 って泣いてたからさぁ~(;^ω^)

 

 少しでも楽しい気持ちになれるといいなぁと思って

 

 いっちゃんの部屋を一気に変えてみたんだよ~( *´艸`)』

 

とさみしいことがあったの気持ちを変えるためにDIYをしたとの事・・・

 

非常に感動しました(*´▽`*)

 

『いっちゃん喜んでたでしょ~(#^^#)』

 

『うまくいってね~

 

 新しい友達を部屋に連れてきたりして遊んでるよ(´艸`*)』

 

と部屋のおかげで大成功の新年度のスタートを迎えられたようです(∩´∀`)∩

 

『さらにね~・・・

 

 いっちゃんもお部屋のプレート作ってたんだよ♪』

 

f:id:President168:20190416152504j:plain

 

なんともかわいいプレートをDIYで作成しておりました(^-^)

 

しかも・・・

 

『のっくしてね♡』と張り紙にも書いてあります♪

 

私も子どもの頃に転校で友人がいなくなることがきっかけで学校に行きたくなくなりましたが・・・

 

さりげない母親の影の努力があってこそ

 

少しずつ困難を乗り越えられてきたんだなぁと実感できた出来事でした( *´艸`)

 

後日、埼玉の自宅に帰った際にに・・・

 

『いっちゃんのお部屋ステキになったんだってねぇ(^^♪

 

 お父さんにも見せて~(#^^#)』

 

『あ~・・・

 

 お父さんはノックしてもムリ~(´▽`)』

 

大人の女性になっていく娘になぜか涙があふれた私なのでした・・・(/ω\)

 

天国のお母さん・・・今こそ困難です(T_T)

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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さて、前回のブログの続きです↓

 

 

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この時期ドンドン雑草君が元気よく生えてきます(^-^;

 

春は人間も植物も何でも元気になっていく季節なのですね~(・´з`・)

 

ただ・・・

 

専用庭が付いているアパートの一室が空いている状態で油断しますと・・・

 

結構あっという間に雑草が生い茂っているケースもあります(゚д゚)!

 

3月末に一室退去したアパートも退去後すぐに草むしりしましたが・・・

 

昨日訪れてみますと・・・

 

f:id:President168:20190416142406j:plain

 

『部屋の中はさすがにまだ築年数がそんなに経ってないしキレイだ(*´з`)

 

 んん・・・(◎_◎;)

 

 庭に何か伸びてるぞ・・・??(; ・`д・´)』

 

と掃き出し窓から顔を出しているのものが・・・

 

そうです、雑草君です(;゚Д゚)

 

あっという間に伸びてきてしまうのです(´Д⊂ヽ

 

f:id:President168:20190416142619j:plain

 

前回抜いてから一か月くらいですよ~(;゚Д゚)

 

元気が良すぎです(>_<)

 

流石にコレはきれいにしなければならないので・・・

 

早速雑草をどんどん抜いていきます(^-^;

 

庭はたいして広くないのであっという間に作業は終了です(^^;)

 

『いや~・・・

 

 これは何が月も経ってしまっていると大変だ(^▽^;)

 

 隣なんかボーボーだし・・・(;^ω^)』

 

今回退去があった隣の部屋の庭は結構草が生い茂ってました(笑)

 

f:id:President168:20190416142949j:plain

 

『この時期抜いておかないと大変なことになるし・・・

 

 スッキリさせればワンちゃん達も遊べるスペースになるのに(^^;)

 

 家庭菜園もプランターを置けばできちゃうスペースなのになぁ(^-^;』

 

と思いながらも見て見ぬふりをしてやり過ごす私(^▽^;)

 

『駐輪所もしっかりと掃き掃除をしないとね♪

 

 あれ~??(◎_◎;)

 

 チェーンが外れて壊れている自転車がある・・・

 

 直せなかったのかなぁ??(^-^;

 

 結構簡単に直せるから直しちゃえ(#^.^#)』

 

入居者さんの自転車を勝手に修理します(^▽^;)

 

f:id:President168:20190416143323j:plain

自転車修理中の写真が乏しくてすみません(笑)

