【プレジデント168】40代の2拠点ドミナント専業大家の奮闘記

元ハウスメーカー勤務の専業大家として活動開始(^^)v自宅付近で AP15棟貸家3棟レンスペ1室駐車場32台保有(^-^) 建築会社勤務ならではの知識と考え方で苦難を乗り切りながら? 悪戦苦闘しながらも家族の幸せを願って毎日格闘している日記のようなブログです(^-^)/不動産投資NAVI/健美家大家列伝/読売新聞資産活用フェスタ/TV出演/【ニーノの部屋】第30回ゲスト/他

『勉強・スポーツ。なんでも頑張る秋ですね(^-^)』今日は勝負の日です(゚Д゚)ノ

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日曜日は家族日記です(^^♪

 

スポーツの秋ですがコロナの影響で思うように運動ができません(/ω\)

 

野球少年の息子のりょうは受験勉強真っただ中なので今は素振りをするくらいです(^▽^;)

 

中三のこの時期は息子にとっては勉強の秋ですね~(#^^#)

 

もそうでしたが・・・

 

『勉強しなさい( `ー´)ノ』

 

と言われるとより勉強したくなるものですが・・・

 

兄妹ケンカが始まるとそこをつついてくる妹の168は・・・

 

『勉強したの??(´゚д゚`)

 

 高校いけなくなるよ~( ̄д ̄)

 

 早く勉強しに部屋に行きなよ(゚Д゚)ノ』

 

とたたみ掛けます・・・(^▽^;)

 

ちょっと性格が悪い子になってきましたね~(^^;)

 

がそんなを止めようと・・・

 

『いっちゃん・・・

 

 そんなこと言ってると

 

 いっちゃんが受験する時に同じこと言われるよ(;^ω^)』

 

すると息子は・・・

 

『いっちゃんが高校受験する前に・・・

 

 俺の大学受験が先にあるんだよ・・・(。-`ω-)

 

 今回と次回の二回俺が受験があるから・・・

 

 いっちゃんは言いっぱなしで済むんだ(-_-;)』

 

現在小学5年生で4つ年の離れている妹の168が高校受験するより先に

 

お兄ちゃんのりょう先にまた大学受験があることが判明し・・・

 

『わ~い( *´艸`)

 

 またその時も言ってやる~(∩´∀`)∩』

 

もう手が付けられない状態になっている・・・(;´∀`)

 

息子は今週末も今日は志望校の面談があるようで・・・

 

かわいそうですが土日も気を抜くことなく頑張るしかないですね~(^▽^;)

 

実はも今日は23年ぶりに再会した剣道の昇段審査があります(/ω\)

 

前回は全く稽古をしないまま受けてもちろん落ちましたが・・・

 

『お父さんも頑張るからりょうも頑張ろう(゚Д゚)ノ』

 

と勝手に息子と一緒に頑張ると思うと行ける気がする(笑)

 

息子ほどではないにしろに剣道を頑張っているつもりですし・・・

 

高校や大学の時までのキレは無いにしても大会があれば入賞するつもりで頑張ってます(゚Д゚)ノ

 

でも全くやってなかったという事や・・・

 

高校入学の時以来防具を新調していないという体たらく・・・

 

一応先輩からもらったり中古を購入したりして揃えておりますが・・・(^^;)

 

『中途半端な気持ちで剣道をしているからダメなんだ(;・∀・)

 

 ここは覚悟を決めて防具を新調しよう(゚Д゚)ノ

 

 もう今買ったら二度と買わないかもしれないから

 

 満足のいく手差しの物にしよう(^^♪

 

 胴はもちろん60本竹胴の本漆塗りで( *´艸`)』

 

本当は4段に受かってから購入しようと思っておりましたが・・・

 

覚悟を決めるために新しく防具を新調しました(^^♪

 

年齢も年齢なのでもう買うことはないと思い手差し(手縫い)の防具です( *´艸`)

※自己満足の世界ですみません(^▽^;)

 

娘がはまりにはまっている鬼滅の刃の剣士たちと・・・(笑) 

 

 

f:id:President168:20201014223406j:plain

 

結構現状では実力に伴わないくらいの防具なので今後の稽古を励みます(^▽^;)

 

後ろの棚には娘の168の大好きな鬼滅の刃グッズ】が飾ってあります(´ω`*)

 

『お父さん、鬼滅に出てくる剣士みたくなるね(*´з`)

 

 いっちゃんもいい機会だから剣道やってみたら~(^^♪』

 

好きなものがたまたま剣士なので誘ってみますが・・・

 

『はっ( ̄д ̄)

 

 ヤダ( 一一)』

 

私の気持ちをバッサリと切る娘の刃も鋭いものです・・・(ノД`)・゜・。

 

の昇段審査は落ちたとしても・・・

 

息子は落ちるわけには当然行きません(。-`ω-)

 

弾みをつけるためにも今日はできるだけ頑張ってこようと思います(^▽^;)

 

ちなみに合格率は20%くらいです・・・とちょっと弱気な私でした(笑)

 

息子よ!面談頑張ってこい(゚Д゚)ノ

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『子どもに負けじと大人の成長を目指す(^-^)』

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president168.hatenablog.com

 

昨日は数年前までお世話になっていた埼玉のエリアで打ち合わせがありました(^-^)

 

恐らく二年ぶりくらいにお会いした昔のスタッフさんも元気そうにしていたので私も非常にうれしくなりました♪

 

『生き生きしてますね~(#^.^#)

 

