【プレジデント168】40代の2拠点ドミナント専業大家の奮闘記

さて、前回のブログの続きです↓

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20200223/k10012298181000.html

昨年も台風被害が甚大でしたがその影響を受けて・・・

ついに火災保険の10年契約が廃止される動きが出てきてしまいました(ノД`)・゜・。

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一昔前までは36年まで入ることができたのですが・・・

今の現状は10年で入ることがMAXです(^_^;)

もちろん単年で入るよりもまとめて出費がかかりますが・・・

経費としては年単位で減価償却できるので問題ないですし・・・

まとめて入るお陰で割引率も良いです(^-^)

さらには先に書きましたが

昨今の震災や台風の影響を受けて保険料が年々値上がりしているので・・・

『この先も火災保険を使う災害が増えるだろう(;^ω^)

　少しでも安い今のうちに長期で入る方が得(=ﾟωﾟ)ﾉ』

と思って最長の火災保険に入るようにしておりました(^^;)

ところがニュースによると今後5年を最長にするとか・・・(; ･`д･´)

致し方がないことではありますが・・・

損保会社さんは利益率が高いのでソコを抑えていただければ良いのに(´_ゝ｀)

と思ってしまう自分本位の私(^▽^;)

それぞれ会社事情もありますものね～・・・

前にもハザードマップを使って水災予想エリアの保険料値上げの話を書きました(^^;)

あくまでも保険なので全く使わないと言うこともありますが・・・

賃貸経営で火災保険は必須です(^-^;

各社の保険内容と金額をこれからもよく吟味して・・・

今後の火災保険の加入を考えていかなければなりません(^▽^;)

記事によると早ければ年内との事でしたので・・・

今年購入物件はとりあえず10年が間に合うかも知れませんね(;^ω^)

つづく・・・

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2020-02-26

『地震は絶対に来る(~_~;)』長期保有なら構造は大事ですね(^^♪

サラリーマン大家地震ハウスメーカー施工

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火星で地震を感知したとのニュースがありましたね～(^-^;

火星も生きているってことが証明されたと言うことなのでしょうか(^-^)

日本は承知の通り島国の上にプレートが重なっている真上に位置するので

地震は身近な問題ですよね(^▽^;)

先日朝のジョギングをしている時に初めて地震観測器が設置されているのを見かけました(^^♪

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こんな小屋に機械が入っているのですね～(^^;)

恐らく見つけたのが小学生の頃の私だったら・・・

『揺らしたら地震が発生したって勘違いするな(´艸｀*)

　みんなで押しちゃえ～( *´艸｀)』

と間違いなくイタズラをしていたと思います(^▽^;)

クソガキですみません・・・(´_ゝ｀)

前に昔の地層と合わせて不動産を見るお話を書きましたが・・・

地震の際に地盤が弱いエリアだと液状化の被害や・・・

そもそも地盤が傾き建物に大きな被害が出る可能性があります(+_+)

私は長期で所有する建物はやはり強固な構造体のものが圧倒的に良いと思ってます(^^♪

ハウスメーカーに勤めているので震災の際の建物の被害状況や

持っている物件の震災後の影響の度合いも構造によって全く違うことも承知してます(^-^)

どこの建物も保証や瑕疵担保責任は付いていますが・・・

天災の際はこちらは無効になってしまいますし・・・

瑕疵担保責任は施工会社が負担するケースは少ないと思いますし

実証も難しいのが現状です(^▽^;)

こちらも以前築9年で外壁の剥がれを発見して施工会社に相談したものの・・・

ビス止め以外の対応をしてくれなかったこともありました;つД｀)

建築のプロの私が対応できないので一般の方の場合はもっと大変だと思いますし・・・

とにかく自宅ではなくて良かったと思っています(^▽^;)

ハウスメーカーは確かに廉価ではないと思いますが・・・

それ以上に将来にわたりランニングコストがかかりにくいのは明確です( ｀ー´)ノ

はい、ハウスメーカーの回し者です(笑)