 

『よし(^^♪

 

 直ったぞ~( *´艸`)』

 

自転車を修理し終わったときにゴミを出しに来た

 

20代の女性の入居者に声をかけられました・・・

 

『おはようございます(^^♪

 

 ご苦労様です(^-^)

 

 暑いのに大変ですね~♪』

 

『ありがとうございます(^-^)

 

 皆さんが少しでも快適にお住まいいただけるように努めますね♪』

 

とこんなやり取りは大家としても非常にうれしいものですよね(#^^#)

 

するとその入居者さんが帰っていった部屋が・・・

 

先ほどのお隣の草ボーボーの部屋でした(゚д゚)!

 

『す、すみません!

 

 今隣の空室の庭の草むしりをしてましたが・・・

 

 もし良ければついでにお庭の草も刈りましょうか?(#^^#)

 

 庭から入りますのでパッとやっちゃいますよ~(・´з`・)』

 

こんな時こそ入居者さんの役に立てるかと思い提案しました(*^^)v

 

『え~!!( *´艸`)

 

 良いんですか~??

 

 ぜひお願いします(^^♪』

 

と言うことでお隣さんのお庭も草むしり完了です(^o^)丿

 

f:id:President168:20190416144002j:plain

 

草むしりしながら思いましたが・・・

 

『これ、この部屋を内見しに来た人も隣が草ボーボーだと

 

 自分の部屋も庭がないほうが良いと思ってしまうかも知れなかった(; ・`д・´)

 

 このタイミングで隣の草を刈れたのはラッキーだったかも( *´艸`)

 

 また隣が退去したときに草を刈るのも自分だし・・・(^^;)

 

 入居者にも喜んでもらえたしね~(^^♪』 

 

と前向きに考えてみました(・´з`・)

 

作業が終わり家に帰ってからに・・・

 

『結構時間かかったね(^-^;

 

 なんか大変だったの??』

 

と聞かれ事情を説明したところ・・・

 

『あんた・・・

 

 若い入居者の女の子だったからやってあげたんでしょ( 一一)』

 

『違うし・・・(~_~メ)』

 

仕方がないのですが全く信用されていないワタクシ・・・(/_;)

 

・・・∧( 'Θ' )∧

 

本当に子どもがいるようなおうちの庭は手入れをする入居者さんが

 

多いかも知れませんが・・・

 

意外と若い入居者さんは手入れが追い付かないこともあると

 

改めて実感することができた出来事でした(^-^;

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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①【サラリーマン大家デビュー物語】

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③【初の地方物件購入(^-^)目指せ個人事業主物語】

☆栃木県の鉄骨メーカーAP♪本気の手紙を添えて買付(=゚ω゚)ノ☆

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④⑤【築4年BBQ付の億越えアパート購入物語】

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⑥【木質ハウスメーカーで新築物語(*^^)v】

☆コンセプトアパート建築で金利は0・69%(#^^#)☆

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『リファイニングは鉄腕アトム(#^^#)』人は昔、空を飛ぶ事は夢でした( *´艸`)

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さて、前回のブログの続きです↓

 

 

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 日本では約半月で『令和』という新時代を迎えます(#^^#)

 

そんな現代よりはるか昔・・・

 

当時夢とされていた『有人動力飛行』に初めて成功したのが

 

かの有名なライト兄弟です(^^)

f:id:President168:20190414111943j:plain

 

 それは今からたったの116年前の出来事ですΣ('◉⌓◉’)

 

日本は明治36年の事でした(O_O)

 

『鳥でもないのに空なんか飛び続けられるかよ~( *´艸`)』

 

と夢物語と言われていた中、初の飛行は36mだったそうです。

 

その誰しもが思いもつかず実行もしなかった時代に夢を実現させた兄弟のおかげで

 

今や月に旅行に行く計画が持ち上がる時代となりました(#^.^#)

 

私もハウスメーカーに勤めながら非常に強固な構造になってきた住宅を売りつつ

 

建替える必要がなかったかも知れない?家を仕事の為にスクラップアンドビルドしてきましたが・・・

 

