こんにちは
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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さて、前回のブログの続きです↓
今日は成人式です( *´艸｀)
私はもう４２歳の良いおっさんです(笑)
成人した時はもっとすごい40代になっていると想像してました(^▽^;)
多分期待値の高い夢見る若造だったんだと思います(笑)
同じように？不動産投資を始めた人が目指す目標として・・・
『キャッシュフローを1000万にする( ｀ー´)ノ』
と言う話をよく聞きます(#^^#)
家賃収入で1000万と言うのは比較的すぐに到達します(^▽^;)
融資の支払いを引いて残額のキャッシュフロー1000万が良いですよね♪
さらに良いのは税金も全て引いての残額キャッシュフローですが・・・
去年までの私はまだそこまでいけていませんので・・・
不動産投資界の何となく成人のようなお話として・・・
融資を引いてキャッシュフロー1000万以上の達成までの話を振り返ります(^-^)
私も最初は一世帯から不動産投資を始めました(*´з`)
スタートは自宅の斜め前の任意売却の戸建てです(#^^#)
普通の一戸建てを購入して賃貸住宅に変えたため・・・
とにかく最初に入居者が決まるまでは毎月ローンの支払いがあり
恐怖とともに毎月の持ち出しにおびえておりました(;^ω^)
特に私の場合は家の預貯金は使わないという話で不動産投資を妻に認めてもらったので
自分の貯めた小遣いからしか資力がなかったので恐怖でしかありませんでした(^^;)
努力の結果何とか入居者も決まるとうまく回りだしたのですが・・・
人は欲が出てくる生き物なので・・・
『もう一棟欲しい(´艸｀*)
しかも今度はアパートを所有したい( *´艸｀)
できれば築浅・駅近・ハウスメーカー施工の(ﾟДﾟ)ﾉ』
と言うわがままに答えてくれた運命の出会いの二棟目を取得しました(^^♪
ここで5世帯となってローン支払い後の手残りも18万を超えるようになってきました(^^♪
副業で毎月18万入るって結構いいですよね～(∩´∀｀)∩
サラリーマン大家としてだんだん成功してきた感じが出てきたのはこの頃でした(笑)
でもまだこの頃はそうは言っても5室しか持っておりませんので・・・
一室空室が出るだけでかなりドキドキしますし・・・
相当焦ってしまいます(; ･`д･´)
もちろん今でも空きが出ると落ち着くことはありませんが・・・(笑)
実際に5室だけだったときは二室空きが出ると手元に数万しか残らず・・・
さらに一室空いてしまうと持ち出しの計算となってしまうのです(-_-;)
その後に個人事業主になることも目指して流通物件より購入した三棟目になると
世帯数が11室に増えたのでかなり楽になりましたし・・・
その段階で満室時のキャッシュフローは30万を優に超えました(∩´∀｀)∩
この物件は元々空室率が高い物件でしたので・・・
初めて満室になったときの威力は私の中ではすごいものでした(#^^#)
また空室が出て困ってますが・・・(-_-;)
ここまでの規模で多少空室があったとしても持ち出しになることはなくなりました(^^;)
さらにこの後買った4棟目5棟目の築浅ファミリー10世帯で加速します(*^^*)
この物件は稼ぎ頭になってますが・・・
昨年の強制退去が終わるまでず～と家賃滞納が続いていたのは大変でした(+_+)
この問題がクリアーされて新しい入居者さんが入ってくれてからは・・・
融資後のキャッシュフローも70万以上となりなっただけではなく・・・
一生懸命に満室にすべく動いたおかげで満室率約98％くらいまで行けました(*^^)v
この段階で21世帯を保有しておりますが・・・
融資の支払い後で70万以上のキャッシュが残っているので持ち出すためには
空室率が５０％になったとしても持ち出しにならなくなってきました( *´艸｀)
さらにここから初の新築を建てて・・・
世帯数は24世帯(^^♪
ここでキャッシュフローが90万ほどになりました(#^^#)
私はサラリーマンですので退職期間までのダブルワークに節税したいので
減価償却が短くしたいということやメンテナンスを極力したくないという理由で
木造のハウスメーカーで新築に踏み切りました(*´з`)
5年～10年くらいの売却目的で建てるなら安い在来工法でもいいかも知れませんけど(笑)
減価償却で判断する工法は建てる人の将来ビジョン次第ですよね(*^^)v
その後は高利回りのリフォームゼロの築古物件を二棟購入しました(￣▽￣)
初めての自主管理となるこの二棟の物件は地続きです(^^♪
将来の出口戦力も見据えての購入でした( *´艸｀)
ここまでが私が昨年まで所有している8棟26室になります(^-^)
これでキャッシュフローが約100万です(*´ω｀*)
そして年収にするとキャッシュフローで1000万を超えました(^^♪
私がたった26室で1000万のキャッシュフローを作れたポイントは二つだと思います
①ファミリータイプが多く賃料が安定
②融資の金利が低いうえに、築浅なので融資期間が長い
もちろんもっと優れた不動産投資家の方が多いと思います(#^^#)
ただ凡人の私でもコツコツ積み重ねていくとこれくらいには数年でなれました(^-^)
実際は税金と経費を差し引いて本当に手元に残るお金がこれくらいになったとき
本当にお金に困らない生活ができるのではないかと思いますが・・・
そこまでは今求めていませんしたどり着けません(^▽^;)
融資の支払いがほぼなくなる60歳になったらその幸せを味わえると思います(笑)
少しでも同じ目標を持っている皆さんに私の知識をアウトプットしたいと思いますし
物件を購入する後押しになればよいと思ってブログも書いております(´艸｀*)
そしてブログをやっているおかげでいろいろな方が知識をくれるばかりではなく・・・
不動産投資家として取材を受けたことで世界が更に広がりました(*´ω｀*)
恥ずかしいのでこのブログで紹介したことはありませんでしたが・・・
そのうち紹介させていただきます(笑)
もしFacebookで発見したらお友達申請してくださいね(笑)
地道な一歩一歩で知らない間に成長していきます(*´ω｀*)
二十歳で無謀な夢を追いかけていた青年の私に・・・
『その頃の夢とカタチは違えど・・・
おっさんの俺も少し成長しているんだよ(´ー｀)』
と伝えられたら良いと思います(*´з`)
※一応現実的なお話もひとつ・・・
このケースのCF1000万は税金で結構持っていかれますので
減価償却で節税しないとすごい額のお金は残りませんのであしからず(笑)
それでも元金はガンガン減っていくので資産形成は思いっきりできてます(^^♪
つづく・・・
コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽｀)
是非宜しくお願いします( ｀ー´)ノ
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是非読んでみてください( ..)φメモメモ
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