『初のRC物件検討で思い出した、【光速投資法】(; ･`д･´)』

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今回私自身の融資を受けるためにまた金融機関を回っております(^-^;

毎年毎年この行事が繰り返されております(^▽^;)

なかなかいつもスムーズではないところが私の残念なところですが・・・

それでも今まで購入を決めた物件は全て何とかなっているので踏ん張りどころです(ﾟДﾟ)ﾉ

数年前よりはかなり融資が厳しくなっているのは周知のとおりですが・・・

数年前が少しおかしかっただけで、いつも通りに戻ったという印象の方が強いですね～

『あの頃にうまくレバレッジを効かせて購入してよかった(^^;)

　でも・・・

　今融資がキツイと感じていると・・・

　売却する時も同じように買い手は融資がキツイから

　億単位の物件は簡単に売れないよな？(;^ω^)』

 と冷静に考えることも良くあります(-_-;)

私は小さくスタートしてますし・・・

築浅物件でそこまで大きなものは買っていないので拡大速度は遅かったのですが・・・

不動産投資をスタートした数年前は【光速投資法】のようなものも流行っており・・・

減価償却期間を長くとれるRCで地方の億単位の物件を何棟も買っていき

バンバン拡大していく手法を取っていた方をうらやましく見ていたこともありました(;^ω^)

【家賃収入２億円突破！○○式地方RC　光速投資法】

みたいな本が出ていた気がします(^▽^;)

私にはいきなり増やしていく度胸はありませんでしたので・・・

自分のやり方で地道に増やしていったので今がありますが・・・

『あの時にこのやり方で地方RCを買った投資家は

　金利も高かったしどうしているだろう・・・(^^;)

　手放したくなっても買う側も融資がつかないし・・・

　出口戦略は想定よりも外れていないだろうか？？(; ･`д･´)

　それでも利回りは高かったから問題ないのだろうか？』

と思いました(^▽^;)

私の大家仲間もそこまで地方物件ではないですが

駅から20分ほど離れたところに所有しているRCマンションで苦戦しており

『利回り１０％で4億で売りに出してますが・・・

　全く引き合いがないんです(´_ゝ｀)

　固定資産税と修繕費で表面の利回りなんてあてにならず・・・

　お荷物なので手放したいのにどうにもなりません(/ω＼)』

と言っていました(-_-;)

もちろん地方RCで大成功されている大家さんもたくさんいると思いますし

手放すことを考えていなければ問題はないと思います(^-^)

でも・・・

本当に手放すときにサクッと買える数千万の物件ではなく・・・

数億単位でしかも地方となってくると結構キツイ気がします(;・∀・)

簡単に儲けられる投資なんてそんなにあるとは思えませんし・・・

それぞれ一長一短があるかと思います(^▽^;)

私は拡大速度が速い方ではないと思いますが、着実に少しずつ大きくして行っています。

が。。。

それでもこれから何があるかわかりません(;^ω^)

余程の事をしない限りは大失敗はしない物件を選んでいるつもりではありますが

時代の流行だけに敏感に付いていけて変化にも俊敏に対応できるまでのスキルは持ち合わせていないので

大成功を近道ですることはできないと思いますが

自分に合ったやり方で無理せずに進めていきたいと思いました(^^;)

今回はそれでも初めてのRC物件になります(^▽^;)

また書籍を読み漁ったり先輩方のブログやセミナーで勉強させていただいて

確実に歩んでいけるように挑んでいきたいと思います(; ･`д･´)

何があっているのか非常に難しい世界だと改めて思いました(;´∀｀)

つづく・・・

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『物件の周辺事情を改めて調べる(; ･`д･´)』

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不動産を購入する際に物件情報はいろんなところにアンテナを張りますが・・・

物件はひょんなタイミングで私のところに来る場合が多い気がします(#^.^#)

先日買付を入れた物件も売主さんとのお話の中から購入の意思を伝えることになりました(^-^;

次回購入を検討している物件はJRの駅ロータリー内のビルになります♪

一階部分には私自身はじめての所有となろう、テナントがある物件です(#^^#)

昔からお付き合いのある売主さんに

『プレ君なら譲っても良いですよ(#^^#)

　融資が通るまで待ってますからゆっくり検討してください(^^)

　ただし、絶対に無理して買わないでくださいね～(;^ω^)』

とありがたくおっしゃっていただいております( *´艸｀)

私の家からもほど近い物件になりますし・・・

一日の乗降人数は3万人を超えるJRの駅のロータリーです(^^♪

『こんな物件なかなか買えないよね(^▽^;)

　将来の為に購入するようにして考えよう(=ﾟωﾟ)ﾉ』

と妻とも話がおおよそ付いてきました(#^.^#)

後は融資が一番の問題なのでしっかりとこれから当たっていきますが・・・

そんな最中売主さんにお呼ばれしてご自宅に行ってきますと・・・

『プレ君(^^)

　ちょっとドライブしようか？(*´з`)』

と突然車での移動が始まりました(^▽^;)

向かった先は今度購入する意思を出した物件がある駅前です・・・

『物件を良く見せてくれるのかな？？(。´･ω･)?』

と思っておりますと・・・

『ちょっとそこに車を停めて少し歩きましょう(#^.^#)』

と二人で散歩が始まりました(^-^;

歩きながら売主さんが話し出します。。

『私はねぇ・・・

　この物件をプレ君に譲るのは問題ないんだけどね。。

　一つ心配なんですよ・・・(´ー｀)

　この物件には大きなテナントが付いているでしょう？

　この駅前のテナントを見てもらいたい。。。

　コロナの影響もあると思いますが・・・

　結構埋まらずに空いているところが多いんです。。(´-ω-`)

　このビルは築一年くらいたつのに空いてます(._.)』

と空いているテナントを案内してくれました(; ･`д･´)