20年以内に売却してしまう予定の物件でしたら在来でも良いと思いますけどね～(^^♪

最近のメーカーは保証も30年くらいは付いているところがほとんどですので・・・

売却した際も保証が切れていないので購入者にもありがたいですよね(#^^#)

だから私はできるだけハウスメーカー施工の物件を購入するように心がけてます(^^♪

先日も大家さんの会合で・・・

『プレさんは金額を結構かけて建てた

　他のメーカーの中古物件を買い漁るって・・・

　得して生きてますね～( *´艸｀)

　しかも他社の特徴も丸わかりじゃないですか～(*´з`)』

と飲みながらからかわれましたが・・・

確かに他人様が良い構造に高額なお金を投資した物件を

土地値で購入したりもしております(^▽^;)

そして見積もりや保証関係、アフターメンテナンスの対応等

結構、他社の建築や経営スタンスが見えてくるのです( *´艸｀)

実際に本業のお仕事にもかなり活かしてますよ～(^。^)y-.。o○

話は逸れましたが・・・

地震は近いうちに絶対に来ます(; ･`д･´)

その時もその後もしっかりと強固に建っていてくれる物件を今後も増やしていきたいと思います(^^♪

つづく・・・

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2020-02-25

『税理士の先生と打ち合わせ(;'∀')』法人化の相談・・・(; ･`д･´)

サラリーマン大家法人化株式会社

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世間は確定申告真っただ中ですが・・・

私は必要書類は全て税理士の先生に提出し終わっております(#^^#)

先生との最終打合せは3月の上旬を予定しておりますが・・・

そんな最中に税理士の先生より電話での打ち合わせがありました(^-^)

『プレジデントさん・・・(一一")

　ここの領収証は何ですか・・・！？(ー_ー)

　理由をしっかりと説明してください( 一一)

　あと不明点をメールで送ってますので

　全て明確にお答えください(~_~)』

と本当に厳しい税理士の先生より突っつきまくられます(ノД`)・゜・。

私にはこれくらい堅い先生が向いていると思います(^▽^;)

先生にしっかりと了解を得られたものだけ申告予定として・・・

今年もずいぶんな血税を納める予定で動いてまいります・・・;つД｀)

一旦確定申告の内容についてまとめる話が終了したので・・・

法人化についてのご意見を頂くことにしてみました(^^)v

今のところ法人設立の費用やランニングコスト等の関係で合同会社にしようと考えておりますが・・・

先生の意見に合わせて考えていこうと思っております(^▽^;)

『法人の設立はこの時期が良いかと思います(^-^)

　奥様を社長にするか？プレさんが社長になるか？

　様々なケースを想定して3月の打合せまでに準備しておきますが・・・

　基本はプレさんが社長で良いと思います(^-^;

　プレさん所有の物件の建物だけを法人に移行する手もありますが

　それを奥様に移行する形を取っても良いのではないでしょうか？

　詳細は後日と言うことにしますが・・・(^-^;

　合同会社と株式会社は相続等の事まで考えると

　一旦は株式会社をお勧めしようと思います(#^^#)

　ランニングコストについては

　10年に一度【役員選任】の手続きがありますが

　自分でやれば一人当たり１～２万の話です(^^)

　これも詳細は3月に話しますが・・・

　プレさんの場合は株式会社で良いと思いますよ(#^.^#)』

な・なんと電話での相談でしたので確実ではないですが株式会社を勧められました(;'∀')

ただし法人化をすることはOKっぽいです(^^)v

どうなんでしょう～？(^▽^;)

株式会社の方がランニングコストがかかると思うんですけど・・・(;´･ω･)

コストが変わらないようであれば株式会社の方が私も良いと思ってますが・・・

こちらはもう少し下調べをした段階で3月の先生との打ち合わせに挑んだ方が良さそうです(^-^;

そこで株式会社か合同会社か確定したら即法人を立ち上げます(^^♪

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もちろん本業の会社にはすでに法人化の許可を取ってあるので問題なしです(*´з`)