『古くなったら新しく建替えなければ意味がない('ω')ノ』

 

という考え方を一新させられたものがあります・・・(ノД`)・゜・。

 

それが・・・

 

『リファイニング建築』です(゚Д゚)ノ

 

先日とあるハウスメーカーが手掛けているニュース記事を取り上げましたが・・・

 

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簡単に『リファイニング』ということを知ったつもりでいたことに気づき興味を持ち・・・

 

早速第一人者である青木先生の書籍に触れさせていただきました(#^^#)

 

f:id:President168:20190414112834j:plain

 

読む前の私の感覚で『リファイニング』とは

 

単純に骨だけ残して肉付けて化粧をするという浅はかなものでしたが実際は

 

費用を抑えて鉄腕アトムを作るΣ(゚Д゚)

 

ということでした(*‘∀‘)

 

単純に築年数が経ちメンテナンスがかかるようになってきた構造躯体を残して

 

リファイニングし寿命を延ばすと考えておりましたが全く違う感覚で・・・

 

『延命するのではなくリセットし生まれ変わらせる』

 

と私は理解しました(^^)

 

そう・・・

 

さらに強く見た目も設備も斬新に・・・

 

まるで鉄腕アトムとして生まれ変わり活躍していくというイメージです(^^♪

 

築年数が古くなった建物は通常解体され莫大な費用と工期をかけて新築します。

 

リファイニングで非常に良いポイントは

 

・新築に比べて費用が6~7割ほど

・工程が短い

・ゴミが少ないので地球にやさしい

・耐震性のパワーUP

等々様々出てきます♪

 

しかも新体制基準(1981年【昭和56年】)以前の建物であれば

 

なんとな~くリフォームやリノベーションをしてくれる建築会社はあると思いますが

 

それでは本当にあと数十年後もしっかりと躯体が持つか心配ですよね(^▽^;)

 

それ以前の建築物でもしっかりと「家歴書」を作成し生まれ変わらせる♪

 

非常に画期的な手法だと再認識いたしました( *´艸`)

 

リファイニングを最初に知った時に思ったことは

 

減価償却期間が過ぎてる建物に銀行は融資しない(;^ω^)

 

 現金を持っている一部の投資家がやれるくらいかなぁ~』

 

という感覚でしたが・・・

 

書籍上では協力できる銀行も出てきております(#^^#)

 

税制の対応もさらに投資家にとって大きな問題になってきますが・・・

 

私が思う解決できる最大の問題『認知度』です(=゚ω゚)ノ

 

これは『築年数で判断する借り手側の心理』を変えることが

 

できればすぐに解決できると思います( `ー´)ノ

 

物件を探している際に大抵の方がスーモやホームズなどで条件を入れますが・・・

 

そこに『リファイニング物件』という認知度が広まれば

 

リファイニング物件だけ賃料設定が安いという難点をクリアーできます(^^)

 

耐震強度を増して設備も見た目も新しくなっている物件を

 

今までの慣習で

 

『古いから家賃が相場より安くないと借りませ~ん(*´Д`)』

 

というのは世間と募集会社の怠慢?というより無知ということになってくるはずです!

 

そう、空を自由に飛べる時代を想定してなかった人たちのように。。。

 

この『リファイニング』は特にRC造だけでなく・・・

 

S造や木造にも対応していくことができます(◎_◎;)

 

そしてこの技術・手法が世に認知されたとき・・・

 

おそらく世界は変わるでしょうし、私たちの生き方も変わります(#^.^#)

 

家賃も新築同等以上に取れれば不動産投資家も建替せずにキャッシュフローを出せます( ´∀`)

 

さらには環境汚染も激減し私のかわいい子ども達やまだ見ぬ孫の人生も変わります♪

 

それに老朽化した国が所有する建築物である学校や庁舎の再建築費用を抑え

 

建て替えではなくリファイニング建築で対応することができれば・・・

 

その分の建築費用(税金)を子どもたちに回していく時代が来るかもしれません( `ー´)ノ

 

そうすれば子育てにかかる費用も税金で補うことができるかもしれないので・・・

 

