こんにちは
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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さて、前回のブログの続きです↓
物件を購入する時には出口戦略を考えるのは当たり前の事ですよね(*´з`)
簡単に言うと買った値段と売却までのキャッシュフローを差し引いても
売却の値段が上回っていれば投資は成功したことになります(#^^#)
売却は賃貸物件が付いたままで利回り計算をして売る場合と
更地にして土地値で売る場合の二点がありますよね(^^♪
利回りで賃貸物件として売却する場合は売値はすぐに想像できますが・・・
物件を朽ちるまで使い倒して土地として売る場合のお話を書きます(^-^)
私が所有して3棟建っている約300坪の物件で例えてお話をします(*‘∀‘)
上の青い線が道路です
下の水色の四角で囲ってあるのが今回の物件の敷地です(^^♪
ここのエリアの土地値は坪単価50万だと設定します(^-^)
『300坪あるから一坪50万で売れるとして・・・
300×50万で1億５千万の価値がある物件だ～(*´ω｀*)
これを１億１千万で買ったから・・・
その瞬間に４千万儲かった～( *´艸｀)』
と考えたくなりますが・・・
実際に土地として売買されるのは一般的な住宅を建てる場合が一番高値です(^^;)
大きい土地は相場の坪単価では買い手も総額が高くなりすぎるので懸念されていき
相場よりも坪単価が下がるケースの方が多いのが実態です(^▽^;)
さらに今回の土地くらい大きくなってくると一宅地で売れることはまずありません・・・(^^;)
その場合はまず一般の戸建てを建てる様の土地にしていかないといけません。
家を建築するためには４ｍ以上の道路に接道しないといけないので・・・
今回の場合は道路から離れている下側まで道を作ってあげる必要があります(^-^;
ちなみにざっくりですがこの道を許認可を下ろして開発して作るのに
１２００万はかかります(^▽^;)
そして道路にした土地は売ることができませんので・・・
その面積が売却の値段から差し引かれてしまいます・・・(^^;)
道路の面積は４ｍ×２５ｍで１００㎡（３０．２５坪）で３０坪としましょう。
元の３００坪－道路分３０坪＝２７０坪 が売れる土地と言うことですね(^-^)
そこを宅地として売るために分筆と言う作業をして区割りを分けます(^^♪
今回は６宅地に分筆することができますので・・・
２７０坪÷６宅地＝４５坪 と言うことになりますね(^-^)
これでしたら相場の値段で売ることができるので・・・
２７０坪×５０万＝１億３５００万 が土地の売値となりそうなのですが・・・
これはあくまでも一般の方が売ることはできません(; ･`д･´)
土地を分筆して不特定多数の人に売却するためには宅建業を営まなくてはいけません！
いわゆる不動産屋ではないと売ることが法的にできないのですね～(^▽^;)
私も宅建士ですが業を営んでいないのでできません(^^;)
不動産屋さんが１億３５００万の売上が出るこの土地を買うためには・・・
・建物の解体費用
・開発道路費用
・分筆費用
・登記費用
・仲介手数料
・銀行諸費用や金利負担（購入から売却完了まで）
・会社の利益
と言うものがかかってくるんですよ～(^▽^;)
そうすると・・・
『この物件を購入して完売するまで半年くらいだとして・・・
諸費用や利益を計算すると・・・
８５００万くらいかなぁ～(^▽^;)
一坪２８万くらいなら買いますよ～(*‘∀‘)』
８５００万÷３００坪＝２８．３万 の坪単価と言う計算になってくるのです(^^;)
私が大きい物件を買うときはそのくらいの売却値を計算してから買うようにしてます(^^♪
物件次第では道路を入れる必要がない土地もあるので
その場合はもう少し高値で売ることも出来ると思います(#^^#)
接道面が多い角地やヨウカン切りするだけで接道が取れる土地ですね(^^♪
不動産投資はどんなことがあっても土地が残るので・・・
価値がゼロにはなりにくいと思います(#^.^#)
後はその土地を売却する時どのようにしたら高値で売れるのか？
そしてその金額はいくらくらいなのかを想定して出口を考えると良いと思います(*^^)v
是非参考にしてみてくださいね(^^♪
つづく・・・
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