【プレジデント168】40代の2拠点ドミナント専業大家の奮闘記

さて、今までのブログをまとめられたのでいつものブログに戻ります(*^^)v

まとめたブログは下の方に常に張り付けていつでも見れるようにしておきます♪

以前にもお話ししましたが・・・

私は全物件管理会社を分けております(#^^#)

理由は様々ですが・・・

『管理会社によって特徴が違うので勉強になる(*‘∀‘)』

という事は非常に大きいともいます(*´з`)

管理費も会社によって考え方が違います(^_^;)

『うちは地域に密着し

　オーナーとも信頼関係の下にベストなお手伝いをするので

　管理費は５％からまけられません( ｀ー´)ノ』

と自信を持ってしっかりと管理してくれる会社もあれば・・・

『うちは募集が弱いので代わりに管理費３％にします(;^ω^)』

という管理会社さんもあります(#^^#)

というように・・・

管理会社さんを変えてみるとわかることがあるんです(^-^)

もう一つ私が楽しみにしているものがあります(*´з`)

それは・・・

管理会社さんから送られてくるDMです(*‘∀‘)

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管理会社さんも様々な知識を届けてくれますので

本当に勉強になるんです♪

今回の写真の管理会社さんは繁忙期対策で

『入居者プレゼント』の記事を書いておりました(#^^#)

ちょっとした工夫だと思いますが大切なことだと思います(^.^)

私も募集の際には室内に

トイレットペーパーやティッシュボックスを

置くようにしております(*´ω｀*)

もう繁忙期も後半戦ですね・・・

私も現在　一室空室　

　　　　　３/31に一室退去(~_~)

　　　　　転貸滞納裁判中が一室(´Д⊂ヽ

という感じなので何とかまずは一室埋めることと・・・

退去後にすぐに入室できるように段取りすること・・・

あとは早く出て行ってもらうことを願うばかりです(/ω＼)

つづく・・・

サラリーマン大家として築浅・築古・アパート・戸建ての所有まで( *´艸｀)

～～～～～～～所有物件取得の物語ブログ(*‘∀‘)～～～～～～～

所有物件の購入物語をそれぞれまとめたブログ達です(^^♪

ぜひ見てみてください♪

①【サラリーマン大家デビュー物語】

☆築７年の任意売却戸建て所有のお話(*´з`)☆

②【築５年鉄骨メーカーアパート購入物語】

☆JR駅徒歩９分AP♪金消契約後の悲劇を乗り越えてΣ(ﾟДﾟ)☆

③【初の地方物件購入(^-^)目指せ個人事業主物語】

☆栃木県の鉄骨メーカーAP♪本気の手紙を添えて買付(=ﾟωﾟ)ﾉ☆

☆入居率５０％を満室にできるまでのお話( *´艸｀)☆

④⑤【築4年BBQ付の億越えアパート購入物語】

☆土地を無償提供してもらったおかげで購入(#^^#)☆

⑥【木質ハウスメーカーで新築物語(*^^)ｖ】

☆コンセプトアパート建築で金利は０・６９％(#^^#)☆

⑦【初の築古物件(^-^)リフォームなしの戸建て購入物語(=ﾟωﾟ)ﾉ】

☆１６０万で４３．５％の高利回り物件(・´з`・)☆

⑧【地続きで購入(*^^)v高利回り物件購入の物語】

☆２００万で３９％の物件所有(^^♪二棟で４１％の物件☆

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽｀)

私が出ておりますので是非宜しくお願いします( ｀ー´)ノ

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↑↑↑こちらが私が出ている本です(*^_^*)ここから購入できます♪

是非読んでみてください( ..)φメモメモ

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2019-03-05

『８棟目の地続きで買えた３９％の貸家物語(#^.^#)』首都圏でも高利回り(^^♪

サラリーマン大家不動産投資利回り戸建て賃貸日本政策公庫日本政策金融公庫確定測量築古自主管理貸家

こんにちは

ハウスメーカー勤務のサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している

【プレジデント168】です!(^^)!

