こんにちは
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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さて、前回のブログの続きです↓
昨日は利回りの話に少しだけ触れてみましたが・・・
不動産投資は多くの方が銀行からの融資を引いてレバレッジを効かせて行ってます(^^♪
もちろん私も地主でもなければ資産家でもないため融資ありきの投資家です(^^;)
何度も書いておりますようにひと昔前よりもかなり融資がきつく・・・
金利自体も私の感覚では2年前よりも高くなってきました(^▽^;)
融資を引いている不動産投資家にとって利回りと金利との関係は非常に重要ですよね(^-^;
いわゆるイールドギャップです(*´з`)
例えば同じ金額で借入期間が同じ物件二つをならべてみると
①表面利回りが１０％の物件
金利が３％の場合は７％の差がイールドギャップとなる物件です
②表面利回りが８％の物件
金利が１％の場合は７％の差がイールドギャップとなります(#^^#)
②は低金利で仕入れたおかげで①の物件と同じような投資価値が出てくる可能性があり
金利の設定次第では非常に好条件の物件に変えることも可能になってくるのです(^-^)
それこそちょっと前まではもっと高い金利で物件を購入している人もいましたが・・・
その場合は金利交渉や借り換えの検討をして物件価値を上げるほうが良いでしょう♪
その際は完済する時にかかる銀行への違約金の計算も忘れないようにしましょう(^^;)
意外と馬鹿にならない金額になりますよ～(^▽^;)
借り換えの時はペナルティーを先に銀行に相談しておくことをお勧めします(^^;)
固定期間切り替えのタイミングで金利交渉をすることも有効ですので・・・
前もって固定期間がいつまでかもチェックしておくと良いと思います(*´з`)
所有物件を金利操作でより良い物件に仕上げてキャッシュフローを生みましょう♪
もちろん・・・
完済した時は夢のような生活が待ってますが( *´艸｀)
やっててよかった不動産投資です(^^♪
つづく・・・
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