 最近どうですか~?』

 

なんて話を小一時間しましたが・・・

 

お会いしていなかった約2年間の間に物件数も増やすことができました(^-^)

 

そんな話をしていると・・・

 

『プレさんは始めた時期が年齢的にも良かったのですね!(*´ω`*)』

 

とおっしゃっていただきましたのでまた振り返りましたが・・・

 

私が不動産投資を始めたのは35歳の時です(´ー`)

 

あの頃のは不動産投資について興味はあるものの知識はなく・・・

 

『失敗はできない(~_~;)

 

 自分が知っている知識をフル活用するしかない(゚Д゚)ノ』

 

と覚悟を決めてハウスメーカーで培った土地を見る目と建物を見る目を使い・・・

 

今考えると利回りはたいして良くない築浅の戸建てを購入して始めました(^▽^;)

 

president168.hatenablog.com 

当初は妻に大反対されていたのでこっそりと手入れをしていたことや・・・

 

空き家を買って貸家にしたので入居者さんが決まるまでは生きた心地がしなかったり・・・

 

任意売却をよく知らずに買付を入れるという無知っぷりで苦労しました(^▽^;)

 

f:id:President168:20201017101317p:plain

 

写真の通り築7年に見えないくらいうっそうとしている外観(^▽^;)

 

この物件を購入したことによって知ったかぶりをしていた賃貸の運営の仕方が少しだけ見えてきましたし・・・

 

良い準備運動にもなったという事や融資を受けるための実績を作ることもできました(^^♪

 

結果的に私の場合は毎年一棟ずつ購入していく事ができたので・・・

 

規模と共に知識も経験値も積むことができたと思います(#^.^#)

 

あの時一歩踏み出していなかったら、今頃全く違う人生だったと思いますし・・・

 

不動産投資を始めてからお会いさせていただく大家仲間も増え・・・

 

人脈も広がって来て楽しくなってきております(^^♪

 

には大切な子ども達がおります(*´ω`*)

 

子どもは目に見えた成長をしていきますが・・・

 

大人になると一生懸命に働くことが中心となって自分の成長を止めてしまったり、気付かずに足踏みさせることがあると思います(^-^;

 

そんな大人のでも少し行動するだけで良い仲間たちと巡り合うこともできますし・・・

 

それによって自分自身がさらに気づきをもらい成長することができます(^^♪

 

最近は全く手を付けてなかったTwitterも見るようになってきましたが・・・

 

今更ながらそのお陰で更に学びや仲間を増やしていく事ができております( *´艸`)

 

まだまだ間違いだらけですし、知識も経験も浅いと思いますが・・・

 

臆せずに動ける子どもを見習って私も成長していきたいと思います(^-^)

 

最近また私の周りで大家さんが3人デビューしました(*´ω`*)

 

はじめの一歩を踏み出したことが今後の人生を変えていくと思います(´ー`)

 

そんな方たちからもも学びながら日々を過ごしていきたいと思う・・・

 

今日この頃のブログでした(#^^#)

 

久しぶりに会えたKさん(^^♪ またおしゃべりしましょ~(#^.^#)

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『給湯器&TVインターホン設置とプチDIYで補修(^-^)』

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さて、前回のブログの続きです↓

 

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退去後の補修はできるだけ自分でできるところは自分でやろうと思っておりますが・・・

 

技術も無ければ時間もあまりとれない一般的なサラリーマン大家の私(*ノωノ)

 

大家仲間の素晴らしいDIYを超えたDIYによる補修はいつも見ていて本当に勉強になります(^^♪

 

昨日もそんな仲間のブログを読みながら・・・

 

『先日退去になった部屋の窓枠のペンキが落ちていたなぁ~(^▽^;)

 

 頼めば出費だけど・・・

 

 ちょっとだけ自分でやってみよう(=゚ω゚)ノ』

 

不器用な私人生初の家の中のペンキ塗りにチャレンジしてみることにしました(*´з`)

※そんなに大げさなペンキ塗りではないのですが(笑)

 

f:id:President168:20201014124228j:plain

 

この部屋の前のご入居者さんは一切カーテンを閉めないご家族でした(^▽^;)

 

ですので夜は家の中が丸見えになるのに気にしないという・・・

 

ありのままの生活をオープンにするとともに・・・

 

紫外線がふさがれることなく四六時中当たっている窓枠は劣化しております(^^;)

 

f:id:President168:20201014124424j:plain

 

繰り返しですが大家仲間のようなDIYではなく・・・

 

プチDIYしか私はできません(;´∀`)

 

それでも業者に頼めばちょっとした補修も数万しますのでチャレンジしてみます(゚Д゚)ノ

 

『ペンキなんか家の中で塗ったことないから・・・

 

 間違ってこぼしたら余計に費用が掛かる・・・(; ・`д・´)

 

 養生だけはしっかりとしてやってみよう( `ー´)ノ』

 

と完全素人の養生ですが自分による二次災害防止の下準備をしてみました(笑)

 

f:id:President168:20201014124847j:plain

 

 ここで素人の私ペンキを塗ろうとするところですが・・・

 

いつも勉強させていただいているお家さんのブログ

 

『ニスかステインか油が良い』

 

と書いてあったので・・・

 

『ペンキじゃない方が良いのかな・・・(。-`ω-)

 

 絶対に大先輩のブログを参考にした方が間違いないな(; ・`д・´)

 

 ステインがわからないから油性ニスにしよう(・ω・)ノ』

 