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今回は４３．５％の戸建ての地続き隣地を３９％で購入したお話をまとめました(*´з`)

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地続きで買うと将来まとめて売れるのでの出口戦略がしやすくなりますし・・・

キャピタルゲインが狙える物件になりました( *´艸｀)

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今回のお話は前回の戸建て購入の話の続きになるので・・・

見ていただいていない方は前回から見てみてください(^▽^;)

仲介を頼むと当然仲介手数料がかかります(´Д⊂ヽ

宅建士を持っている私は個人売買でやっちゃいます(#^^#)

購入前に必ずする確定測量の料金を下げることで

更なる値引き交渉に(#^^#)　　コスくてすみません・・・

結果相場の半額以下の３６０万で二棟所有することができました(*^^)v

結構満足の結果です(^^♪

微妙な金額なので現金で買うのか検討しましたが・・・

『日本政策金融公庫』の話を大家仲間から聞きました(; ･`д･´)

私はすべての物件を融資を引いて所有しておりますが・・・

金利交渉すれば当たり前ですが更に実質利回りを上げられます(#^^#)

そこに妥協はありません(#^^#)

『日本政策金融公庫』はその地域に根付いてますので・・・

私の場合はエリアを迷ってしまいました(>_<)

引き渡し目前にエアコンが壊れたと所有者からの連絡が・・・

ギリギリの交渉をしている中でも相手の事も考えていきます(#^^#)

いよいよ募集開始です(^^♪

引き渡し後のチェックもしっかりと行いました(#^^#)

駐車場は絶対条件でした(;^ω^)

ないなら作ればよい( ｀ー´)ノ

売りに出ている物件ではなかなかここまでの高利回りは無いかも知れませんが

なければ価格交渉して自分で作ればよいのです(*´з`)

戸建てで相続等で不要になっている物件は実は山ほどあります・・・

それが売りに出ていないケースも非常に多いと思います(^^;)

実際築古物件は高利回りですがリフォームが馬鹿みたいに掛る物もあります。

そこをしっかりと見極めて買うと・・・

表面利回りと実質利回りの差がない今回の物件が見つかります(*^^)v

しかも二棟合わせて売ることもできちゃう物件です(*^^)v

ぜひ皆さんも探してみてください(´▽｀)

一旦ここまでで物語をまとめたブログは終了です(^^♪

そのうち今手掛けている二棟を載せていきます( *´艸｀)

つづく・・・

サラリーマン大家として築浅・築古・アパート・戸建ての所有まで( *´艸｀)

～～～～～～～所有物件取得の物語ブログ(*‘∀‘)～～～～～～～

所有物件の購入物語をそれぞれまとめたブログ達です(^^♪

ぜひ見てみてください♪

①【サラリーマン大家デビュー物語】

☆築７年の任意売却戸建て所有のお話(*´з`)☆

②【築５年鉄骨メーカーアパート購入物語】

☆JR駅徒歩９分AP♪金消契約後の悲劇を乗り越えてΣ(ﾟДﾟ)☆

③【初の地方物件購入(^-^)目指せ個人事業主物語】

☆栃木県の鉄骨メーカーAP♪本気の手紙を添えて買付(=ﾟωﾟ)ﾉ☆

☆入居率５０％を満室にできるまでのお話( *´艸｀)☆

④⑤【築4年BBQ付の億越えアパート購入物語】

☆土地を無償提供してもらったおかげで購入(#^^#)☆

⑥【木質ハウスメーカーで新築物語(*^^)ｖ】

☆コンセプトアパート建築で金利は０・６９％(#^^#)☆

⑦【初の築古物件(^-^)リフォームなしの戸建て購入物語(=ﾟωﾟ)ﾉ】

☆１６０万で４３．５％の高利回り物件(・´з`・)☆

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2019-03-04

『7棟目は４３．５％のリフォームなし首都圏戸建て購入(^-^)』探せば見つかる高利回り戸建て物語

キャッシュフローサラリーマン大家利回り加藤ひろゆき戸建て賃貸買付貸家築古

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今回は築古戸建てで利回り４３．５％物件購入の物語をまとめました(*´ω｀*)

今までは築浅物件しか購入しておりませんでしたが・・・

ひょんなことからこの物件を購入する話になりました(*´з`)

しかも購入後にリフォームはかかりませんでした(^^♪

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築古物件は利回りが良くてもリフォームに相当費用が掛かるのでは・・・？