後厄も抜けた今年は人生の大きな転機になる年になるのかもしれませんね～( *´艸｀)

ちょっと大げさかもしれませんが楽しみです(^^♪

とりあえず税理士の先生に法人化を大反対されなくて一安心です(;^ω^)

つづく・・・

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2020-02-24

『コロナウイルスの影響が・・・_:(´ཀ`」 ∠):』至るところで・・・(ノД`)・゜・。

サラリーマン大家家族日記

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大学一年生の時よりサボっていた剣道を11月に再開し頑張っております(^-^;

リバ剣（リバイバル剣道？）という言葉があるよう・・・

に結構大人になってから剣道を再開する人も多いようです(#^.^#)

『せっかくやるからには昇段審査を受けよう(ﾟДﾟ)ﾉ

　そのために一生懸命に稽古をしよう(ﾟДﾟ)ﾉ』

と決めたので・・・

行ける時はできるだけ稽古を行うようにしております(^^)v

剣道の昇段審査には【実技】と【形】があり・・・

この二つを合格しないと昇段することはできません(^▽^;)

【実技】は試合のように実戦形式で戦いますが・・・

実際の試合とは全く違い【正しい攻め・姿勢・打突】が重要になってくるようで・・・

若いころ試合に勝つためだけに練習していた私にとっては直すところが多すぎます(;'∀')

立会の姿勢から一生懸命にご指導いただいております(^^)v

【形】（かた）は日本剣道形を太刀が7本目まで、小太刀が3本目まであり・・・

その決められた剣道形を木刀を持って実演します(;^ω^)

ところがこの【形】の覚えが相当悪い私は苦戦しまくっております(^▽^;)

いかに学生時代に適当にやってきたかがこんなところに出てしまっているので・・・

『プレ先生！

　そこは違います！(一一")

　ここの手の位置はこう( ｀ー´)ノ

　そこは右足から下がる(ﾟДﾟ)ﾉ』

と剣友会の先生に必死に教わっております(/ω＼)

プレ先生とこの道場では3段以上の剣士は呼んでいただけるので・・・

『基礎も知らない自分が先生と呼ばれるのは恥ずかしいけど・・・

　見合う姿になるように精進しなきゃ(^▽^;)』

と一生懸命に稽古をする日々が続いております(^-^;

こんな私でも3ヵ月目になってくるとだんだん体も動き始めてきて

昔の感覚に近い剣道ができるようになってきましたが・・・

審査を受ける一か月後までにはもっと鍛錬が必要だと思います(;´･ω･)

問題の【形】を教えてもらっていても・・・

『このままじゃ落ちる！！(一一")』

と喝を入れられてしまう始末・・・(ノД`)・゜・。

『とにかく練習しかない(; ･`д･´)

　家に帰っても練習してからじゃないと飲むのを止めよう(~_~;)

　できる限り夜の稽古にも少しでも参加しよう(;^ω^)』

と決めて残り一か月に挑もうとしていた一昨日・・・

剣友会の事務局の先生から連絡が入り・・・

『新型コロナウイルスの影響で

　安全第一を取り本日より一か月間の間

　剣友会の稽古を中止することに決定しました』

・・・(◎_◎;)

『審査の日まで稽古が一日も無い・・・Σ(ﾟДﾟ)

　一人で練習しても間合いの感覚が取れないのに・・・

　ただでさえ３０～４０％の合格率だって聞いてる上に

　23年のブランクがあるし・・・

　そこに来てここから一か月稽古なし・・・(;´Д｀)

　これは落ちろと言っている・・・(ノД`)・゜・。』

昇段審査は半年に一度しかありません・・・

しかも転勤族の私は千葉で受けることができるのも後何度あるかわかりませんし・・・

そもそも4月で転勤になったら受けられません・・・(~_~;)