何件か歩きながら見ていくと・・・

『ほら。。。

　ここも空いてます・・・ 

　そしてここも・・・』

確かに古いところだけではなく新しいテナントも埋まっていませんでしたΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！

コロナの影響は間違いなくあると思いますが・・・

ちょっと心配になりました(。-`ω-)

『私はねぇ・・・

　プレ君に不幸になってもらいたくはないんです(^-^;

　テナントの賃料の割合は大きいものです。。。

　賃貸収入で事業をやっていく時に

　拡大を急いでほしくないと本音で思いました(^-^;

　だからプレ君は焦らずにテナントが空いたとしても

　事業としてしっかり経営できるかを判断してもらいたいと思います(^-^;

　融資が通ったら買う

　ではなく経営者の目線で判断して買わない選択肢も構いません(^^)

　よ～く考えて欲しくて今日はドライブに付き合ってもらいました(*´ω｀)』

ずっとこのエリアで賃貸経営をしてきた売主さんだからこそ

不動産の厳しさも私に伝えたかったのだと思います(/ω＼)

非常にありがたい時間と気持ちを受け取りましたし・・・

確かに楽観視できないことも良くわかりました(´-ω-`)

『ありがとうございます(^▽^;)

　良く検討し直して妻とも相談して

　融資が通ったらまた報告させていただきます(>_<)』

もう一度しっかりと考えようと思いながら家につき・・・

妻と相談してますと・・・

『ありがたい話だねぇ～(^-^;

　しっかりと言われたように考えな~(;^ω^)

　でも・・・

　その駅のロータリーにあるなら・・・

　自分でそのテナント使うって言うのも一つだよね(^▽^;)

　そんなところにお店とか普通は構えられないでしょ(;^ω^)』

『・・・(◎_◎;)

　自分で使う・・・Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

　その発想はなかった(; ･`д･´)

　確かに幼稚園や保育園の園長の資格持ってるしねΣ(ﾟДﾟ)

　保育園を開園したいって言ってたし・・・

　将来そこで趣味程度に展開しても面白いかも～( *´艸｀)』

なぁ～んて話もしながら盛り上がりました(#^.^#)

妻は資格を活かしてうまくその物件を使う事もできるかも知れませんね～(^^♪

ただ、売主さんの言葉をしっかりと感じてもう一度よく計算して行かなくてはいけません。。

不動産投資はマネーゲームではなく、所有者や建築した方の気持ちも受け継いでいくものだと思います。

融資が降りなければ話になりませんが・・・

よ～く考えて物事を進めていきたいと思います(´ー｀)

あっ・・・

・・・会社クビになったら独立してそこで何かやるという方法も・・・(;・∀・)

色んなことを含めて考えます(>_<)

つづく・・・

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『退去の修繕費は管理会社一人勝ちの法則がある(=ﾟωﾟ)ﾉ』減価償却と負担割合の一例です(^-^;

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賃貸物件で貸す側も借りる側も気になるのは退去の時の清算費ですよね(^▽^;)

大家さんはできるだけ持ち出し無しで次の客付けをしたくなりますし・・・

入居者さんは退去する部屋に余計な費用をかけずに敷金も返してもらいたいものです(^^;)

先日書いたブログで私が約91万請求されたお話をしましたが・・・

私の結論から言うと

『できるだけキレイに現状回復してくれて

　安く信頼できる業者を選定することが

　大家も入居者も助かる( ｀ー´)ノ』

という事にや～～と気付きました(。-`ω-)

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なぜならば現状回復の修繕費を元に大家に費用を請求し・・・

入居者さんにも減価償却や故意の傷を含んで請求をかけていきますので・・・

大家と入居者の二人で費用を折半するという

【管理会社一人勝ちの法則】があるのです(ﾟДﾟ)ﾉ

前回の記事を書いた際にご質問頂きました二人の負担割合についてもお話いたします(*´з`)

退去時には意図的、もしくは自然ではなく傷ついたものについては入居者さんの補修と考えますが・・・

そもそも経過年数で価値がなくなっていくとみなされるものがあります(=ﾟωﾟ)ﾉ

それを【減価償却】と呼んでいますね(^^♪

賃貸業をしていて一番多いところですと・・・

・クロスやクッションフロア、畳、カーペット、エアコン等々

が6年で価値がなくなると判断されて汚れていてもクロスの張り替え代が請求できないことが多くなります(^▽^;)

要は3年後に退去された場合はクロスを張り替える場合でも半分は大家負担という事です(^-^;

ただし・・・

タバコは別問題ですね～(; ･`д･´)

タバコのヤニ等で汚れた場合は故意・過失と判断されますので・・・

償却期間を超えていたとしても入居者の負担はゼロと言うわけには行きません(;^ω^)

臭いは下地やエアコンや部屋の隅々まで残るから当然だと思いますが・・・(。-`ω-)

今回の部屋は4年住んでいただいて私への全ての修復の請求額は約91万です。。

そこから減価償却を考慮しても【タバコと犬のオシッコ被害】による劣化が激しく・・・

入居者さんへの管理会社からの請求額は約59万円でしたΣ(･ω･ﾉ)ﾉ！

これは管理会社さんが入居者さんへ出した請求書です(。-`ω-)

・・・高すぎます・・・

ここから預かっている敷金を引いて、管理会社ではなく私が2万ほど値引いて

57万円を入居者さんに負担いただいたので私の支払いは34万の計算です(´-ω-`)

負担割合は4年入居で　大家約4割　入居者約6割　と言う感じです(ーー゛)

普通に生活してもらっていたら私の負担はここまであるものではありません・・・

幸いにして私は他の業者さんを当たって修繕を依頼したので

結果的に私は55万でこの全ての補修をやってもらえる業者にお願いしましたが・・・

この見積もりの積算の仕方ですと大家も入居者もかわいそうです(; ･`д･´)