と全く自分で努力しない判断で油性ニスを買ってきて塗ることにしました(*ノωノ)

 

お家さんいつもありがとうございます(/ω\)

 

f:id:President168:20201014125536j:plain

 

あとは一生懸命に丁寧に塗ってみるのですが・・・

 

『あぁ~(;´д`)

 

 ハケの毛が抜ける~~( ;∀;)』

 

ケチって100円で買ってきたハケの毛がポロポロ抜けます・・・

 

完全素人っぷりを発揮しながら抜けた毛を丁寧に取りながら塗りたくりました(^▽^;)

 

今回は壁や柱等のペンキが垂れそうなカ所ではなかったので何とか塗り終わり・・・

 

乾くのが待っている間に部屋をチェックすると・・・

 

『おぉ~(^^♪

 

 プロパン屋さんがTVインターフォンを無料でつけてくれた( *´艸`)

 

 さらに追い炊き式の給湯器にも変わってる~(∩´∀`)∩』

 

f:id:President168:20201014125918j:plain

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プロパン屋さんとコラボしているので給湯器は修繕も全てしていただけます(^^♪

 

さらに今回は・・・

 

インターフォンも古かったのでTV付きに変えておきましたよ(*´з`)』

 

と気を使っていただき勝手にパワーアップしてくれました(´艸`*)

 

持ちつ持たれつですね~♪

 

本当にプロパン屋さんにはいつも感謝しております(*^^)v

 

塗ったニスはすぐに乾かなそうだったので数時間放置して再度見に来ると・・・

 

しっかりとできておりました(^-^)

 

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より日焼けがひどかった南側の部屋は二度塗りをして濃いめにしてみましたが・・・

 

こちらも私的には満足の出来です(´艸`*)

 

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大したDIYではないですが頼めばお金が発生します(^▽^;)

 

今回はニス代とハケ代の600円で事はすみました(*´з`)

 

あとは早く入居者さんが決まってくれると良いと思います( *´艸`)

 

素人大家のDIYでした・・・(笑)

 

 

 

 

 

つづく・・・



 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『自然災害調査士でございます(´艸`*)』

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は不動産を見ることが好きなので・・・

 

様々な方からほぼ毎日不動産に関する相談がメールや電話で来ます(^^♪

 

昨日も物件を売りたい相談や・・・

 

購入したいアパートや戸建てのマイソクの意見番・・・

 

ほぼ不動産屋さんみたいなことをやっています(笑)

 

 

休みの日も忙しく動きすぎているので、少し休憩しようと思います(^▽^;)

 

・・・・できない気もしますが・・・(^^;) 

 

さて、前回のブログの続きです↓

 

president168.hatenablog.com

 

の自宅は約16年前に勤めているハウスメーカーで新築しました(^^♪ 

 

自宅を建ててから15年ほどは全く何の問題も無く快適に過ごしております(*´з`)

 

やはりハウスメーカーは高いだけあってしっかりとしてます(^-^)

 

15年ほどたった時に雷の影響で電気温水器から異音が発生してしまったので・・・

 

その際に自宅では初めて火災保険のありがたみを知ることとなりました(^▽^;)

 

president168.hatenablog.com

 

このブログを見ている読者の方々は不動産投資をされている方も多いと思いますが・・・

 

一般の方は火災保険は火事でしか使えないと思っていることも多いですよね(^^;)

 

台風や雪害、風災等々でも頼ることのできる火災保険は大家にとって強い味方です(^^♪

 

も自宅を含めると11棟物件を持っているので・・・

 

『火災保険に頼るというのはもちろんだけど・・・

 

 実際に災害の後に建物に影響がないかわかる知識を付けないと(; ・`д・´)

 

 新築しか知識がないから勉強するしかない(=゚ω゚)ノ』

 

と思い立って勉強し始めたのが・・・

 

【自然災害調査士】です(*´з`)

 

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資格自体は勉強すればすぐに取れそうなものなのですが・・・

 

テキストを読み込んで試験を受けると資格を取ることができます(^-^)

 

試験もコロナの関係でネットで受けることができるので・・・

 

『一回受験に7千円もかかる・・・(;´∀`)

 

 一発合格を狙って受けるけど・・・

 

 内容は大体理解したし~

 

 テキスト見ながら受験できるから楽勝(^^♪

 

 チャチャッと受けちゃお~( *´艸`)』

 

かなり安易に考えて自宅のリビングで受験をスタートしました(^▽^;)

 

しかし・・・

 

実際に問題を解いていくと・・・

 

『ん!?(◎_◎;)

 

 全く分からない・・・(;・∀・)

 

 この問題はテキストのどこに書いてあったっけかなぁ・・・(´゚д゚`)

 

 わからなそうだから一回ネットを切ってまた受けるか・・・

 

 ・・・タイマーは回線を切っても止まらないΣ(゚Д゚)

 

 やばい・・・(;''∀'')』

 

リビングでテレビをつけながら試験に挑むという体たらくな私はなめすぎてました(/ω\)

 

正直焦りました・・・

 

慌てて家族のいない寝室に移動して集中してテキストを見ながら解いた結果・・・

 

何とか合格点に届いたようで・・・

 

翌日に合格通知が来ました~(;´∀`)

 

さすがにあまり侮っていると落ちることもあるようですね(-_-;)

 

せっかく資格を取得したので、もう一度テキストも熟読して勉強しなおし・・・

 

一か月ほど待っていた先日、やっと資格証が届きました( *´艸`)

 

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これで晴れて自然災害調査士を名乗ることができます( *´艸`)

 

でも名乗る場所がないので・・・

 

自分の会社の名刺に資格として入れることにしました(*ノωノ)

 

ほぼ自己満足の世界ですね(笑)

 

この資格はリフォームを営んでいる方は取得した方が良いと思います!