それなのに新型コロナウイルスの影響で稽古が中止とは(ノД`)・゜・。

剣道は密着して行うスポーツですので感染率はかなり高いです。。。

致し方ないことなのですが・・・

あとは何とかイメージトレーニングで賄うしかありません(; ･`д･´)

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そんな残念な報告を妻に電話でしたところ・・・

『え～(~_~;)

　一か月稽古ないって事？？(ﾟДﾟ;)

　そしたら埼玉に帰ってくる時間早くなっちゃうじゃん(一一")

　ちょ～迷惑な新型コロナ～(￣д￣)

　あっ・・・

　どこかの公園で夜木刀振って練習してくれば～(*´з`)』

『そ・そこですか・・・(ﾟДﾟ;)

　しかも夜の公園で木刀を持ってると・・・

　逮捕されますから(ﾟДﾟ)ﾉ』

至るところで新型コロナの影響が出ているようです・・・（;´д｀）

はやく終息に向かってくれないと昇段審査も妻も大変です(;'∀')

私はこれから自力でイメトレ頑張ります(/ω＼)

今回は復活して二か月半くらいで数回の稽古と・・・

これから審査当日まで稽古なしで受けます・・・(;´Д｀)

今回の審査の次の審査は8月・・・

半年後には四段に受かることができるといいなぁ・・・(ノД`)・゜・。

つづく・・・

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2020-02-23

『息子のテスト勉強に強力助っ人集合！？(=ﾟωﾟ)ﾉ』

サラリーマン大家家族日記

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世の中の受験生の皆さんはこの時期猛勉強をしていると思います(#^^#)

我が家は来年初の高校受験を迎える長男の中学二年生の中間テスト間近です(^^;)

気分的には比べては失礼なほど気楽なテストだと思いますが・・・

『希望校に来年行くためにも

　内申点をあげないといけないよ！( ｀ー´)ノ

　野球も休みなんだからもっと集中して勉強しよう(ﾟДﾟ)ﾉ』

普段は野球の練習に明け暮れている息子も妻に尻を叩かれて勉強します(^-^;

息子は塾には行かず妻の意向で家庭教師を普段は付けて勉強しておりますが・・・

『テスト前は家庭教師だけだと足りない・・・

　強力な助っ人を読んで教えてもらわなきゃ(ﾟДﾟ)ﾉ』

そうです・・・

我が家にはテスト前になると強力な助っ人が続々と集まってきます(^▽^;)

そしてまさに今日が全員集合してワイワイと勉強を教えてくれているのです(笑)

まず勉強を一番教えてくれるのは・・・

新潟から勉強を教えに来てくれるじぃです(^^♪

非常に勤勉なじぃは一生懸命にやさしく教えてくれます(*´з`)

そして英語担当は・・・

国際弁護士で中学卒業からアメリカの大学まで行っていた義理姉(#^^#)

日本語よりも英語の方が得意だと思います(^▽^;)

ちなみに娘は・・・

『ねーちゃんが来るとお母さんと仲良くするからイヤ～(>_<)』

と義理姉にヤキモチを妬いております(;^ω^)

さらに理科や数学は一級建築士夫婦の義理弟達です(*´ω｀*)

義理の弟夫婦はイオンやアウトレットモールを設計して建てているので・・・

恐らく皆さん一度は弟夫婦の手掛けた建物に行ってると思いますよ(^^♪

まさに最強の妻の家族が全国から我が家に集結して息子に勉強を教えてくれてます(*‘∀‘)

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せっかく来てくれるので私も単身赴任先から帰ろうとすると・・・

『あんたが寝る場所も布団もないから～(=_=)

　どうせ帰ってきても飲むだけでしょ？(￣д￣)

　千葉で好きなだけ飲んでて～(-"-)』

と私の事を想って千葉にいることを勧めてくれます(´ー｀)

でもこのメンバーが集まれば絶対に一つの会社ができちゃうと思いますし・・・

本気でそれなりに儲かりそうな気がします(^▽^;)

そんなじぃばぁ伯母叔父から教えてもらっている息子の成績は・・・

私と妻よりは良いと思いますがすっごく良いわけではありません(笑)