他の業者さんを探さなければ泣き寝入りです・・・・

繰り返しですが・・・

全く痛くもかゆくもない【管理会社の一人勝ち】になってしまいます(~_~;)

この一件があり非常に勉強になりました。。。

『大家も廉価に良く修繕できるようにしないと(ﾟДﾟ)ﾉ

　入居者さんに先にべらぼうに高い修繕費の請求が行くと・・・

　ウワサで住んでくれなくなるかも！？(;´Д｀)』

今回はたまたま高い見積もりで当初から修繕していこうとしていたことが

幸か不幸か入居者さんには申し訳なかった？ですが

私の負担なしで修繕することができましたが毎回これだと困ります(ーー゛)

今回の件で管理会社さんも変更となったので今後はこの様な事が無くなると思います。。

今後退去がある大家仲間の皆さんも今回の件を参考にしていただけましたら幸いです(^^♪

それにしても建築に携わる私も困惑するほど・・・

リフォーム費用ってあって無いようなものなんですね・・・(。-`ω-)

つづく・・・

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『娘の168からの重大発表会の開催？(´艸｀*)』

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日曜日は【家族日記】です(^^♪

先日娘の168が重大発表会を開きました(´▽｀*)

１６８は習字も硬筆も習っているわけではないのですが・・・

小学1年生～4年生まで硬筆展で連続金賞を取っております(^^)

そして金賞を受賞できたか？を発表する会を設けることにしたようです(^▽^;)

『さすがに硬筆を習っている人も増えてるから・・・

　5年連続取るのは難しいよね～(^-^;』

と家族で話していると・・・

『いっちゃん頑張る！

　発表があった当日の夜に重大発表会を開くから・・・

　ペンライトとマイクを用意しておいて(=ﾟωﾟ)ﾉ』

と言ういきさつでスタートしました(^▽^;)

金賞を取る！と決めてからは一生懸命に練習しているようで・・・

発表当日の朝も・・・

『今日の夜発表会をするから・・・

　絶対に帰って来てもどうだったかを聞かないでね(。-`ω-)

　あとお父さんは千葉だろうから動画で参加ね(≧▽≦)』

 と意気揚々と登校していきました(^▽^;

『万が一受賞できなかったら落ち込むだろうな～(~_~;)

　その時はフォローを考えておかないとね(^▽^;)』

と言っていると・・・

『落ちたときバージョンと入賞バージョンの

　二通りのリハーサルをやってたよ(^-^;

　だから準備万端みたいだよ(;^ω^)』

 との事でした(笑)

入賞うんぬんよりも発表会に力を入れているようです(^▽^;)

私は単身赴任中なので動画で参加させてもらいます(^^♪

いよいよ夜となり・・・

『はい♪

　みなさま～(#^.^#)

　いっちゃんの重大発表会を始めます( *´艸｀)』

と重大発表会がスタートしました(笑)

『いっちゃんは小学校1年生から4年生まで連続で硬筆展で金賞でしたが・・・

　小学5年生を持ちまして・・・』

との話だしに・・・

『あれぇ～・・・

　ダメだったのかなぁ(~_~;)』

と思いながら聞いてますと・・・

後ろを向いてクルっと振り返りながら・・・

 『5年連続で金賞を受賞しました～(∩´∀｀)∩

　はい！

　ペンライト振って良いですよ～(≧▽≦)』

と無事に連続入賞したようです(^▽^;)

すると妻も・・・

『キャァァァァ～(/ω＼)

　いっちゃんおめでと～(´▽｀*)

　ほら！！！

　りょう（息子）もしっかり振って(ﾟДﾟ)ﾉ』

と全くやる気なく愛犬と床に寝転んでいる息子にペンライトを振るように指示します(^-^;

息子も面倒くさそうに・・・

『おめでと～(;・∀・)』

ととりあえず参加しておりました(;^ω^)

 動画を見ていても盛り上がり方に温度差を感じる瞬間でしたが・・・

連続入賞できたという事は何よりです(#^.^#)

『字はたいを表す』

とも言いますが・・・

やはり字は大人になってからもキレイに書けるほうが良いと思います(^^♪

私もすごくキレイなわけではないですが恥ずかしくはない字を書きますし

妻は非常に字はきれいです(#^^#)

残すは息子だけですが・・・

本当にキレイに書く意識のかけらもありません(ーー゛)

『受験勉強終わったらペン字を習いなさい(ﾟДﾟ)ﾉ

　大人になってから恥ずかしいぞ～』

と今から練習するようにさせたいと思います(;^ω^)

一回の発表会の為だけのペンライトとマイクですが・・・

また我が家の発表会を開催できるようにしたいと思います( *´艸｀)

次の発表会は息子の受験の合格か・・・

私の剣道の昇段審査結果になるかもしれませんね(*´з`)

つづく・・・

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『ペット可物件修繕完了(*^^)v』約36万の差額は管理会社の見積もりって・・？？(￣д￣)

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4年住んでいただいて退去の際に約90万の修繕費を請求された部屋の修繕が完了しました(^^;)

確かにペットの粗相で汚れてはいましたが・・・

約90万の請求とそのやり取りの結果、別の会社に修繕をお願いすることにし・・・

約36万円浮かせることに成功しました(^-^) 

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 もちろん最初の提案よりは少し削ったところもありましたが・・・

ピッカピッカになって次の入居者さんが何の問題も無ければ完璧だと思ってます(^-^)

今回の修繕で問題だったのは大きく４つありました

①たばこのヤニでクロス全面張り替え

②ペットの粗相でフローリングをフロアタイルに変更

③ペットの粗相で3枚引き戸のリペア

④ペットの粗相とたばこによる悪臭消し

①は当然天井まで含めて全て張り替え完了です(^^;)

結果的にきれいになりましたし問題は全くない状況です(^^♪

②は初めてフロアタイルなるものを施工してもらいましたが・・・

私も妻も初見でかなり気に入る出来栄えでした( *´艸｀)