2人3人と子どもを育てたくなる家庭環境もできてくるかもしれません('ω')ノ

 

その時に少子高齢化の時代が変わってる日本国が誕生すればよい

 

非常に大きなことまで考えて期待してしまいます(^▽^;)

 

同じ建築に携わっている人間としてあまりにも共感できるお話でしたので

 

いつも以上に少し長めに書いてしまいました(/ω\)

 

次の時代へつなぐことができる

 

『リファイニング建築』をもっと調べてみたいと思います♪

 

※書籍にはもっともっと面白いことが書いてありましたが割愛と主観で話しました(^^;)

 

 今回の書籍はこちら↓

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

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『賃料を下げるか?フリーレントにするか?賃料を上げるか?』売却を見据えて決める( `ー´)ノ

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 やっと三度目の入居申し込みが入った戸建て貸家ですが・・・

 

入居希望者さんからの最終交渉が入った様子です(^^;)

 

『あの・・・

 

 やっぱり交渉が入りまして・・・

 

 入居の初期費用を抑えたいとのことです(^-^;』

 

交渉事は想定しておりましたので

 

今後を見据えて相談に乗ります(^-^)

 

『そうですか(^^;)

 

 まず諸費用を抑えたいのはわかりました(^-^)

 

 肝心なのは何年そこに住んでくれるかです( `ー´)ノ』

 

『入居期間を聞きましたが

 

 実家で暮らしていたのが手狭になり引越しとの事で

 

 お子様の転校もあるので長く住みたいという事でした(^_^)

 

 初期費用を抑える為に一旦プレジデントさんが負担して

 

 家賃に上乗せの分割払いにしましょうか?』

 

『そうですか(^-^)

 

 すぐに転校をさせる訳にはいかないでしょうから

 

 長期的に住んで頂けるかも知れませんね(o^^o)

 

 それでしたら今回は5月分の家賃を

 

 フリーレントにして初期費用を抑えるのを提案してくださいヽ(*´∀`)

 

 さらに一年以内の退去は家賃の1ヶ月分を

 

 二年以内の退去は家賃の半分を

 

 それぞれ違約としてもらえるようにした下さい(^_-)

 

 家賃に分割で上乗せにするのも悪くは無いですが

 

 住んでから他の物件に目移りする可能性が出てきます(^_^)a

 

 すぐに物件を売却する時は利回りが上がって見えるので

 

 分割で受けちゃいますけどね〜(´∀`=)

 

 ってか、まだ売却した事無いですけど〜(。-∀-)』

 

売却の際は投資家は利回りで買うのでその特性を知って

 

強引に高い家賃設定で2~3ヶ月フリーレントにして入れてしまい

 

レントロール上に細工をするケースも見受けられますΣ(-᷅_-᷄๑)

 

もちろん私はそんな事はしませんが・・・

 

初期費用を抑える場合は分割で大家が受ける事も一つの方法です(^^)

 

一ヶ月目をフリーレント(無料)にする事によって抑える事もできますし

 

家賃を変えずに分割で諸費用を受ける事もありますが

 

この場合は更新後の家賃が下がるので売却を考えると得策ではありません(^_^)a

 

今回の物件はすぐに売ることは無いので

 

フリーレント対応での交渉にしました(^.^)

 

将来の売却時期を想定した出口戦略にもつながりますね(#^^#)

f:id:President168:20190413084704p:plain

 

『わかりました!

 

それで申込と審査をして契約に向かいます(#^.^#)』

 

うまく契約まで進んでくれることを祈るばかりですね(´∀`)

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『三度目の正直なるか?(;^ω^)』申し込み後も安心はできません( `ー´)ノ

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購入してから二度ほど入居申し込みがあった貸家でしたが・・・

 

二度とも保証会社で引っ掛かってしまったり・・・

 

ちょっと危ない事件が起こりそうな予感があったり等で

 

残念ながら再募集を続けておりました(;´Д`)

 

が!ここに来て問い合わせがありました(*^^)v

 

募集会社さんから唐突の連絡で(当たり前ですが・・・)