日頃の勉強量の問題ですよね～(^-^;

やっぱりいきなり付け焼刃でやるのではなく・・・

毎日コツコツと勉強しないと身に付きませんね(;^ω^)

本当は私がもっと教えてあげることができれば良いのですが・・・

全く勉強が嫌いなのでそこは好きな方たちにお任せするダメオヤジです(;・∀・)

妻には千葉にいるように言われておりますが・・・

せっかくみんなが来てくれているので明日の夜には家に帰ろうかと思います(^^♪

息子の勉強を手伝うことはしませんが・・・

親族皆さんのお酒のお供でもさせてもらいたいと思います( *´艸｀)

頑張れ～！息子よ～(∩´∀｀)∩

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2020-02-22

『365回のチャンスの一人になれる幸せ(#^^#)』

サラリーマン大家思考

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さて、前回のブログの続きです↓

私は本業の同僚はもちろんのこと、飲みニケーションをすることが大好きです(#^^#)

もちろん毎日飲みに行くわけにもいきませんが(笑)

あっ　でも晩酌は毎日しております・・・(;・∀・)

意外と仕事を超えた友人関係も大切にしているので

他業種の方たちと飲みニケーションをすることは良くあります(^^♪

どの人とのお話も当然私と違う世界観で生活されているので

考え方は非常に勉強になりますし・・・

その話の中から吸収できることを見つけるのが大好きです(#^.^#)

そんな中でも私より数倍も人としても地位も知名度も優れている方から

『プレさん(^-^)

　今度一杯行きませんか～(*´з`)』

などと誘っていただく機会があると非常にうれしくなります( *´艸｀)

昔から私は良く言っているのですが・・・

『自分の時間で飲みニケーションをしようとすると

　年間では365日しかない(;^ω^)

　その365回のうちの一人に誘ってもらえるって

　その人の１／３６５の価値になれたんじゃないか(; ･`д･´)

　それってスッゴク幸せなことだよね～(^^♪』

と感じております(#^.^#)

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単純ですよね～(^▽^;)

でも実際は家族と過ごす時間や絶対に飲みに行けない日もあると思いますし

年がら年中飲み歩いているわけではないと思いますので365回もないですよね(^^;)

するとさらにその大切な時間を過ごす相手として私を選んでもらったと言うことになる

と感じてさらにうれしくなってしまうのです(笑)

とは言っても本業の方では最近飲み会は減ってしまいましたが・・・(^▽^;)

時代の流れなのでしょうかね～(^-^;

それこそ外に出ていろいろな方と触れ合うチャンスですね(^^♪

日頃大切な方たちからの飲みにケーションのお誘いも

そんなつもりで大切にお受けして今後も勉強していこうと思います( *´艸｀)

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2020-02-21

『貸与給湯器の固定資産税還付、全市町村完了～(´ω｀)』

サラリーマン大家プロパンプロパンガス固定資産税

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何度も書いてきましたプロパンガス会社から貸与された給湯器の固定資産税還付の話ですが

全ての市町村の固定資産税還付が決定しましたので報告いたします(*´ω｀*)

これまでのブログを見ていない方のために簡単におさらいします(^^♪

そもそも貸与されている（私所有ではない）ものに対してなぜ税金を払うのか？

そこがとにかくポイントでした(;^ω^)

しかも国で統一されているわけではなく市町村によって見解が異なります(^^;)

市町村の資産税課にまずはプロパンガス会社からの貸与されている給湯器に対して

固定資産税が取られていないかを電話で問い合わせをします(#^^#)

基本的に貸与契約書をFAXで送れば簡単に還付に移ります( *´艸｀)

ところが埼玉県のA市に関しては全く取り合ってもらえませんでした・・・(=_=)

『A市としての見解で絶対に還付はできません( ｀ー´)ノ

　どこに話してもらっても構いません(ﾟДﾟ)ﾉ

　絶対に税金を下げることはありません(￣д￣)』

と担当さんは言っておりました・・・(´_ゝ｀)