このフロアタイルは汚れたとしても一枚ずつ張り替えが可能です( *´艸｀)

しかも普通のフローリングよりも一枚の幅が広いので高級感もあります(^-^)

今後ほかの部屋もこれで良いかと思うほどですね～(*^^)v

③のキッチン横の三枚引き戸は粗相でおし○こが引き戸にしみこんでいて・・・

※修繕前

一部リペアか？一番ひどい引き戸を新品にするか？

検討したのですが廃盤となっており色合いが変わるためにリペアとしました(^▽^;)

それでも職人さんが良くやってくれたのであまり目立たない状況まで持ってこれました(*´з`)

※こちらがリペア後です(^^♪

 そして今回はペットの粗相が多すぎたのとたばこのにおいがすごかったので・・・

④の悪臭消しが最後の問題でした(。-`ω-)

なぜこれが問題化というと・・・

最初に約90万の見積もりを出してきた管理会社の請求で外せないものの中に・・・

【オゾン消臭】・・・86000円（税前）

という項目があったのです(; ･`д･´)

今回修繕を依頼した会社に聞くと・・・

『事故があって数週間発見されたかった部屋で

　異臭が残っているときにオゾン消臭を使いますが。。。

　それでも2～3万くらいの金額ですけどね(^▽^;)

　今回はそこまでヒドイ臭いでもないので必要ない気がしますし

　そこまで費用が掛かるものではないと思います(;^ω^)』

と言われていたので・・・

『それではオゾン消臭は外してください( ｀ー´)ノ

　どうしてもクリーニング後に臭いが残っていたらお願いします(^^;)』

と言って削っていた項目だったのです(;´∀｀)

結果全ての工事が終わって部屋に入ってみても臭いがあったことすら忘れるほどで

全くオゾン消臭する必要性がなかったという事になりました(￣д￣)

もちろん結果論でもありますが。。。

私は次の入居者さんが気持ちよく新しく生まれ変わった家に住んでもらいたい

という事は絶対に外しませんが・・・

今回の施工してくれた業者さんの修繕で何一つ不満はありません(^▽^;)

そして特に値引きを伝えているわけでもないのでもちろん利益も取ってると思います。

すると単純に差額の約36万はどこに消えたのでしょうか？？？

もちろん削った項目があるにせよそこまで下がるものでもありません(; ･`д･´)

おそらく中間マージンの違いが大きいのだと思います( 一一)

会社ですから仕方のないことですが・・・

大家業は何度も何度も修繕を繰り返します。

素晴らしいリピーターであるはずの大家から余計に利益を摂取するという考えは

やはりいただけるものではないですね(ーー゛)

今回の一件で本当に私も勉強になりました。

そしてしっかりと修繕してくれた新たに頼むことになる管理会社さんにも感謝です(^-^)

これで気持ちよく入居者さんを受け入れスタートとなりますね(^^♪

あ～良かったε-(´∀｀; )

つづく・・・

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『雨どいや屋根チェックの必需品をゲット(ﾟ∀ﾟ)』

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私が所有している物件の近くに高い木が生えているところがあります(^^;)

これからの季節で落ち葉が雨どいに詰まったり・・・

台風の際に折れた枝が飛んできて雨どいを詰まらせることも良くあります(。-`ω-)

以前、アパートの屋根に太陽光発電を載せようとして業者さんに屋根に上ってもらった時も

『雨どいが詰まってますね・・・(^▽^;)』

と指摘されたこともありました(/ω＼)

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その時はブログには載せてませんがあまり上らない屋根の上なので

写真を多めに撮ってもらっておりました(^^;)

その時はお仕事ついでに雨どいのゴミを取ってもらいましたが・・・

先日も雨どいからポタポタと雫が垂れているのを発見し・・・

『またゴミが詰まっているのかも(; ･`д･´)

　でも高いところだからどうなっているか見れないし・・・

　業者さんに頼むとそれだけで費用がかかっちゃう(/ω＼)

　ちょっと様子を見るのにドローンを使うのも怖いし・・・

　どうしたもんか・・・(-_-;)』

気にしなければ良いだけなのかも知れませんが性格的に気になる私(^▽^;)

そこで思いついたことが・・・

『点検用の伸縮棒を使えばいいんだ(ﾟДﾟ)ﾉ

　それを一本持っているだけで全物件しっかりとチェックできる(=ﾟωﾟ)ﾉ

　梯子を使わずに屋根まで見れる５ｍのやつを買おう(*´з`)』

ほぼ自己満足で趣味の買い物となりそうですが屋根まで届くものを探してみました(^^♪

探してみると意外と金額が高く・・・

取り急ぎ2万以下の物を手に入れてみました(^▽^;)

収納時は１．３ｍで伸ばすと５ｍまで伸びます(^^♪

先端にスマホを取り付けられるように100均で接続部分を購入して・・・

まずは低いところで実験です( *´艸｀)

ものすごいラフな格好ですみません・・・(笑)

いきなり高いところは高所恐怖症の私には無理だったのでとりあえずです(^▽^;)

高所用カメラではWiFiを使ったリモコンのカメラシャッターリモコンもありますが・・・

どうせ見えないので動画で撮影してよいポイントを切り抜きます(^-^)

結構しっかりとゴミが詰まっているのがわかりますね～(^▽^;)

伸縮棒は５ｍまで伸びるので・・・

一階部分からしっかりと二階の軒までは梯子無しで届きます(^-^)

ちなみにこの部屋は来週から入居予定の部屋です(^▽^;)

入居中の部屋にやったらただの変態ですね(; ･`д･´)

この高さで雨どいまでは見れますが・・・

『屋根の上はどうなっているかチェックするには届かない・・・

　空きが出た時にバルコニーからチェックするしかないか～(^▽^;)