 

当然台風の後にどれだけ影響を受けているかをチェックすることができますし・・・

 

それにより火災保険を使用できるかも見ながら費用を算出することができます(^^♪

 

もちろん自分の為だけにお金をかけて取得した資格ですが・・・

 

その知識を勤め先で活かすこともできますよね(#^^#)

 

ぜひ大家の皆さんも取得してみてはいかがでしょうか?(^-^)

 

私の周りで自然災害後に家に不安がある方がいたら調査しますよ~( *´艸`)

 

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『築古戸建て貸家の利回りアップ成功( *´艸`)』

 

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さて、前回のブログの続きです↓

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先月から空いてしまった築古戸建てでしたが・・・

 

それ以前に入居していただいていた方が大工さんで物件自体もレベルアップしてくれておりました(^^♪

 

はじめて購入したエリアという事もあり・・・

 

最初は弱気の家賃設定で58,000円で入居してもらっておりました(^▽^;)

 

今回改めて新規募集する際に

 

『家賃設定を2000円上げてみよう(#^.^#)

 

 退去もチャンスに変えていかないといけない(-ω-)/』

 

という事でささやかにちょっと家賃UPを試みております(^^♪

 

するとついに募集会社さんから連絡があり・・・

 

『申込いただきました~(#^^#)

 

 特段交渉は入りませんでしたので・・・

 

 6万円のお家賃で今月末に入居されます(^-^)

 

 設置されていたガスコンロは捨てて欲しいと要望がありました(^-^;』

 

との事でした(´艸`*)

 

『あ・ありがとうございます~(*´ω`*)

 

 ガスコンロはすぐに撤去します(*´з`)』

 

ガスコンロはまだ二年しか使ってないのでキレイですしリサイクルショップに持って行きます(#^.^#)

 

少しでも値段が付いたらうれしいですしね~( *´艸`)

 

f:id:President168:20201012182748j:plain

 

 今回入居される方は終の棲家として長期入居を希望されているご夫婦です(#^.^#)

 

6万の家賃と少し賃料を上げたので、年収は72万円ですから・・・

 

160万で購入したこの物件の利回りは・・・

 

43.5%45%になりました~(∩´∀`)∩

 

しかも購入時にはクリーニングも入れなければリフォームもしてない物件です( *´艸`)

※畳替えだけ6畳しました。

 

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本当に手のかからない物件です(^^♪

 

こんな物件を購入できるなら戸建てでドンドン買い増ししていくほうが良い気もします( *´艸`)

 

外壁や屋根も数年前にメンテナンスしてくれているのでそんなに手間はかからなそうですし・・・

 

退去の合間で昨年の台風被害はしっかりと見積もりを取って直すつもりです(*^^)v

 

大家仲間にはもっととんでもない利回りをたたき出す方もいますが・・・

 

の中では最高の利回り物件がさらにパワーアップすることになりました(#^^#)

 

不動産は購入時よりも工夫していけば利回りがあげられるという実証になりましたね♪

 

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『融資が通らない。。計画断念(ノД`)・゜・。』

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さて、前回のブログの続きです↓

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先週は軽井沢に何日かと行っておりました(#^.^#)

 

その理由は・・・

 

『新幹線が止まる軽井沢に物件を持ちたい(゚Д゚)ノ』

 

と言うなんとも浅はかな理由からスタートしました(^▽^;)

 

が、実際は私なりに考えていたことが・・・

 

・テレワークで都会を離れた軽井沢に需要は続く

・新幹線が止まる軽井沢駅から徒歩圏なら土地値もさがらない

・別荘として子ども達が遊べる期間を使いその後貸家にする

・維持管理がかからなそうな比較的新しい物件を探す

 

という理由で遊びながらも資産価値を保って使わなくなっても同じ値段で売り切る物件を探していたのです(^^♪

 

完全に別荘地ですと貸家としての需要が下がりますし・・・

 

旧軽井沢の軽井沢銀座に歩いて行ける距離だと値段が高すぎて合いません(^▽^;)

 

その二点をクリアーする物件に出会うことができました(≧▽≦)

 

そこは旧軽井沢の軽井沢銀座から少しだけ入ったところにあり・・・

 

軽井沢駅からも20分圏内です(^^♪

 

『ここならいいね~( *´艸`)

 

 貸家にしても通年貸しで12万/月は取れるね~(^^♪

 

 利回りにするとたいして良くは無いけど・・・

 

 将来土地だけで売っても同じ値段は取れる物件だなぁ~(*´з`)』

 

という事を考えながらただでさえ安い物件に指値を入れて買付を入れました~(∩´∀`)∩

 

軽井沢に物件を持っているというだけでステータスですが・・・

 

ステータスだけで物件を持つというのは不動産投資家としてはアホです( ;´Д`)

 

しっかりと建て替えをした時や売却をした時のことを想定しております(-ω-)/

 

建て替えをするにしてもキチンとプランが成り立つかをラフでサクッと考えて・・・

 

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※実際に建替える気はないので、ラフなお遊びプランです(*ノωノ)

 

法規制等々も自分で全て調べて大丈夫だろうと踏んだ上ですが・・・

 

軽井沢は複雑な軽井沢ルールがあるという事や、今回の建物が現行ルールに不適合の住宅の為、念のため一級建築士夫婦の義理の弟に聞きますと・・・

 

サクッと30分後に送られてきた資料に感動しました(; ・`д・´)

 

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の見解はもちろん間違ってはいませんでいたが・・・

 

場所も見ておらず、役所調査もしていないのにもかかわらず・・・

 

非常にわかりやすい資料が届きました(゚д゚)!

