こんにちは
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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さて、前回のブログの続きです↓
現在新たな物件を購入するべく融資先に相談をかけております(#^.^#)
その融資先のある銀行から連絡があり・・・
『今回購入予定の物件は位置指定道路だと思いますが
私の査定が甘く・・・
このままの額を融資すると当行の判断では
債務超過になってしまう可能性が出てきました(^_^;)』
との事でした(; ･`д･´)
位置指定道路とは
家を建てるためには４ｍ以上の幅員がある道路に２ｍ以上接道してなければなりません。
国道・県道・市道等に接道している場合はもちろん問題がないのですが、そのような道路より奥まった土地に家を建てる時は道路を造らなくてはならず、
①開発をかけて（都市計画法や土地区画整理法）許可を得て作る道路
②民間で申請し行政から位置の指定を（道路で良いですよ）受けて作る道路
がありますが、位置指定道路は②を意味します。
『位置指定道路』と『私道』の区別って？(; ･`д･´)
当然何が違うのか疑問になりますよね(^▽^;)
位置指定道路は公道と同じ品質と判断されたもの
私道は４ｍ以上の道路
という品質の違いで判断されるようですね～(^-^;
前置きが長くなりましたが今回の土地は位置指定道路に接道して建っています(^_^;)
その点が評価のマイナスポイントになったとの事でした(; ･`д･´)
『そうでしたか・・・(^-^;
実際どれくらいの評価になりそうですか？(^▽^;)』
『位置指定道路と言うことなので路線価の7掛けになります(^-^;
さらにその計算で出た金額から7掛けにして算出するので・・・
そうするとだいたい〇〇〇〇万くらいですね～(^_^;)』
と想定していたよりも約半額の金額の評価となっております。。。
このままでは建物の評価を乗せたとしても債務超過の判断になり・・・
融資が困難となってしまいます(~_~;)
『それはちょっと評価が少なすぎる気がしますね・・・(~_~)
さすがにそれだと私でも融資できない気がします(^▽^;)
今回の位置指定道路は私のみの所有で
他にその道路で接道して建てている建物はないので
将来は私の判断で位置指定道路を延長で伸ばして
土地分筆の案を考えれば整地として5区画くらい取れますよ(^-^;
そうすればさすがにその評価の約三倍で売却できるはずです(^_^;)
その提案も踏まえて行内で相談してもらっても良いですか？(^▽^;)』
と将来の出口戦略の話までしながら銀行と戦います( ｀ー´)ノ
いつもこんな感じで銀行さんに出口戦略や本部にあげる作文は私が考えて
場合によっては直接上長の方と面談して金額を伸ばしたり金利を下げてもらったりしております( *´艸｀)
『そういうやり方もありますね～(^▽^;)
プラス要素を考えてまた相談しますね(^-^;』
まだまだ戦いは続きますが・・・
少しでも良い条件になるようにまた頭を悩ませて行こうと思います(^_^;)
つづく・・・
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