・・・・・対応が非常に残念でなりませんでした・・・(=_=)

しかし他の市町村はあっさりと間違いを認めてくれましたので・・・

迅速にもめる事もなく還付手続きに移り返金されました(#^.^#)

まぁ私の所有ではないので資産税を支払う必要はないですよね(^^♪

もちろん築年数にもよりますが・・・

大体一台あたり（一部屋）1000円/年くらい戻ってくるというイメージです(^^♪

もちろん所有している期間だけですが遡って請求すると結構良いお金になりました♪

そして全く対応してくれない埼玉県A市・・・

ゴリ押しで還付の話を持っていきますと・・・

『還付とは別にキチンと納税申告もしてくださいね(￣д￣)』

と償却資産の申告を強要してきました(-"-)

まぁ中古で買っているのがメインですのでその分の申告はないのですが・・・

新築で建てた時の給排水の付帯工事分のみ申告をしてきた私(^^;)

これで私の方でA市に対してやましいこと？はなくなりました(^▽^;)

申告の相談をA市の資産税課にあげてから3カ月と言う月日が流れ・・・

ついに修正通知書が届きました～(∩´∀｀)∩

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年間－26400円です(^^♪

この物件を所有してから3年間間違った固定資産税を支払ってきたので・・・

A市からだけで8万弱の払い戻しがあります( *´艸｀)

何だかんだ少し大変でしたがこれで完了です(∩´∀｀)∩

A市では還付手続きをしたのは私が初めてだったとの事ですが

これでA市で貸与給湯器を持っている皆さんも対応してもらえます(*´з`)

脱税は絶対にダメですが、支払わなくて良い税金を払う必要はありません(^^♪

是非是非みなさんもかる～く資産税課に連絡を入れてみてくださいね～(#^.^#)

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2020-02-20

『少しずつ拡大していったから良かった(^-^)』

サラリーマン大家不動産投資

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不動産投資は人それぞれで投資する物件ややり方は結構マチマチだと思います(^-^)

私は長期保有を目的としているため比較的築浅の物件をメインに所有しております(*´з`)

実際に購入した物件の購入時の築年数を順に書き出してみますと・・・

・新築AP　（自分で設計して新築）ハウスメーカー施工

・築4年AP×２　地元工務店施工

・築5年AP　ハウスメーカー施工

・築7年戸建て　地元在来メーカー施工

・築10年AP　ハウスメーカー施工

・築42年戸建て　工務店施工

改めて書くとやはり若い物件を所得しているのが分かります(^-^)

私もハウスメーカーに勤めておりますがメーカー施工はメンテが本当に安心です(^^♪

築浅物件ばかり購入していると・・・

『築浅は利回りが低くてキャッシュが出ないでしょ～？(;^ω^)』

と言われることもありますが・・・

実際に築古の戸建て二棟を除いても平均利回りは１０％は超えております(*^^)v

不動産投資に参入したタイミングも良く・・・

全ての物件をフルローンで購入しておりますが返済比率も５０％以下ですし

金利も一番低いので10年固定団信付き0.69％となっております(^^♪

実際にこの金利は我が家の住宅ローンよりも低いです(^▽^;)

自宅の住宅ローンの借り換えはいろいろなしがらみがあり断念してましたが・・・

今年ついに二度目の借り換えに踏み切る予定です( *´艸｀)

話を戻しますが、不動産投資と言っても様々な投資法があり・・・

それぞれの分野で成功されているすごい方たちが沢山います(´ー｀)

私はまだまだひよっ子ですが今までの所有した物件は自分には合っていると思いますし

段階を踏んで大きくできていったので勉強しながら拡大できたと思います(^^♪

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少しずつ物件を増やしていくといろいろなトラブルがあったり・・・

メンテナンスの場面に直面していきます(^^;)

DIYの簡単なレベルであれば対応できますが・・・

本業がある以上どうしても使える時間は休みの週2日だけです(+_+)