 

流石一級建築士は先生ですね~(≧▽≦)

 

これで行けると思いきや・・・

 

やはり問題は融資でした( ;´Д`)

 

基本的にこの物件を買うために現金を投入するつもりはありません( `ー´)ノ

 

現金はもっと他の投資物件を買う時の為に温存しておくつもりですので・・・

 

融資が通れば購入するというスタンスで今回は挑んでみましたが・・・

 

銀行に当たってみるものの箸にも棒にも掛かりません(^▽^;)

 

完全に別荘地として購入を相談してみても・・・

 

『ほかに投資物件を持ってますよね??

 

 その場合ですと別荘として使わないことも想定されますよね?

 

 セカンドハウスとしてはみなせませんね(ーー゛)』

 

という当たり前の反応や・・・

 

今回の土地は建物が現状の軽井沢ルールを犯して壁面後退をしていない状態で建っているという事もあり・・・

 

『不適合住宅に融資は出せません(-ω-)/』

 

とさらに当たり前の回答が来てしまい一行も通りませんでした(^▽^;)

 

ハウスメーカーの新築部門なので当然法規制にのっとった建物を建てるのが仕事です。

 

中古住宅を扱うことはないので良く知らなかったのですが・・・

 

建築基準法に違反している建物には銀行のコンプライアンス上貸すことはできない(゚Д゚)ノ

 

というものがあるのに初めて気づきました(。-`ω-)

 

本当に知らないことだらけの不動産の世界だと思います。。。

 

結果的に無理して買う必要があるエリアではないと思っていたので・・・

 

今回は融資が通らなかったという事で断念することになりました(ノД`)・゜・。

 

恐らくその物件は現金で購入することしかできないと思います(´ー`)

 

気持ち的には残念でしたが・・・

 

今回の軽井沢を調べている間に先輩大家の皆さんと話をすることによって

 

また不動産購入に対する私の考え方が少し変わってきたので

 

キチンと稼ぐ物件を購入するために融資を組むという事を考えていきたいと思います(;^ω^)

 

不動産投資はレバレッジを利かせてこそ良いものだと思っていますが・・・

 

今回は融資の件も非常に勉強になり、一つまた成長できたと思います(*ノωノ)

 

 

目の付け所は悪くなかったと思うんですけどねぇ・・・(´ー`)

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『尊敬する大家さんから学ぶ( *´艸`)』

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には尊敬する大家さんがおります(^^♪

 

皆さん本当に素晴らしい方でいつも勉強させていただいております(#^.^#)

 

そんな方のお一人で私が非常に影響を受けている方が・・・

 

【波乗りニーノさん】です(´ー`)

 

健美家さんのコラムで初めて記事を読んだときに・・・

 

ファイナンシャルプランナーをやっている大家さんって強いなぁ~(^▽^;)

 

 しかも文章も非常に読みやすくて勉強になる( *´艸`)

 

 いつかお会いしてみたいなぁ~(^▽^;)』

 

と思いながらメッセージを送ったことがありました(´ー`)

 

その時のお返事には・・・

 

『喜んで!』

 

とおっしゃってくださいました(^^♪

 

それから数年が経ち、ニーノさんが行うセミナーに参加したいという気持ちはありながら・・・

 

『どうしても遠方開催だったり土日のセミナーが多い(~_~;)

 

 土日がメインの仕事をしていると行く事が出来ない・・・(´-ω-`)』

 

と思っていたところにコロナの影響でWEBセミナーが開催されることになり・・・

 

早速受講させていただいたりしました(≧▽≦)

 

president168.hatenablog.com

 

もちろんセミナーでも感動するくらいの学びを頂きました(^^♪

 

やはり成功している大家さんの生の声を聞けるという事は宝ですね!

 

質問もさせて頂いたりしましたが丁寧にお答えいただちゃいました~(#^^#)

 

本当は実際に会ってお話を聞きたいと思っていたところ・・・

 

『東京にて対面のセミナー開催』

 

の情報をブログにてゲットしたので・・・

 

『金曜日の夜だけど行くしかない(; ・`д・´)

 

 このチャンスを逃すと次はいつ来るかわからない(゚Д゚)ノ』

 

忙しい土日の前日の金曜日でしたが迷わず申込をしました(笑)

 

当日、あまりの緊張で開始時間の一時間前に会場に到着してしまい・・・

 

『早い過ぎるけど・・・

 

 一番前の席で待っていよう(^▽^;)』

 

と会場に入ってみますと・・・

 

ポツンとお一人で本を読まれているダンディーな方がいらっしゃり・・・

 

良~く見ると・・・

 

『ニ・ニーノさんΣ(・ω・ノ)ノ!

 

 は・初めまして~(*ノωノ)

 

 私がプレジデントです(/ω\)』

 

なんと憧れのニーノさんとまさかの会場で二人っきりになってしまいました(◎_◎;)

※ちょっと気持ち悪い表現ですみません・・・(笑)

 

『写真で見たことありますよ~(^^♪

 

 お茶でもしながら話しましょ~(#^.^#)』

 

まさかまさかの神対応でした(/ω\)

 

そこでいろいろとニーノさんに影響を受けていることを伝えておりますと・・・

 

『終わったら時間ありますか??