　ちょうど空いてるから上がってみよう♪』

とベランダに上がって屋根の上に伸縮棒とスマホを伸ばします( *´艸｀)

ブログ用の写真を撮ってくれている妻は・・・

『見たところでなんか意味あるの？？？？

　それより・・・

　あっち～んだけど・・・(￣д￣)

　まだ～・・・( 一一)』

と当然猛暑の中私の行動は理解されておりませんでした(笑)

動画でゆ～っくりと撮影してみると・・・

初めてなので多少ぶれたりしてますが良く映ってますよ(^^♪

もっと使い方を練習すれば本当に遠隔でチェックすることができるので・・・

台風が来た後はすぐに補修が必要かわかるようになりますね( *´艸｀)

そんなに安くはないですし、使う用途も少ないと思いますが・・・

物件を多数持っている方は購入されても良いかも知れませんね(#^^#)

これでしっかりとメンテナンスしながら維持管理していきたいと思います(^^♪

私的にはかなり大満足の買い物でした(*^^)v

つづく・・・

 

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『駅至近のRC物件に買付(ﾟДﾟ)ﾉ』目標に向かってまっしぐら( ｀ー´)ノ

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2013年から不動産投資をスタートした私ですが・・・

紆余曲折あり、様々な経験を積ませていただきながら今日まで来ております(#^^#)

基本的に子どもの代まで残すという事を考えて不動産を購入しておりますので

築浅物件を中心に買い進めてきております(^^♪

もちろん利回りが高い築古の戸建ても良い物件があったので2棟購入しました(^-^)

今年は法人を立ち上げて法人でも2棟所有しており・・・

ついに家賃収入も3000万を超えて、且つ、返済比率も40％前半できておりますので

税引き前・経費を引く前の試算ですが、半分以上は手残りとなるようになりました♪

今年の6月に法人で2棟買った段階で・・・

『本業も今のところやめるつもりもないし・・・

　どんどん融資も終わっていくから手残りはこれから増える一方だし・・・

　もうこれくらいの規模で不動産購入は止めよう(^▽^;)』

と思っていたのですが・・・

先輩大家さんから

『家賃収入は1億円を目標にした方が良いですよ( *´艸｀)』

とご助言いただいたのをきっかけに考え方を変えることにしておりました(*´з`)

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そしてその時にもう一つ考えた事は・・・

『毎年年収を1000万ずつ上げていこう(ﾟ∀ﾟ)

　もちろん適当な物件は買わない(。-`ω-)

　将来的に資産としてキャピタルも狙えるような物件を増やし

　まだ見ぬ富豪の世界に突入していこう(ﾟДﾟ)ﾉ』

と決めちゃいました(*^^)v

もちろん現金が数億円とかあるお金持ちなわけでもないので・・・

融資をうまく引いて無理なく確実にしっかりと事業拡大をしていくことにしてます(^-^)

そして昨日・・・

JRの駅ロータリー内の店舗付きマンションに買付を入れました～(∩´∀｀)∩

※写真はイメージです(^^;)

その物件は全く市場に出回っていない物件で・・・

RC造の店舗付きのビルになります( *´艸｀)

現状の家賃収入は約1000万台後半でで・・・

私が買付を希望した価格で購入すると12.5％の利回りになります(#^^#)

店舗が今後退去したり家賃が下落したことを考えると約10％の利回りですが・・・

『ロータリー内の物件なんてそんなに簡単に出るもんじゃない(; ･`д･´)

　しかもこの額で買えれば土地値で購入という事になる( *´艸｀)

　RC造だからまだまだ全然使えるし・・・

　朽ちてきたらもっと大きなビルを新築できる土地だ(^^♪

　EVも付いていないしメンテ費も少なめだ(^.^)』

という事で、固定資産税やメンテナンス費用等も相当計算した結果

この物件を買うことにして意思をお伝えしちゃいました(*´ω｀*)

すると・・・

『プレ君になら譲りますよ(*^-^*)

　外壁も去年塗り替えてるし

　今年は給排水の配管を大規模修繕する予定です(^-^)

　焦らずゆっくり融資の相談をして・・・

　融資が確定出来たら来年決済しましょうか(*´ω｀*)

　他からはもう少し高い金額でも・・・

　と言われてますが、プレ君に譲ることを優先します(^.^)』

とおっしゃっていただきました(/ω＼)

こちらの物件の売却はこの所有者の方から直接世間話の中頂いたものでした(*´ω｀)

まずは融資が本当に厳しいと思いますが・・・

何としても通していくようにこれから一生懸命に動いていきたいと思います(ﾟДﾟ)ﾉ

この物件を購入すると返済比率が上がることになるとは思いますが・・・

それでも融資を引いた手残りで800万くらいまた年収が上がると想定してます(^^♪

そして目標の年収1億まで半分近くになります( *´艸｀)

※もちろんサラリーマンの収入は入れずに

専務である妻に・・・

『15年くらいの返済計画を立てるから

　50代のうちに完済してることになるね(^-^)

　そうすればりょう（息子）が30歳くらいになったらこのビルをあげて

　悠々自適な生活ができるようにセッティングしてあげよう♪

　そしてそのころ建て替えるなら

　義理の弟にビルを設計して建て替えてもらおう(*´з`)』

私はハウスメーカーに勤めておりますし、うちの会社でもビルを建てられるのですが

妻の弟は夫婦で一級建築士ですし、大手ゼネコンで設計をしています(^.^)

それこそイオンや大型ショッピングモールも義理の弟が設計しているので・・・

RCでビルを建てるならお任せしてみようと思います( *´艸｀)

すると妻は・・・

『子どもはそんなに甘やかさなくていいでしょ(￣д￣)

　まずは大失敗しないようにしっかりと判断して決めて( 一一)

　でもその物件を所有出来たら本当にすごいことだね～(^-^)

