こんにちは！
ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している
【プレジデント168】です!(^^)!
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さて、前回のブログの続きです↓
president168.hatenablog.com
前回のブログで様々な先輩大家さんの皆様のご意見を頂戴しありがとうございました！
時間と効率、作業レベルを考えて委託する・・・
徹底的に自分でキレイにクリーニングする・・・
キレイにしてみて指摘されたらクリーニングを入れる・・・
等々頂きました(^^♪
勉強の為に委託するにしても本気で一度掃除を試した方が良いと感じましたので
もう一度どのくらいの掃除が必要かを見てみて再検討してみようと思います(^^)
大家仲間のネットワークは本当に頼りになります！
ありがとうございました(≧▽≦)
さてさて、ブログのお話に入ります。。。
不動産投資をする方たちの中の大半は融資を引いてレバレッジを利かせて物件を所得し、キャッシュフローを出しているように感じます(#^.^#)
もちろん私も何を隠そうその中の一人です(^▽^;)
そして不動産投資を始めた2013年は妻に大反対されてのスタートとなりましたので・・・
私のヘソクリであった約100万円の微々たる自己資金のみで参入したという・・・
今では考えられないくらいの無謀な挑戦が成り立ってしまった恐ろしい時代です(/ω＼)
サラリーマン大家としてデビューした一棟目取得の物語でその時の動きを見て下さい↓
president168.hatenablog.com
上のブログにまとめてありますが・・・
戸建ての築7年の任意売却物件からスタートしました(;^ω^)
仲介手数料は半額に交渉し・・・
荒れ果てた庭木は近所に私が買ったとバレない様に変装して伐根・・・
立ち退き料が発生するという事も知らずに購入し・・・
不動産取得税は分割にして何とか死に物狂いで乗り切った記憶があります(´ー｀)
自分なりには調べてから購入したつもりでしたが・・・
本当に無知識の無謀な挑戦だったと思います(;´∀｀)
がその物件を購入したおかげで時代も良くトントン拍子に物件を購入していき・・・
今の規模（大した規模ではないのですが(笑)）まで来ました(#^.^#)
自慢ではないですが全ての物件取得はフルローンかオーバーローンです(*ﾉωﾉ)
そのお陰でここまでくることができました(´▽｀*)
これは非常に怖いと判断する投資法にもなりかねませんが・・・
私の場合はいくつかの内容が重なって今のところうまくいってます♪
【比較的低金利で組んでいる】
【むやみやたらに借入期間を長くしていない】
【ファミリータイプが多い】
【築浅ハウスメーカー施工の物件が多い】
と言うところがパッと思いつくところだと思います(^^♪
築古物件では４５％くらいで購入しているものもありますが・・・
ならすと私の所有物件の平均利回りは１１％くらいになります(*´з`)
実はそんなに高いわけではありませんよね～(^▽^;)
でも先ほどの理由から家賃収入ー融資ー所得税ー固都税ー管理費＝キャッシュフロー でも・・・
月に当初のヘソクリ分以上のキャッシュフローは出ております(∩´∀｀)∩
売却したとしても全ての物件で今のところは売却益も出ると思います(^^♪
もちろん今のところ全て順調に稼いでくれているので売る気はありませんが(笑)
自己資金がヘソクリのたった100万しかなかった私が・・・
今のところうまく言っている理由を私なりに振り返ってみたいと思います(*´з`)
※今後どうなるかはわかりませんのでその点はご了承ください。。。
【比較的低金利で組んでいる】
一番高い金利は法人で買った築24年の鉄骨ハウスメーカー築の2棟アパートが2.475％
死んでしまいそうになる高金利ですが・・・
新規法人という事もあり、どうしても購入したい自宅隣地だったので進めました(*´з`)
一年経ったら下げてもらえる話になっております(^▽^;)