 

 良かったら一緒に食事に行きましょうよ(^-^)

 

 大家仲間も何人か来ますし~』

 

とまさかまさかまさかの・・・

 

お食事をご一緒する機会まで頂いてしまいました(≧▽≦)

 

震えすぎる体を抑えながら・・・

 

『是非(; ・`д・´)

 

 お願いしますm(__)m』

 

セミナーだけでも対面で感動的なはずなのに・・・

 

さらにその後にもうれし過ぎるイベントが起こるとは・・・(^^♪

 

セミナーはコロナの影響で万全の対策をしたうえで少人数制でしたが・・・

 

来る方来る方健美家さんのコラムで見たことある方が続々と・・・

 

驚きの連続でした(笑)

 

セミナーの内容はもちろん詳細は書けませんが・・・

 

スーっと入ってくる内容ばかりで楽しく。。。

 

更にやはりいろいろな世界を渡り歩いたり人脈からくるお話に感激と感動し。。。

 

最後のエンドロールには感動し過ぎて涙が出てきそうになってしまいました(笑)

 

f:id:President168:20201010155343j:plain

※写真WEB掲載の許可は頂きましたが個人情報はモザイクです!

 

ブログで読んでいる内容のブログに書いていないことも聞けました(^^♪

 

plaza.rakuten.co.jp

 ↑ニーノさんのブログです!!

 

 ニーノさんも毎年一棟くらいずつ物件を増やしていかれておりました

 

私も今まで毎年一棟くらいずつ物件を増やして言っております(^^♪

 

ニーノさんが独立された42歳の時にの家賃収入には少し足りませんが・・・

 

近いくらいまでは私も届いてきております(´ー`)

 

でももう少し・・いや、かなり頑張らないといけません(; ・`д・´)

 

目指すというとおこがましいですが、やはり憧れます(´ー`)

 

セミナーで心に響いたことはいっぱいありましたが・・・ 

 

その中でも・・・

 

『時間の使い方・付き合う人・住むところを変える』

 

という事についてもハッとしました(; ・`д・´)

 

別に今の仲間がどうこうではなく、今の仲間を大切にしつつ新たな世界の仲間と付き合っていくという事で気づきもあるのだと認識しました(#^.^#)

 

そしてセミナーの後に早速お知り合いにならせていただいた方たちも・・・

 

とんでもなく有名な方ばかり私がこの輪に入らせていただいて本当に良いのか?

 

非常に恐縮しながら楽しみ過ぎてしまいました~(≧▽≦)

 

また皆さんと是非飲みたいと思いますし・・・

 

こんな機会を作っていただいたニーノさんに本当に感謝です(*´ω`*)

 

も細々とブログを書いている不動産投資家の端くれですが・・・

 

これから始めようと思っている方や同じ悩みを抱えている方には積極的にニーノさんの様に気づきのきっかけに慣れる行動をしていける人間になろうと心から思いました。

 

 

ニーノさん、ご覧いただいているかわかりませんが、本当にありがとうございました(#^^#)

 

ご一緒させていただいた皆さんもありがとうございました~(∩´∀`)∩

 

 

また飲みに行きましょう~(^^♪

 

 

 

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『軽井沢で日本の建築について考える(^^♪』建替えするよりも・・・

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さて、前回のブログの続きです↓

 

president168.hatenablog.com

 

先日は妻の誕生日でした(^-^)

 

二人とも休みだったので夫婦でお出かけした先は・・・

 

実は今週に入って二回目の避暑地の軽井沢です(#^^#)

 

私の自宅から軽井沢までは車で約2時間もあれば到着します(*´з`)

 

電車であれば新幹線を使って約1時間半です(*´ω`*)

 

向かった理由は別荘地の不動産を購入するための下見です( *´艸`)

 

f:id:President168:20201007115725j:plain

 

軽井沢はコロナの影響で不動産の売れ行きが非常に好調の様です(^-^)

 

やはり東京に集約していた仕事場がテレワークにより拡散しているという事でしょう。。

 

そうすると家賃が高く部屋は狭い都内に住んでいる意味が無くなってきている人もおり

 

新幹線が止まる軽井沢はたまに都内に出勤するだけの方には好条件だと思います(´艸`*)

 

例えば都内の港区で築古の約30㎡くらいの賃貸に家賃20万で住んでいる人は・・・

 

同じ賃料で軽井沢駅徒歩圏の戸建てを借りることもできます(^^♪

 

そして山地の別荘地でなければそこまで土地値が今後下がることもないと思います。

 

例えば数年は別荘として使って・・・

 

子どもが飽きたら貸家として貸すというのも手かもしれないと・・・(#^^#)

 

全く使わなくなっても土地値で購入すれば損することはありません(^-^)

 

そんなことを考えながら物件を見にいっているのです(^^♪

 

専務である妻も今回は積極的に軽井沢の下見に来てくれました(笑)

 

まぁ平日休みのサラリーマンで単身赴任中という全く別荘を持つに値しないが探すというのも一興だと思いましたが(笑)

 

軽井沢は建築するためにも厳しい法規制があるので・・・

 

その物件によっては建て替えの際に同じ大きさの建物が建たない場合もあります(^▽^;)

 

簡単に言うと昭和47年の『自然保護対策要網』が制定され・・・

 