　先の話だけど、ビルの新築も喜ぶと思うよ～(^^♪』

と不動産投資を始めたころの反対っぷりとは全然違う答えが返ってきました(笑)

確かに子どもに若いうちから苦労を知らないと良くないことも多くなると思うので・・

まずはそこを考えすぎずに着実に融資を通すように相談をかけていきたいと思います(ﾟДﾟ)ﾉ

これから我が家と親せきの将来の安泰のために・・・

しっかりと頑張って会社を拡大していこうと決めた私なのでした(^^♪

融資通るといいなぁ・・・いや、通すぞ～( ｀ー´)ノ

目指せ年収1億円(*´з`)

・・・あっ！Σ(ﾟДﾟ)

兼業大家ですので本業のサラリーマンももちろんがんばりますよ～(笑)

つづく・・・

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『カミナリで共用部の電気が落ちる(´-ω-`)』手慣れた入居者さんに感謝(^-^;

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さて、前回のブログの続きです↓

president168.hatenablog.com

いよいよ台風シーズンとなってきましたね(/ω＼)

去年の台風はとんでもないくらい強烈でしたが・・・

今年は少しでも被害が少ないことを祈るばかりですね(>_<)

この時期は台風だけではなく・・・

夕立やゲリラ豪雨に続きカミナリも物凄い増えてきます(^-^;

我が家は幸い山地に建っているので水害の心配は少ないのですが・・・

やはり雷の影響は結構あります(^▽^;)

先日も我が家のエリアは雷がすごかったようで・・・

『埼玉はすっごいカミナリと雨だったよ(^▽^;)

　停電も何回もあったし・・・(;´∀｀)』

と埼玉にいる妻から連絡が来ましたが・・・

『こっちは青空だよ(^▽^;)』

単身赴任先の千葉はそんな気配はありませんでした(;^ω^)

単身赴任の為、同じ関東でも千葉と埼玉は同時間に天候が違いますね～・・・

それだけ集中豪雨で局地的な被害が大きいという事ですね(。-`ω-)

そしてその日の夜に妻からまた連絡が来て・・・

『家の前のアパートが停電してるんだけど(; ･`д･´)

　部屋の電気は付いてるけど・・・

　階段の電気が付いてないね～(~_~;)

　前にもカミナリがあった時に同じことあった気がするなぁ(^▽^;)』

おそらくカミナリの影響でブレーカーが落ちたのだと思います(;´∀｀)

共用部の電気が付かないと連絡と写真が来ました(^-^;

その日は遅かったので一旦そのままにしておきましたが・・・

恐らく共用部のブレーカーが落ちているとテレビも付かなくなるはずです(/ω＼)

特に管理会社さんへの入電もなさそうでしたし、妻には対応できないので待機です(^-^;

翌日になり妻が・・・

実際に外部の電気が切れているのか確認するために外部コンセントを使用してみますと

『あっ・・・

　ドライヤーは正常に動くから電気は通電してるなぁ(。-`ω-)』

との事でした(^▽^;)

使えるという事は当然ブレーカーが上がっているという事になります(。-`ω-)

『昨夜は電気が付かなかったから落ちてたのは間違いないだろうし・・・

　誰かがテレビが見れないことに気付いてあげたのかな？

　カミナリが落ちるとブレーカーが落ちるって

　知ってる入居者さんがいるのかもね(^▽^;)』

私も帰宅してからブレーカーを確認しましたが問題なく上がってました(^_^;)

妻の話では何度かカミナリの度に共用部の電気が落ちているのを見たことがあるそうで

手慣れた入居者さんが処理してくれたとしか考えられません(>_<)

そしてその日の夜には普通に共用部の電灯も付いておりました(#^.^#)

私もまだまだ未熟な大家で知らないことがたくさんありますが・・・

入居さんにもいろいろと気付かせていただきながら協力て覚えていきたいと思います(^^♪

まずは一安心な出来事でした(*´з`)

 つづく・・・

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『いよいよ受験スタートです( ｀ー´)ノ』親の偏差値・学力は？？(; ･`д･´)

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さて、前回のブログの続きです↓

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日曜日は家族日記です(^^♪

平日休みの私には月に唯一第一日曜日のみ定休日となっております(*^^)v

私が休みでも営業会社は動いているので休日返上で会社に報告メールしておりましたが・・・

もう休みは徹底的に休むように自分の中で決めちゃいました(*´з`)

もちろん部下からの相談や緊急は除いて対応するつもりですが・・・(笑)

うちの業界はブラックなので率先して時代に合わせていくようにしたいと思います♪

その代わりに時間内は一生懸命に会社のために働いて成果を出しますが・・・

それでいらないと言われたらその時はその時ですね(/_;)

休みの日は私はそれなりに副業の打ち合わせや作業が盛りだくさんなので・・・

しっかりとメリハリつけて本業は業務時間内のみの仕事に徹底します( ｀ー´)ノ

そんな９月の第一日曜日の今日は我が家は大忙しです(;^ω^)

その理由は・・・

今年高校受験を迎える息子の今年初の【北辰テストの日】なのです(=ﾟωﾟ)ﾉ

【北辰テスト】って埼玉県の方以外は聞いたことないと思いますが・・・

埼玉県で中学生の学力をはかるためにある統一模試です(^▽^;)

このテストを受けないと自分の偏差値も分からないだけではなく・・・

埼玉県の私立高校はこの北辰テストの偏差値で合格が決まるという・・・

中３にとって、とんでもなく重要なテストなのです(。-`ω-)

もちろん普段の中学校の成績や内申点も重要な選考基準になるのですが・・・

埼玉の私立高校の場合はこの北辰テストの偏差値を学校説明会に持っていくと

『うん(^-^)

　君は偏差値が〇〇以上あるから確約ね(^^♪

　あとは試験当日しっかりとテスト受けてね～』

という【確約】というものを宣言していただくことによって・・・

本番の試験当日に余程の事をしない限り（名前を書かない・試験に行かない）

合格が確約されるという素晴らしい制度なのです( *´艸｀)

