【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記

関東でハウスメーカー勤務のサラリーマン大家として活動開始(^^)v AP7棟貸家3棟保有(^-^) その活動内容や家族の支え等を書いていこうと思います! 建築会社勤務ならではの知識と考え方で苦難を乗り切りながら?また、間違った知識で壁にぶつかり。。。(-_-;) 悪戦苦闘しながらも家族の幸せを願って毎日格闘している日記のようなブログです(^-^)

『自己資金が少なくても不動産を買い進めて来れたワケ(*´з`)』

こんにちは! 

 

ハウスメーカー勤務のサラリーマン大家業との足のわらじで奮闘している

【プレジデント168】(プレジデントいろは)です!(^^)!

 

 

 

↓励みになりますのでクリックお願いします(*'▽')↓


不動産投資ランキング

 

人気ブログランキングへ

 にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

 

 

 

プレジデント168 (@president168) | Twitter

 

 

 

 

さて、前回のブログの続きです↓

 

president168.hatenablog.com

 

私は不動産を今でフルローンやオーバーローンで購入してきました(^^♪

 

要は融資を引いてレバレッジを利かせて物件を所得し、キャッシュフローを出している【持たざる者投資家】です(#^.^#)

 

そもそも、不動産投資を始めた2013年は妻に大反対されてのスタートとなりましたので・・・

 

私のヘソクリであった約100万円弱の微々たる自己資金のみで参入したという・・・

 

今では考えられないくらいの無謀な挑戦が成り立ってしまった夢のような恐ろしい時代です(/ω\)

 

サラリーマン大家としてデビューした一棟目取得の物語でその時の動きを見て下さい↓

 

president168.hatenablog.com

 

上のブログにまとめてありますが・・・

 

戸建ての築7年の任意売却物件からスタートしました(;^ω^)

 

仲介手数料は半額に交渉し・・・仲介さんゴメンナサイ

 

荒れ果てた庭木は近所に私が買ったとバレない様に変装して伐根・・・アホです

 

立ち退き料が発生するという事も知らずに購入し・・・無知です

 

不動産取得税は分割にして何とか死に物狂いで乗り切った記憶があります(´ー`)

 

自分なりには調べてから購入したつもりでしたが・・・

 

本当にアホで無知識の無謀な挑戦だったと思います(;´∀`)

 

がその物件を購入したおかげで時代も良くトントン拍子に物件を購入していき・・・

 

AP9棟 貸家3棟 50室まで来ました(#^.^#)※契約中含む

 

自慢ではないですが全ての物件取得はフルローンオーバーローンです(*ノωノ)

 

そのお陰でここまでくることができました(´▽`*)

 

これは非常に怖いと判断する投資法にもなりかねませんが・・・

 

私の場合いくつかの内容が重なって今のところうまくいってます♪

 

【比較的低金利で組んでいる】

 

【ファミリータイプが多い】

 

【築浅ハウスメーカー施工の中古物件が多い】

 

と言うところがパッと思いつくところだと思います(^^♪

 

築古物件では45%くらいで購入しているものもありますが・・・

 

ならすと平均利回りは11%くらいになります。。。

 

実はそんなに高いわけではありませんよね~(^▽^;)

 

でも先ほどの理由から家賃収入ー融資ー所得税ー固都税ー管理費=キャッシュフロー でも・・・

 

月に当初のヘソクリ分以上キャッシュフローは出ております(∩´∀`)∩

 

売却したとしても全ての物件で今のところは売却益も出ると思います(^^♪

 

もちろん今のところ全て順調に稼いでくれているので売る気はありませんが(笑)

 

自己資金がヘソクリのたった100万しかなかった私が・・・

 

今のところうまく言っている理由を私なりに振り返ってみたいと思います(*´з`)

※今後どうなるかはわかりませんのでその点はご了承ください。。。

 

f:id:President168:20220123145145j:plain

 

【比較的低金利で組んでいる】

 

一番高い金利は法人で買った築24年の鉄骨ハウスメーカー築の2棟アパートが2.475%

 

死んでしまいそうになる高金利ですが・・・

 

新規法人という事もあり、どうしても購入したい自宅隣地だったので進めました(*´з`)

 

そしてまた自宅隣の2棟も同じ条件で購入します(;´∀`)

 

この4棟は高金利で借りることになってますが・・・

 

その物件以外は0.69%の10年固定の団信付きとかで組ませてもらっています(^^♪

 

団信が付いているので万が一の時にも安心ですしね~(;´∀`)私はいませんが。。。

 

おかげで返済比率も40%前半はキープしてます(*´з`)

 

 

 

【ファミリータイプが多い】

 