自然保護のために敷地内の建築に際しても厳しい決まりができております。

 

今から40年以上前のことですが、当時は結構建築基準法が緩かった?為に

 

その要網をうまくかわして建てている建物も多く建っているのも実態として事実です(^▽^;)

 

その点を考慮して建て替える際も問題がない土地なのかを見極めるために昨日のブログを書いてみました(#^^#)

 

president168.hatenablog.com

 

これはたまたまが調べている軽井沢に限ったことではないのです(^▽^;)

 

実は要網制定とはまた違えど、都内や全国各地にも今の建築基準法に沿っていない建物は増築を含めて数多く存在しております(=゚ω゚)ノ

 

しかも都内の一等地で土地活用をしている賃貸系の物件があったとしても

 

建て替える際は建物が相当小さくなってしまうという場合等

 

想定していた収入(家賃を取れる面積)が大幅に減るので死活問題です(; ・`д・´)

 

さらにはRC造などで建築している場合は構造は持ちますが、だましだまし使っていても・・・

 

しっかりとメンテナンスしても、いつかは躯体がボロボロになってしまいますよね(^▽^;)

 

ちなみに昨日触れた新築そっくりさんのように大規模修繕する場合も

 

お化粧だけの修繕だと躯体は傷んだままで目を伏せているだけになってしまいます(^^;)

※新築そっくりさんが悪いとか言うわけではないです!

 

新築部門に携わるハウスメーカー勤務のサラリーマン大家ですが・・・

 

その立場を置いておいてお伝えするのならば

 

『使える建物は骨格を残し生まれ変わらせて使用した方が良い(゚Д゚)ノ』

 

と最近はず~~~と思っております(^▽^;)

 

新築は夢がありますし、そこにずっと住んでいく家族を守るには最高だと思います(*´з`)

 

この話は自分の資産を余計な費用をかけずに最大限活用していく。。。

 

そして平均寿命が短すぎる日本の建築を見直すべく向き合っていかないといけないことだと思います( `ー´)ノ

 

大家仲間の中でもDIYを駆使して再生住宅をされている素晴らしい方もいます(=゚ω゚)ノ

 

私たち日本人はもっと建物の価値や本当の耐用年数を見直すべきだと

 

不動産投資をしていく中で気付かされてきました(。-`ω-)

 

もしかするとリフォーム代が業界的に高すぎるのも一つの原因かもしれないですね(^^;)

※勝手なイメージだけのお話です( ;∀;)

 

そんな中で非常に興味を持っているものが・・・

 

【リファイニング建築】です( `ー´)ノ

 

president168.hatenablog.com

 

リファイニングはRC造の建物を骨格を残した状態(手を加えることもある)で

 

お化粧ではない大規模修繕をして再度誕生させます(^-^)

 

今から約50年くらい前に全国の利便性が良いところにも乱立した団地たち・・・

 

もう法定耐用年数も過ぎているどころか設備等も良くなく手を付けられなくなっているものもあります・・・

 

新しもの好きの日本人はあえてそのような物件に好んで住むこともなく・・・

 

建て替えができる物件は多額の費用をかけて建て替えをしております(^▽^;)

 

リファイニングで再生建築をすることによってコストも6~7割に抑えて再生し

 

工期も建て替えですと数年かかるところが数カ月でピッカピッカになります( *´艸`)

 

この技術と日本の税の考え方がもっと浸透してくれば日本建築は変わると思います。

 

そして前にも書きましたが、庁舎や学校・橋等々の税金を使って建築するものにこそ

 

この技術を活用していけば無駄に税金を投入して建物を新しくすることなく・・・

 

その分を教育や医療等々に活かしていくことができると思っています(゚Д゚)ノ

 

そしてリファイニング建築自体のコストもさらに抑えることができれば、大規模なRC造だけではなく、街中にあふれている小さなRC造も低コストで再生することができると勝手に考えております(^▽^;)

 

その場合は特に投資家が節税でも使用することができるように、税(減価償却期間)の見直しが必要な気がしますが・・・(^^;)

 

これは国の指針なので願うしかないですけど(笑)

 

まぁ、全く中身を知らない私の半分妄想でのお話ですので間違いだらけだと思いますが・・・(^▽^;)

 

話は軽井沢に戻りますが、軽井沢の物件はやはり富裕層が現金買いをすることが多いのか・・・

 

融資は非常に厳しいことも良く分かってきました・・・(。-`ω-)

 

軽井沢でいろいろなことを考えながら調査をしていると・・・

 

『もう子どもたちが帰ってくる時間だから帰らないと・・・(。-`ω-)』

 

軽井沢では物件と町役場しか行かず妻の誕生日を過ごしてしまった私たちなのでした( ;∀;)

 

子ども達と休みが違う平日休みのサラリーマンには別荘は不要かも知れませんね(笑)

 

 

 

 

 

 つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『再建築不可ではないけど・・・建てられますか??(~_~;)』

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さて、前回のブログの続きです↓

 

president168.hatenablog.com

 

ハウスメーカーに勤務しているサラリーマン大家です(^^♪

 

ハウスメーカーで培ってきた知識は賃貸経営では全てとは言いませんがあまり使えず・・・

 

間違いだらけの選択をしながら奮闘しております(~_~;)

 

そんなが不動産投資を行う際に手を出したことがないのが・・・

 

【再建築不可】の物件です(^▽^;)

 

手を出したことがないと言っても大して物件を所有しているわけではないのですが(笑)

 

長期保有していくという事が目的だったことや

 