ちなみに単願（受かったら行きます！）で受ける場合は確約をもらった段階でほぼ受験は終了(ﾟ∀ﾟ)

併願（本命が落ちたら行きます）の場合も確約が取れれば本命の学校の試験に合わせた勉強ができるという仕組みです(^-^)

本来ですとその超重要な北辰テストの結果はすでに3回くらいは出ている時期なのですが

今年はコロナの影響で会場での試験が禁止となっており・・・

今日が埼玉県で初めて正式な北辰テストの試験日となっているのです(=ﾟωﾟ)ﾉ

ちなみに私が高校受験した約３０年前はそんな確約なんてなかった思います(^^;)

・・・というよりは私は中三の夏まで偏差値４０くらいだったので・・・

そんな高レベルな話は全く入ってこなかっただけなのかも知れませんね(笑)

でも秋から猛勉強して偏差値は２０くらいあげましたよ～(*´з`)

※低いと上がりやすいですし、それでも頭は良くないですが(´_ゝ｀)

そんな私の子なので決して良い高校に行かなくてよいと思っていますが・・・

大学だけは一生の友達と経験値を上げるために必須だと思っているので・・・

とにかく進学率の高く、家から近い高校に行けばよいと思っております(^.^)

昔は公立高校メインで私立は滑り止めというイメージが勝手にありましたが・・・

今は私立高校の方が子どもにとって良いという話も聞きますので・・・

私は最近考え方を全く変えて私立でさっさと良いところに早々に合格すれば

３月にコロナが落ち着いていれば家族とじぃばぁと義理姉を招待して

豪華にパーッとハワイに遊びに行きたいと思っています( *´艸｀)

なのでもちろん息子の為でもありますが、ハワイに行きたい気持ちもあり・・・

『ここは踏ん張り時だ( ｀ー´)ノ

　私立の確約を取るなら前半戦がチャンス(; ･`д･´)

　後半は当たり前のようにみんな猛勉強するだろうから・・・

　今必死にやって１１月までに目標校に合格しなさい(ﾟДﾟ)ﾉ

　ちなみに・・・

　私立だったらどこでも良いって訳じゃないぞ～(; ･`д･´)

　お父さんの高校の偏差値は９月には少なくとも超えるように( ｀ー´)ノ』

とすぐに超えられそうな偏差値ですが、引き合いに出しますと・・・

『ってか・・・

　お父さんバカだったんでしょ！？(ーー゛)

　しかも英検５級も塾も落ちたっていうし・・・

　本当に高校いったの？？(￣д￣)』

と完全に私の学力を疑われております(;´∀｀)

まぁ・・・頭は良いとは言えませんが・・・(;'∀')

すると妻がフォローに入ってくれ・・・

『そうだよ！(^_^.)

　せめてお父さん程度の学力はこの時期につけておかないと(ﾟДﾟ)ﾉ

　下手すると中卒になるよ(・ω・)ノ

　大学生になりやすいところを目指しな(=ﾟωﾟ)ﾉ』

・・・これはフォローでしょうか・・・(´_ゝ｀)

この時期は勉強しろとか言われると反抗する時期ですので・・・

『お母さんは黙ってて(￣д￣)

　そもそも・・・

　お母さんは高卒じゃん( 一一)

　大学の事とか知らないくせに・・・

　いちいちうるさく言わないでくれる～？(￣д￣)

　それにお父さんの高校も今だから偏差値良くなってるかも知れないけど・・・

　３０年前は今より全然低かったんでしょ(-_-;)』

・・・その言葉に妻は・・・

『イヤイヤイヤイヤ・・お母さん・・・

　大学出てるし(;・∀・)

　お父さんの高校は確かに３０年前はもっと低かったと思うけど

　それとお母さんを一緒にしないで(ーー゛)』　

何と息子は母親が大学を出ていることを知りませんでした(笑)

確かに家でそんな話もあまりしなかったのかもしれませんけどね～・・・

そもそもそんなことより私をみんなでバカにしすぎですね(;´∀｀)

でも親の学力を調べる年になったのですね(;'∀')

学校や学力が全てだとは全く思いませんし・・・

正直最低限の勉強ができれば家族にご飯を食べさせていくことは問題ないですし

それ以上に心が豊かな大人に育ってほしいと思っています(*´з`)

でも、高校で部活に明け暮れることを宣言している息子には

思いっきり野球をヘトヘトになるまでやりつくしても・・・

野球からすぐに帰ってこれる我が家があり・・・

気が付いたら学力も付いていてそこそこの大学に進学できる環境を与えたいと思いますし

そして好きなところに行けるようにこれから頑張ってもらいたいと思います(^-^)

その為にも今日の北辰テストは重要です(^▽^;)

コロナの状況で大変な今年の受験生の皆さんも

これから受験戦争が始まっていくのだと思います(^^;)

頑張れ！！

受験生( ｀ー´)ノ

親になってバカにされないように・・・(´_ゝ｀)

つづく・・・

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『地主さんとお茶会( *´艸｀)』地主さんのまさかの提案？(^▽^;)

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さて、前回のブログの続きです↓

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私の自宅があるエリアには数多くの地主さんがおります(#^.^#)

先祖代々からの土地をしっかり守って経営されている方や・・・

相続税の対策として土地を売って納税している人等様々です(*´з`)

私も融資が支払い終わるまではわかりませんが

自宅付近の物件は売らずに将来子ども達や孫たちまでしっかりと残していけるように

計画を立てて経営していきたいと思っております(#^^#)

