こんにちは！
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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さて、前回のブログの続きです↓
不動産投資をやっている仲間や先輩たちのブログやTwitterを見ていると
結構な規模の部屋数をお持ちの方がいます(^-^)
私は10棟38室なのでそこまで規模は大きくないと思ってますが、その規模の割には家賃収入や融資支払い後のキャッシュフローが出ている方だと思います(#^^#)
そして投資額も購入時で3億ちょっとですが、１１％くらいで回しております(#^^#)
返済比率も４３％くらいですので、それなりにキャッシュフローが出るのです(^-^)
そして有難いことに今は満室経営が順調に続いております(*^^)v
このくらいの部屋数でもうまく回せている理由を自分なりに考えてみると・・・
『ファミリータイプが多いからかな？(^▽^;)』
と思います(#^^#)
１Rは戸数を取れるので新築時は利回りが高いのですが、下落率も大きいと思いますし、都度の修繕も費用が掛かります(^▽^;)
さらに、単身だとトラブルの確立も増えてくるのではないか？と思いますが、ファミリータイプはこれと言ったトラブルや心配事はほとんどありませんし・・・
とにかく家賃も安定しております(*´з`)
私の所有している物件で一番安価な家賃設定で【5万】です(^▽^;)
古くなってきている１Rなどは家賃が2万台のところもあると聞きますが・・・
それくらいの賃料でお住まいになる方は部屋に愛着が持てない方も出てくると勝手に思っております(;^ω^)
※偏見の可能性あり(/ω＼)
その点を考えて私が新築をするならファミリータイプにしたいと思います(ﾟДﾟ)ﾉ
・・・そんなに大きな土地が購入できればですが・・・(;´Д｀)
せめて１LDKくらいが良いと考えております(#^^#)
でも・・・
『もっと世帯数を増やしたい(/ω＼)』
と思う事もしばしばあります(^▽^;)
人それぞれですので、どの投資方法が合っているかは全く分かりませんが・・・
土地から新築RCの１Rタイプのマンションをバンバン建てて10億くらいの融資を使って伸ばしているケースもあると思いますが・・・
『新築でRCをやってみたいとも思うけど・・・
10億借りてキャッシュフローが2000万とか怖すぎる(;''∀'')』
と思ってしまいます(;´∀｀)
だって私もそうですが、融資を引いて投資をしている間は他人のお金で運用しているわけですからね～(^^;)
特に新築時は新築プレミア価格があるので、最高潮の家賃なわけです(^▽^;)
中古で購入する場合は自分の努力で家賃を上げることもできると思いますが・・・
新築で建築会社が言うままの賃料を信じてスタートすると下落する一方です(*´Д｀)
しかも借り入れ規模の割にキャッシュフローが少なすぎます(/ω＼)
数年前と比べて今は融資を引きにくくなってきているので・・・
『土地からセットしてまだフルローン行けますよ(ﾟДﾟ)ﾉ
RCで建てれば積算評価がでますよ～(ﾟДﾟ)ﾉ
利回りも土地から７～８％でます('ω')ノ』
と言って融資を引き建てるのはもちろんわかるのですが・・・
万万が一その物件に問題発生し、全空になった瞬間にサヨナラです(;´Д｀)
なんせ返済比率が７０％前後の計算になりますからねぇ～(^▽^;)
※10億投資して ７％ キャッシュフロー2000万だと。。
その規模だと他の物件が超優良で補填できない限りマイナスキャッシュフローもとんでもないことになりそうな気がします・・・
でも、そのような物件を多数持って規模にしては小さくてもCFを積み重ねていくというのもありのような気も。。。(^^;)
しばらくしてから売り抜けてしまえはキャピタルも出そうな気もしますし(^▽^;)
難しいですね～(;´∀｀)
『投資額でもなく
表面利回りでもなく・・・
返済比率とキャッシュフローが大事なのではないか？
もちろん築年数も大事ですが(^▽^;)』
と今のところの私なりの結論になりました(^^;)
難しいです(笑)
私ももっと返済比率を下げていかないといけないと思います(+_+)
正解は無いとも思います(笑)
要は死ぬ時まで苦しくなく運用でき、残った家族が早い段階から笑顔で楽しく苦労せずに生活できる資産を作っていけたら勝ちなのでしょうね(#^^#)
そうなれるように日々勉強して頑張りたいと思います(^^♪
つづく・・・
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