なんとなぁ~く再建築できない土地を次の人に渡すのに気が引けると言う事が理由ですね(笑)

 

戸建ての場合であれば必ず建て替えをした時の間取りは考えてから購入するようにしてますので、そんな時はハウスメーカーの知識が有効だと思います(^^♪

 

そして今回購入を新たに考えた物件が・・・

 

隣地・道路からの壁面後退があるが、現在はそれを無視して建てている建物です(^▽^;)

 

壁面後退とは基本的には建物の面(外壁)を隣地境界等から離して建築しなければいけない決まりです。

 

今回購入しようとしている物件は現在の敷地を最大限活用して建ってますが・・・

 

建替えと同時に隣地境界より1.5mの壁面後退をしなくてはいけません・・・

 

すると今と同じ大きさの家を建てることができなくなるのです(; ・`д・´)

 

f:id:President168:20201005144145j:plain

 

もちろん現在の建物が朽ちるまでは使い続けることができますが・・・

 

『古くなったら建替えよっと(^^♪』

 

と思って購入すると痛い目にあいますね(^▽^;)

 

それか主要な柱をしっかりと残した状態で新築そっくりさんのように大規模修繕してほぼ新品にするという裏ワザもあります(笑)

 

・立地が良くキレイであれば築年数を関係なく貸すことができるのか?

 

・大規模なリフォームをしてでも購入したいのか?

 

この二点を検討しつつ役所の確認を取ってから物件購入に進める様であれば行きます!

 

これは法規制を理解したうえでプランが書けないと気付かないことがあると思います(^▽^;)

 

逆に再建築不可に見えてもやりようによっては建築可能にすることもできます(*^^)v

 

自身も数回役所と協議しながら再建築不可を建築可にして建替えしたことがあります(^^♪

 

もちろん場所によっては緩和処置もある場合もありますので要チェックです(・ω・)ノ

 

皆様もお気を付けくださいね(#^.^#)

 

ハウスメーカーの知識とうまく助け合いながら今後も不動産を買い続けていこうと思います( *´艸`)

 

 

つづく・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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『給湯器が【さし湯】タイプΣ(・ω・ノ)ノ!』

 

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さて、前回のブログの続きです↓

 

president168.hatenablog.com

 

先日は新たな投資を考えて避暑地に行ってきました( *´艸`)

 

テレワークが今後も今ほどではないにしろ浸透してくると思いますので・・・

 

ちょっと新たな物件を検討していこうかと思っております(#^^#)

 

そして今日その打合せと物件下見&役所調査に出かけてきます(^^♪

 

こういう時は本当にハウスメーカーの知識が役に立ちますのでフル活用です(*´з`)

 

さてさて、今年になって法人で購入したアパートの一室が退去になったのですが・・・

 

この物件は築24年の鉄骨ハウスメーカー築の物件です(#^^#)

 

ガスはプロパンガスの物件なので非常に私好みなのですが・・・

 

『おそらく給湯器が古くなっているので

 

 今回の退去に伴い新品に変えたほうが良いか見てくれますか?(*´з`)』

 

プロパンガス屋さんとうまく提携しているので・・・

 

給湯器とエアコンは所有期間中は全ての修復を無料でやっていただいております(^^♪

 

今回の物件もそのプロパン屋さんが対応してくれることになっているので

 

お願いしてみますと・・・

 

『プレさん(゚Д゚)ノ

 

 こ・この物件の給湯器・・・

 

 【さし湯】タイプですよΣ(・ω・ノ)ノ!』

 

 とプロパン屋さんが驚いて教えてくれました~(^▽^;)

 

f:id:President168:20201005140249j:plain

 

通常は追い炊きタイプが普通ですが・・・

 

今回は昔懐かしい(私の実家がそうでした)さし湯タイプです(^^;)

 

簡単に言うと給湯口から熱湯を足していってぬるいお湯を温めますが・・・

 

の実家でもさし湯中は兄弟の罰ゲームに使っていたくらい大変で・・・

 

『あっちぃぃぃ~~~~(゚д゚)!

 

 にぃ~ちゃん許して~(ノД`)・゜・。』

 

を罰ゲームでさし湯中で熱湯が出ている給湯口に押し付けた記憶が蘇ります(^-^;

※最低のアニキだったと思います。。。

 

手際のよいプロパン屋さん業者さんを連れて見に来てくれていたので・・・

 

『今どきかなり珍しいですよね(^▽^;)

 

 これは退去毎に新品に交換していきましょう(^^;)

 

 配管がちょっと大変ですねぇ~(;^ω^)』

 

とその場で業者さんが配管の通し方をチェックしてくれました(^^;)

 

f:id:President168:20201005140945j:plain

 

洗面所とお風呂が外壁側にない間取りなので・・・

 

天井裏か床下をうまく使って外まで配管を運ぶようです(^▽^;)

 

間取りを作るときはこの様な点も注意が必要ですよね(;^ω^)

 

また一つ勉強になりました(^^♪

 

プロパン屋さんと協力しながら賃貸経営をしておりますが・・・

 

都市ガスの物件であればこういう工事は全て持ち出しとなります(。-`ω-)

 

やはり多少客付けが不利だと言ってもそこを頑張って入居してもらい・・・

 

プロパンで設備にかかる費用を抑えて行ったほうが良い気がします(-ω-)/

 

後は工事を完了して入居者を決めるだけですね(;^ω^)

 

早く決まってくれないかなぁ~(^▽^;)

 

 

つづく・・・ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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