その物件物件以外は0.69％の10年固定の団信付きとかで組ませてもらっています(^^♪
団信が付いているので万が一の時にも安心ですしね～(;´∀｀)私はいませんが。。。
おかげで返済比率も４０％台はキープしてます(*´з`)
【むやみやたらに借り入れを長くしていない】
デッドクロスが怖かったという点や定年後には悠々自適な人生を送りたかったので
できるだけ短く融資を受けてもキャッシュフローが出るようにしてます(#^.^#)
最長で組んだもので新築の35年がありますが・・・
他の融資が終わったら繰り上げしてしまおうと思ってます( *´艸｀)
【ファミリータイプが多い】
都内の物件を持っていない（持てない）都内近郊大家なのが理由ですが・・・(^▽^;)
所有物件の大半がファミリータイプです(#^.^#)
単身タイプが少ないおかげで回転は遅い方だと思います(*´з`)
おかげで退去の都度の修繕費や募集時の広告費等が抑えられていると思います(*^^)v
当然その分土地の大きさに対して利回りは下がる傾向にありますが・・・
それでも１１％くらいの平均利回りをキープしているので良しとしました(^-^;
【築浅ハウスメーカー施工の物件が多い】
これは本当に正解だと思います(=ﾟωﾟ)ﾉ
ハウスメーカーは高いだけあって構造がしっかりしています( *´艸｀)
そしてメンテナンスも拘っているので本当にかかりません(^^♪
高いお金を出して建ててる方から土地ごと仕安値で仕入れられるという素晴らしい物件を所有しているので
在来系のペラッペラの建築とはやはり違います(ﾟДﾟ)ﾉ
これは本当にいろいろな物件を所有してみて思うところですね～(∩´∀｀)∩
これからもハウスメーカー築の築浅物件があれば優先的に購入します( *´艸｀)
それによりメンテがあまりかからないので出費が抑えられてますね(#^^#)
後は2階建てしか所有していないのでその分もこれからのメンテ代が違うかもしれませんね(^-^;
簡単にあげた四つの理由のおかげで多少退去はあるものの・・・
安定して完全手残りで100万以上の月にキャッシュフローで残せております(^^♪
そして徐々に融資の完済が進んでいくので・・・
手残りは今後さらに増えていく事になります(´▽｀*)
そうすれば銀行さんが融資の判断をする債務と資産のバランスも良くなり・・・
また現金を持ち出さずに物件購入できるチャンスもあるかもしれません(^^♪
高金利でメンテナンスがかかる物件や回転が速い物件を購入することに
フルローンやオーバーローンはお勧めすることはできませんが・・・
うまい条件がそろっていればありだと私は思っています(。-`ω-)
私も融資が出れば買いたい( ｀ー´)ノという気持ちは大きいのですが・・・
不動産投資は実際は事業となり想定外の出費もかなりあります。
その点も考慮して計画を立てて経営していけるかを考え融資を組むべきですね～(*´з`)
利回りが低くても返済比率が高くてもそれだけであきらめずに
修繕や税金等の出費をしっかりとカバーできるだけの部屋数があればキャッシュフローは作ることもできると思います(^^♪
そしてその場合はしっかりこらえて完済した後に莫大な資産が残るでしょうね( *´艸｀)
私に足りないのは投資額だと思っております。。。
ムリして購入する気はサラサラないですが・・・
もっと戸数を拡大することができるようになれば将来さらに良くなると思っております(^^;)
私はどちらかと言うと少額の投資金額なのでその点を今後補填して行かなくてはならないと思います(^-^;
また日々勉強と情報収集を繰り返して安定経営、且つ、将来の資産形成をしていきたいと思います(''◇'')ゞ
また簡単にフルローンが出る時代は来ないと思いますが。。。
その時が来る時を夢に見ながら残債を減らして融資を受けやすい体制を作りたいと思います(´ー｀)
※フルローンは時と場合によって危険を伴いますので飛びつきすぎない様にしてください(ﾟДﾟ)ﾉ
つづく・・・
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