【プレジデント168】40代のサラリーマン大家と家族の奮闘記

関東でハウスメーカー勤務のサラリーマン大家として活動開始(^^)v自宅付近で AP9棟貸家3棟保有(^-^) その活動内容や家族の支え等を書いていこうと思います! 建築会社勤務ならではの知識と考え方で苦難を乗り切りながら? 悪戦苦闘しながらも家族の幸せを願って毎日格闘している日記のようなブログです(^-^)/不動産投資NAVI/健美家大家列伝/読売新聞資産活用フェスタ/【ニーノの部屋】第30回ゲスト/他

『2DK物件を1LDKに変えるべきか?(; ・`д・´)』

こんにちは! 

 

ハウスメーカー勤務のサラリーマン大家業との足のわらじで奮闘している

【プレジデント168】です!(^^)!

 

 

 

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さて、前回のブログの続きです↓

 

president168.hatenablog.com

 

が所有している物件で一番築年数の古いアパートは築25年です(^-^)

※戸建ては築40年くらいのものがあります

 

間取りは2DKで45㎡以上ある、昔流行った間取りです(^▽^;)

 

そのアパート自体は私が知りえる16年くらいの間は空いてもすぐに入居が決まり・・・

 

空室率が高いという物件ではありません(#^^#)

 

2DKと言うと一般的には35㎡~40㎡くらいが多いようですので・・・

 

比較的広めの間取りという事も功を奏しているのかも知れませんね(^^;)

 

ただ、何となく近隣相場に比べると家賃は安価な感じはします(^^;)

 

今のところ空く予定もないのですが、前々から考えていることは・・・

 

『2DKは当然流行りの間取りじゃないから将来が不安だ(-_-;)

 

 今後、長期入居の方が退去するようなことがあって

 

 大規模な修繕費用が発生する時は

 

 思い切って1LDkに変えてみようか?(; ・`д・´)』

 

もちろん間取りの変更によってかかってくる費用も違いますが例えば・・・

 

f:id:President168:20200818234031j:plain

 

対面キッチンにしたいところですが

 

背面キッチンをその場所を変えずに壁を一枚くりぬくくらいのリノベーションであれば

 

相場的には100万~150万前後で十分にできると思います(^^♪

 

図では和室がありますが、これは洋室に変えた方が良いですね(^^;)

 

その意見を二つの管理会社さんに聞いてみますと・・・

 

①の管理会社さん

『良いと思います(^-^)

 

 今の家賃より少なくとも1万は上げられると思います(#^^#)

 

 このエリアで45㎡以上の1LDKは古くても戦えますよ(^.^)』

 

と言う私の考えている事と同じことをおっしゃってました(#^.^#)

 

 

②の管理会社さん

『コロナ禍の影響で新しい考え方として

 

 家賃を抑えるためにシェアができる部屋のニーズがあります(^-^;

 

 古くても現状のように特に空室で困っていないようなら

 

 あえてお金をかけてリノベーションするよりも

 

 2DKのまま2人シェアを可能にした方が良いかも知れません(^.^)』

 

との事でした(; ・`д・´)

 

①の管理会社さんの考えは先にも書いたように私と同じなのですが・・・

 

②の管理会社さんの考えは頭にありませんでした(^^;)

 

確かに仮にリノベーションに130万かかったとすると・・・

 

単純計算で家賃増し1万/月で11年近く回収にかかります(^▽^;)

 

もちろん2DKのまま修繕しても0円という事は無いと思いますし

 

2DKですぐに埋まらなければその差は縮まっていく一方ですが・・・

 

簡単に間取りが古いからという理由だけでリノベーションをするのは少し考えても良いかと思いました(^^;)

 

もちろんまだ空室にはなっていないので、次の退去があった際に検討できるよう

 

今から近隣のデータをよく見て調査するようにしたいと思います(^-^)

 

修繕費やリノベーション費も投資金額となるので垂れ流さずにお家賃を頂けるように

 

今後も勉強が必要だと思いました(*´▽`*)

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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