 

『プレジデントさん(^-^)

 

 内見希望です(^^♪

 

 先ほど問い合わせがあったのですが・・・

 

 本日が定休日でお休みだったので電話のみの受付で・・・

 

 スケジュールを調整して明日連絡してみます(^-^;』

 

定休日にもかかわらず転送電話で受けてくれた募集会社さん(^▽^;)

 

非常に感謝しながらも・・・

 

『休日なのにご対応ありがとうございます(*ノωノ)

 

 明日の再連絡になって

 

 他の物件に決まっちゃうことありませんかね~?(^^;)』

 

とすぐに動きたくなってしまう私はいてもたってもいられません(;´Д`)

 

・・・ヤな奴ですみません・・・(*ノωノ)

 

しかしがいきなり動くわけには行かないのでおとなしく翌日を迎えますと・・・

 

『内見が来週の月曜に決まりました(#^^#)

 

 結構物件見てる方みたいですね~

 

 ピンポイントで絞って見に来ていただけるそうですので

 

 決断早いと思いますよ~(^^♪』

 

『そうですか(^-^;

 

 賃料は変えませんが諸費用は相談に乗りますので宜しくお願いします!

 

 あとは【どれくらいの期間入居するか?】も聞いてきてください(^^;)』

 

当たり前の事ですが入居期間は必ず聞くようにします( `ー´)ノ

 

その期間によって賃料交渉に応じるかも大事な要素になってきますしね~

 

数日後・・・

 

実際の内見を終えて募集会社さんから連絡が入ります(^^;)

 

『非常に良さそうでしたよ~(#^^#)

 

 初期費用も問題なさそうでした(^-^)

 

 今週中には連絡が入るかと思います

 

 【入居期間は住めるまで】・・・でした♪』

 

『あ、ありがとうございます(^-^;

 

 【住めるまで】ってかなりアバウトすぎますね・・・(-_-;)

 

 申し込みがあった場合には

 

 もう少し入居の理由等聞いてみてくださいね(^-^;

 

 初期費用が問題ないといっても最終的に交渉が入るかもしれませんので

 

 即答でお答えしないようにお願いしますね(;^ω^)』

 

といちいち注文を付ける募集会社さんからすると面倒くさいと思います・・・

 

でも気になることは最初にしっかりと伝えておいたほうが良いですよね(^▽^;)

 

後日・・・

 

『申込入りました~(*^^)v

 

 おそらく審査も問題なさそうですよ(^^♪』

 

とついに三度目の申込の連絡が入りました~!!

f:id:President168:20190413073619p:plain

『ありがとうございます(´艸`*)

 

 審査も大丈夫そうとのことですので少しだけ安心しました(^-^;

 

 でも万が一のことがあるので募集は止めずにお願いしますね~(;^ω^)』

 

そうなのです・・・

 

この物件だけではないのですが申し込みの後の保証会社の審査落ちや

 

契約直前のキャンセルのせいで貴重な繁忙期を逃してしまうことがあります(>_<)

 

この時期を逃さないためにも申し込み後の募集継続は絶対条件ですね( `ー´)ノ

 

『わかりました(^^;)

 

 それと・・・

 

 交渉がやっぱり入りまして・・・』

 

案の定入居希望者さんから交渉事が入りました(;^ω^)

 

『やっぱり(^_^;)

 

 条件は何でしょうか??

 

 入居期間によって応じるか決めるつもりですので・・・(;^ω^)』

 

その条件と対応策とは??