その為には地主さん達のお話を聞くのは非常に参考になります(^^♪

先日も・・・

『オイ、プレ( ｀ー´)ノ

　明日お前休みだろ！？

　朝喫茶店にコーヒー飲みに行くぞ(ﾟДﾟ)ﾉ』

といつも元気な地主さんにお誘いを頂きましたので行ってきました(^^♪

地主さんは私の父親と同じくらいの年齢の方ですが・・・

世代関係なくいろいろな方と付き合ってらっしゃいます(#^.^#)

喫茶店では今までの土地活用の話や・・・

管理会社さんへのいろいろな相談事の話・・・

そして私がどれくらい賃貸物件を持っていて、今後どうしていきたいのかの話を聞かれました(#^.^#)

そんないろいろな話の中で・・・

『うちの〇〇にあるアパートがよ～・・・

　入居者の子と近所の子ども達が敷地の中でよく遊んだりして

　境界のフェンスによじ登ったりしてるみたいで・・・

　この前見に行ったらフェンスが折れてたんだよ！(。-`ω-)

　直さね～といけね～んだけど・・・

　ファミリータイプもそう言うのが困るわなぁ～(-_-メ)』

と共用部のフェンスが壊れた話をしていたので・・・

『それって突発的な事故なので

　火災保険でおりますよ(ﾟ∀ﾟ)

　今から見に行きましょう(^^♪』

と火災保険にて直す提案をしながら現地を見に行きました(#^.^#)

案の定劣化もあると思いますが、子どもの重みでフェンスが壊れてましたので

保険屋さんに出す書類用の写真の撮り方を説明してますと・・・

『オメ～良く知ってんなぁ・・・(; ･`д･´)

　まだ時間案だろ？？(´ﾟдﾟ｀)

　蕎麦でも食べ行こ～や(ﾟДﾟ)ﾉ

　俺の知ってるうまい蕎麦屋があるんだよ(*´з`)

　まてよ～(^^♪

　今、スマホで検索してやっからよ～(#^^#)

　声で検索できるんだぞ～(*´з`)』

とおそらくスマートホンを買いたての地主さんは得意げにスマホに声をかけます。

『え～と・・・

　○○の蕎麦屋はどこですか？

　あと、今日は空いてるか？』

・・・(^▽^;)

まるで会話しているような言い方でしたのでさすがにAIでも検索できないと思いきや・・・

『ほ～ら(ﾟ∀ﾟ)

　出てきたぞ～(^^♪

　今日やってるってよ(￣▽￣)』

最近のAIはご老人の相談もすべて検索してくれるようです(^▽^;)

そして朝のコーヒーから始まり・・・

ランチまでご一緒させていただくことになりました(^▽^;)

この蕎麦屋さんは初めて行きましたが非常においしいところでした(^^♪

ご馳走になりながら話をしておりますと・・・

『俺が持っている畑がよ～・・・

　生産緑地の解除がそろそろくるんだよ( ；´Д｀)

　俺の代は寝かすことにしてもう一度生産緑地の申請を出すか・・・

　それとも売っちまうか考えてんだよ(。-`ω-)

　でもよ～・・・

　その土地は接道してね～んだよ(~_~;)』

生産緑地の2022問題はもう身近に迫っています(^▽^;)

色々な地主さんも悩んでいることだと思いますが・・・

この地主さんもその一人でした(^-^;

しかもその場所は道路に面してないとのことで・・・

建物を容易に建てれるところではないとの事です(^▽^;)

そこで場所の地図を見せてもらうと・・・

『この前にあるアパートは地主さんの所有ですか？？(;^ω^)』

接道せずに死に地になっている土地の目の前にアパートが建っていたので聞いてみますと・・・

『それは俺のアパートだよ(ﾟДﾟ)ﾉ

　でもびっちり建ってるし道路と繋げられね～んだよ(。-`ω-)』

『確かにびっちりに見えますが・・・

　この小屋はプロパン庫ですよね？

　あとはこの隣地の部分ですが・・・

　こうやってこうすれば等価交換できませんか？？』

詳細は私のものではないので説明できませんが・・・

整理すれば接道できると私は判断し、提案してますと・・・

『プレ・・・(ーー゛)

　前から言おうと思ってたんだがよ・・・』

と突然空気が変わったので・・・

『な・何かまずいこと言いましたか？Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！』

余計なことを言ってしまったかと思ってますと・・・

『オメ～・・・

　独立して不動産屋やれ(ﾟДﾟ)ﾉ』

と突然驚きの提案をされました(^▽^;)

『いや～・・・

　しばらくこのままサラリーマンやりますよ(^-^;』

『オメ～なら真面目だから俺の物件も全部任せられる( ｀ー´)ノ

　この土地もオメ～なら坪1万で譲ってやるし・・・

　会社やるなら１０００万資本金をださせてくれ(ﾟДﾟ)ﾉ』

まさかまさかのお話でした(;・∀・)

その土地自体も相場で坪５０万くらいします・・・

死に地とは言え、８００坪くらいあるので開発道路を通せばしっかりと売れます。

更に高額な資本金を頂けるというなんともありがたい提案を頂きましたが・・・

『あ、ありがとうございます(^▽^;)

　まだ独立するつもりはないのでサラリーマンのまま

　趣味でお手伝いしますから安心してください(#^.^#)

　でも・・・

　お気持ちはかなりうれしく受け取らせていただきますね(^^♪』

その後は火災保険の申請の仕方をお伝えしてお開きとなりました(#^^#)

資本金を頂けるという提案は個人としては本当に信頼頂いていると私は受け止めましたし

本当に光栄なお話だと思いました(#^.^#)

今後も私利私欲の為ではなく、身の回りの方たちの役に立てるように

一生懸命にお手伝いしながらご近所づきあいも続けていきたいと思う出来事でした(^^♪

恐らくこんなことをしながら私も楽しんで賃貸経営をしていくと思います(ﾟ∀ﾟ)

そして私もこんなにおいしい蕎麦屋さんにしょっちゅう通える地主になりたいと思います(笑)

つづく・・・

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