 都内の物件を持っていない(持てない)都内近郊大家なのが理由ですが・・・(^▽^;)

 

所有物件の大半がファミリータイプです(#^.^#)

 

単身タイプが少ないおかげで回転は遅い方だと思います(*´з`)

 

おかげで退去の都度の修繕費や募集時の広告費等が抑えられていると思います(*^^)v

 

当然その分土地の大きさに対して利回りは下がる傾向にありますが・・・

 

それでも11%くらいの平均利回りをキープしているので良しとしました(^-^;

 

 

 

【築浅ハウスメーカー施工の物件が多い】

 

これは本当に正解だと思います(=゚ω゚)ノ

 

ハウスメーカーは高いだけあって構造がしっかりしています( *´艸`)

 

そしてメンテナンスも拘っているので本当にかかりません(^^♪

 

高いお金を出して建ててる方から土地ごと仕安値で仕入れられるという素晴らしい物件を所有しているので

 

在来系の建築とはやはり違います(゚Д゚)ノ

 

これは本当にいろいろな物件を所有してみて思うところですね~(∩´∀`)∩

 

これからもハウスメーカー築の築浅物件があれば優先的に購入します( *´艸`)

 

それによりメンテがあまりかからないので出費が抑えられてますね(#^^#)

 

後は2階建てしか所有していないのでその分もこれからのメンテ代が違うかもしれませんね(^-^;

 

所有しているアパートは9棟中7棟がハウスメーカーです(^^♪

 

 

 

 

簡単にあげた3つの理由のおかげで多少退去はあるものの・・・

 

安定して手残りで初期投入自己資金以上の月にキャッシュフローで残せております(^^♪

 

そして徐々に融資の完済が進んでいくので・・・

 

手残りは今後さらに増えていく事になります(´▽`*)

 

そうすれば銀行さんが融資の判断をする債務と資産のバランスも良くなり・・・

 

また現金を持ち出さずに物件購入できるチャンスもあるかもしれません(^^♪

 

金利でメンテナンスがかかる物件や回転が速い物件を購入することに

 

フルローンやオーバーローンはお勧めすることはできませんが・・・

 

うまい条件がそろっていればありだとは思っています(。-`ω-)

 

融資が出れば買いたい( `ー´)ノという気持ちは大きいのですが・・・

 

不動産投資は実際は事業となり想定外の出費もかなりあります。

 

その点も考慮して計画を立てて経営していけるかを考え融資を組むべきですね~(*´з`)

 

利回りが低くても返済比率が高くてもそれだけであきらめずに

 

修繕や税金等の出費をしっかりとカバーできるだけの部屋数があればキャッシュフローは作ることもできると思います(^^♪

 

そしてその場合はしっかりこらえて完済した後に莫大な資産が残るでしょうね( *´艸`)

 

私に足りないのは投資額だと思っております。。。

 

ムリして購入する気はサラサラないですが・・・

 

もっと戸数を拡大することができるようになれば将来さらに良くなると思っております(^^;)

 

私はどちらかと言うと少額の投資金額なのでその点を今後補填して行かなくてはならないと思います(^-^;

 

また日々勉強と情報収集を繰り返して安定経営、且つ、将来の資産形成をしていきたいです(''◇'')ゞ

 

もう一つ良いと思う事は・・・

 

 

【むやみやたらに借り入れを長くしていない】

 

定年後には悠々自適な人生を送りたかったので

 

できるだけ短く融資を受けてもキャッシュフローが出るようにしてます(#^.^#)

 

これは私が結構望んでいる姿です。

 

最長で組んだもので新築の35年がありますが・・・

 

他の融資が終わったら繰り上げしてしまおうと思ってます( *´艸`)

 

サラリーマンと二足のわらじの間に一生懸命に返していけば、あとがラクチンです(^^♪

 

 

【急拡大せずに自分のペースで進んだ】

 

これも結構重要だと思います(#^^#)

 

大きな物件をガンガン買って拡大されている方もいますが・・・

 

私は急ぎすぎず自分が納得しながら物件を買い進めて来たので、経験値と共に知識や物件も増えて言った感じです(*´з`)

 

急ピッチで規模拡大してうまくいけば良いですが、トラブルひとつあっただけでも一瞬でお金が飛んでいくと思います。。。(^▽^;)

 

その点も無理せず、焦らず進めていったのは正解だったと思ってます(*^^)v

 

 

 

 

また簡単にフルローンが出る時代は来ないと思いますが。。。

 

その時が来る時を夢に見ながら残債を減らして融資を受けやすい体制を作りたいと思います(´ー`)

 

※フルローンは時と場合によって危険を伴いますので飛びつきすぎない様にしてください(゚Д゚)ノ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

つづく・・・