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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さて、前回のブログの続きです↓

 

 

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 私が所有している物件で一番遠いところは栃木県の下野アパートです(#^.^#)

 

購入した当初は非常に苦労しましたが・・・

 

なんとか管理会社さんと募集を地道に頑張っていった結果・・・

 

満室経営でうまく回しております( *´艸`)

 

管理費も3%と安くやってもらっておりますし

 

金利も低めに融資を引いているので・・・

 

ぼちぼちキャッシュフローが出る物件になってくれました(*^^)v

 

この物件のブログはこちらをクリック↓

 

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普通の管理会社さんは退去の連絡を非常にタイムリーにしてくれますが・・・

 

この管理会社さんは退去の連絡が電話ではなく・・・

 

毎月送られてくる家賃明細に書かれてきます(*´Д`)

 

すると退去が決定、もしくは退去完了してから知ることになるため・・・

 

募集のタイミングが遅れてしまうというとんでもないリスクがあります(~_~;)

 

しかも私は現在単身赴任中のため自宅に届く手紙をすぐに見ることができずに・・・

 

 

『緑の封筒が届いたら絶対に中身を確認して(=゚ω゚)ノ

 

 赤ペンで何か書かれていたら即電話で教えて(^▽^;)』

 

とお願いしております(^^;)

f:id:President168:20190411171315j:plain

 

先日も家賃明細が届いたようで・・・

 

『緑の封筒で手紙来たよ~(^-^;

 

 中身はまだ見てないけどね~』

 

『それ重要だから即開けてみて(◎_◎;)

 

 ・・・どうかな??』

 

合格発表の通知を見る感覚でドキドキしてしまいます(´゚д゚`)

 

『今月は何も書いてないから退去ないのかもね~(^▽^;)』

 

ホッ・・・ε-(´∀`; )

 

という感じです(;´∀`)

 

管理会社さんにも以前にしっかりと電話で・・・

 

『あの~(^^;)

 

 退去の連絡はタイムリーに電話で頂かないと・・・

 

 クリーニングやリフォームの手配が遅れちゃいます(;^ω^)

 

 明細にメモで頂かずに教えてもらえますか??(; ・`д・´)』

 

と相談しましたが・・・

 

『いや!

 

 間違いがあると困るのでうちは退去連絡は手紙に書きます(^▽^;)』

 

とかたくなに断られてしまいました・・・(-_-;)

 

『でも・・・

 

 いつも明細の金額・・・

 

 結構間違えてますから!!(゚Д゚)ノ

 

とツッコミたくなりましたが・・・

 

『間違いを指摘しませんので・・・

 

 できるだけ電話してくださいね(>_<)』

 

とお伝えしておりますが相変わらず手紙で来てしまいます(;一_一)

 

やっとファミリー層の転勤時期を超えてきたので・・・

 

『退去後のお知らせ』という感じで

 

来月赤ペンのお手紙が来ないことを祈る私なのでした(^-^;

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 サラリーマン大家として築浅・築古・アパート・戸建ての所有まで( *´艸`)

 ~~~~~~~所有物件取得の物語ブログ(*‘∀‘)~~~~~~~

所有物件の購入物語をそれぞれまとめたブログ達です(^^♪

ぜひ見てみてください♪

 

①【サラリーマン大家デビュー物語】

☆築7年の任意売却戸建て所有のお話(*´з`)☆

president168.hatenablog.com

 

②【築5年鉄骨メーカーアパート購入物語】

☆JR駅徒歩9分AP♪金消契約後の悲劇を乗り越えてΣ(゚Д゚)☆

president168.hatenablog.com

 

③【初の地方物件購入(^-^)目指せ個人事業主物語】

☆栃木県の鉄骨メーカーAP♪本気の手紙を添えて買付(=゚ω゚)ノ☆

president168.hatenablog.com

☆入居率50%を満室にできるまでのお話( *´艸`)☆

president168.hatenablog.com

 

④⑤【築4年BBQ付の億越えアパート購入物語】

 ☆土地を無償提供してもらったおかげで購入(#^^#)☆

president168.hatenablog.com

 

⑥【木質ハウスメーカーで新築物語(*^^)v】

☆コンセプトアパート建築で金利は0・69%(#^^#)☆

president168.hatenablog.com

 

⑦【初の築古物件(^-^)リフォームなしの戸建て購入物語(=゚ω゚)ノ】

☆160万で43.5%の高利回り物件(・´з`・)☆

president168.hatenablog.com

 

 ⑧【地続きで購入(*^^)v高利回り物件購入の物語】

☆200万で39%の物件所有(^^♪二棟で41%の物件☆ 

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コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽`)

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