不動産投資はあくまで副業なので本業をおろそかにしてやるわけには行きません(^_^;)

ただ、最近は戸建て投資で成功されている方たちの話やブログで勉強してますが・・・

築古物件を再生して貸し出す手法を取られている方たちは本当にすごい(´▽｀)

うちの会社の大工さん以上に個人で何でもできてしまうのではないかと思ってしまいます(^^;)

そして私も定年したら絶対にそっちの世界にハマってしまうと思います( *´艸｀)

もし何もしないで今を私が生きていたとしたら本当に喜びが半分だったと思いますし

子ども達に残すものが少ない父親だったと思います(^^;)

そもそも自分勝手な生き方で家族に迷惑しかかけていないダメオヤジでダメ亭主ですから

その分を家族に返済していかないといけませんしね～(^▽^;)

まぁこれも現状空室はあるとはいえ安定しているから言えることですが(笑)

まだまだ滞納の裁判も続いておりますし・・・

何としても空室を埋めないといけませんし・・・

春までやることは沢山ありますが・・・

日々楽しみながらサラリーマンと不動産投資を頑張っていこうと思います(^^♪

本業はここから大変なので楽しめるのか・・・(ノД`)・゜・。

つづく・・・

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2020-02-19

『アパートのエアコンが壊れた～(~_~;)』が、プロパン屋さんに感謝です♪

サラリーマン大家プロパンエアコン修理

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私はほとんど全ての物件のガスはプロパンガスにしております(#^.^#)

理由は何度も書いておりますが・・・

【給湯器やエアコンの機器の提供】や【契約期間中のメンテナンスフリー】

が目的です( *´艸｀)

もちろん都市ガスに比べるとガス代は少々上がりますので・・・

その分家賃設定を下げてでもプロパンガスを優先させております(^^♪

ちなみに使っているプロパンガス屋さんは現状4社になります(^-^)

給湯器は10年くらいは持つと思いますが・・・

エアコンは結構壊れたりします(; ･`д･´)

その際もメンテナンス費用をかけないようにしてくれる会社とお付き合いしております(^^♪

先日も管理会社さんから・・・

『トラブルというか相談です・・・(^-^;

　〇号室のリビングのエアコンが壊れてしまったようで・・・

　カタカタ音がしたり温風の出が悪いようです・・・(;^ω^)

　こちらで修理をしても良いでしょうか？』

と連絡をもらいました(^▽^;)

当然管理会社さんに修理を依頼すると費用が掛かります(;´･ω･)

『ご連絡ありがとうございます(^-^;

　私がお願いしているプロパンガス屋さんに修理してもらうので

　ちょっとお待ちいただけますか？(^▽^;)』

貸与頂いているプロパンガス屋さんなら修理してもらえるかと思い・・・

早速連絡を入れてみます(#^^#)

『わかりました(^^♪

　まずは修理が必要か現地を見に行きますね(^-^)

　確認しましたらまた連絡します(#^^#)

　管理会社さんとのやり取りもこちらでやっておきますね(^^)v』

とかなり親切に対応してもらいました(^^♪

後日プロパンガス屋さんから連絡が入り・・・

『8年くらい使用しているエアコンでした(^-^;

　修理してもまた壊れる可能性があるので・・・

　新品に手配しちゃいますね(#^^#)』

『新品で良いんですか？？(◎_◎;)

　それも無償で・・・(; ･`д･´)』

　『大丈夫ですよ～(^^)v』

とまさかの新品交換を行ってくれることになりました～(∩´∀｀)∩

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本当にこのプロパンガス屋さんにして良かったと思います(#^.^#)

ふつうは初期費用は貸与で見てくれていても・・・

メンテナンスは有償のところが多いと思います(;'∀')

また物件を購入した際にプロパン会社を変更できるようでしたらお願いしますし

大家仲間でプロパン会社を検討している方がいたら

この会社さんをバンバン紹介させていただこうと思います( *´艸｀)

※ブログを見ている方で興味がある方は個別に相談くださいね(^^♪

持ちつ持たれつですが・・・

やっぱりプロパンガスは最強だと思います(*´з`)

これで修理であれば数万円。。。

交換になると十数万円の損失が浮いたことになりました(∩´∀｀)∩

本当にありがとうございました～(#^.^#)

つづく・・・

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是非宜しくお願いします( ｀ー´)ノ

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2020-02-18

『妻を社長にして融資額が伸びるのか？(; ･`д･´)』

サラリーマン大家銀行融資法人化

こんにちは

ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している

【プレジデント168】です!(^^)!

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さて、前回のブログの続きです↓

法人化をする理由は大きく分けて二つあると思っております(#^^#)

ひとつは【節税効果】ですよね(#^^#)

賃貸経営をするからには必ず収入が増えます(^-^)

当然家賃をもらっているので区分や戸建てひとつでも月5万もらっていると

年収が60万増える計算になりますよね(^^♪

それが4所帯あれば60×４＝240万年収が増える計算になります(*´з`)

※簡単にするために減価償却や経費等のマイナスを抜いて計算しております。

賃貸収入と本業の年収は合算されますので・・・

年収が上がって税率が高くなるケースが多くなります(^^;)

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勘違いされる方も良くいますが累進課税制度なので・・・

税率を超えた分から次の税率までが上がってしまうと言うことです(#^^#)

私が法人化したい理由の大きな要素はそこです( ｀ー´)ノ

法人を設立することによって４０％～４５％の税率を避けるようにしたいのです(^^♪

もう一つの理由は【借り入れを伸ばす】ですね(^▽^;)

私は不動産投資で初期の借り入れは約2億４千万ほどでした(^-^;

自宅や車のローンも入れると初期で借りてるお金は３億くらいですね～・・・

年々元金返済を行っているので今は２億を切っておりますが

自分でも書きだすとちょっとビビります(;・∀・)

個人での借り入れは２～３億が限度と言われておりますが・・・

限度と言うことは無いと思いますがレバレッジを効かせて資産形成を行う私の場合

年収が増えすぎて税率が大変なことになります・・・;つД｀)

そこで法人を立ち上げて妻を社長にすることによって

収入バランスを夫婦で分けるという方法も考えます(ﾟДﾟ)ﾉ

私の年収はサラリーマンと現状の家賃収入で３３％くらい（経費計上後）ですが・・・

専業主婦（パートで年収３０万くらい）の妻を社長にすれば

妻の年収はまだ低い税率で行けます(^^♪

ところが問題が一つ・・・

【借り入れを伸ばせるか？】についてです(^▽^;)

早速銀行に聞いてみますと・・・

『ウチの場合は家族としての収入と債務を見ます(´ω｀)

　ですからプレさんが社長になろうが奥様がなろうが

　審査の状況は変わりませんヽ(´ー｀)』

と言われてしまいました(　ﾟдﾟ)

『じゃあ、妻に社長になってもらったからと言って融資が伸びる訳じゃ…(*_*)』

『ウチの場合は…

　夫婦どちらが社長とか関係ありませんね(^^;)

　家族経営の個人とみなして判断します(^_^)a』

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もちろん会社としての信用で融資が伸びる銀行もあります(^^♪

が・・・

どの銀行も簡単に伸びると思っていた私はびっくりしました(^▽^;)

今の私は今後の不動産投資の拡大をどのようにしていくか・・・

じっくり考えなければならない大事なポイントだと思っております(;´･ω･)

税理士の先生に税金対策の相談をするとともに・・・

自分がどの銀行を使って融資を引き今後どこまで拡大していきたいのか？

も冷静に考えるために前準備として

いろいろな銀行への聞き込みをしていこうと思います(;'∀')

行き当たりばったりで個人で購入していってきた今までとは少し考えを変えないと

今後の展開が大きく変わってくるかもしれませんね・・・(^-^;

一つ一つ日々勉強でございます(^▽^;)

つづく・・・

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