と思っていた私でした(^_^;)

こちらは次回のブログで購入のお話になるキッカケのお宅です♪

この家の購入の話からスタートしました(*´з`)

サクッと値引き交渉成功です(^_^;)

頭をフル回転させて会話するクセが役に立ちますね（笑）

ここで４０％越えの戸建てを購入する兆しが見えてきます(^.^)

建築会社に勤めているからできるお話かもしれませんね～

まさかまさかの出来事です(*''ω''*)

これでこの家を買えると更なるキャピタルゲインを狙える！？

勝負に出た指値( ｀ー´)ノ

この時の私に今は感謝ですよ～(#^^#)

これで見事に４３．５％の貸家の誕生です(#^.^#)

首都圏でもゆがんだエリアでこの利回りは狙えますね♪

次回に続く貸家の購入のお話から隣の家をまさか買えることになるとは全く思っておりませんでした(;^ω^)

築古物件でもリフォームをかけずに高利回りで所有することはできます！

さらにタイミングよく二軒続けて買うことができると

将来の出口戦略も有効になってきます(￣▽￣)

次回は最初に購入のお話が出た、高貴な女性のお宅の金額をさらに下げるお話です♪

つづく・・・

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所有物件の購入物語をそれぞれまとめたブログ達です(^^♪

ぜひ見てみてください♪

①【サラリーマン大家デビュー物語】

☆築７年の任意売却戸建て所有のお話(*´з`)☆

②【築５年鉄骨メーカーアパート購入物語】

☆JR駅徒歩９分AP♪金消契約後の悲劇を乗り越えてΣ(ﾟДﾟ)☆

③【初の地方物件購入(^-^)目指せ個人事業主物語】

☆栃木県の鉄骨メーカーAP♪本気の手紙を添えて買付(=ﾟωﾟ)ﾉ☆

☆入居率５０％を満室にできるまでのお話( *´艸｀)☆

④⑤【築4年BBQ付の億越えアパート購入物語】

☆土地を無償提供してもらったおかげで購入(#^^#)☆

⑥木質ハウスメーカーで新築物語(*^^)v

☆コンセプトアパート建築で金利は０・６９％(#^^#)☆

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2019-03-03

『６棟目は初のアパート新築(・´з`・)』コンセプトアパート建築の物語

キャッシュフローサラリーマン大家プレジデントⅢ ハウスメーカー施工

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今回は新築アパートのブログをまとめてみました( *´艸｀)

今までは築浅中古物件を買い進めていましたが・・・

初の新築のお話です(#^^#)

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私は地主ではありませんので・・・

以前に購入したアパートの敷地をうまく整理して新築計画しました(*^^)v

もともとBBQだったスペースに駐車場を確保したのです♪

駐車場を作る際に将来の新築を見据えて配置を考えます(^-^)

ついでにドッグランスペースもしっかりと確保しました(*‘∀‘)

初のアパート名変更も行いました(#^^#)

新しい名前は・・・【プレジデント】です♪

せっかく銘板をつくるならMAP風につくりたい(ﾟДﾟ)ﾉ

とかっこよく（自己満足）作成します(#^^#)

仮にサラリーマン大家が新築するなら・・・

構造は木造住宅が良い( ｀ー´)ノ

と持論があります(#^^#)

本来数年後に計画しておりましたが・・・

銀行との交渉でかなりの好条件の融資が引けました(#^.^#)

やはりハウスメーカー施工は銀行にも強いですよね♪

ただ建てるだけですと15年～20年後が不安しかありません・・・

しっかりとコンセプトを持って将来も勝てる賃貸を建築します(*‘∀‘)

これは結構重要なことだと思います(; ･`д･´)

ペット可物件も新築時からペット仕様にすることが大切(^^♪

簡単な工事でできちゃいますよ～(#^^#)

女性限定にしてしまうとその時点で募集が５０％になるので・・・

あくまでも女性目線で詳細の設備にこだわってみます(*´з`)

不動産投資を始めて数年ですが

地道にやっているとそこそこキャッシュフローがでます(*^^)v

初の新築アパートでしたがサラリーマン大家の私は減価償却期間にこだわり

木造で強いハウスメーカーで建築することにしました(#^^#)

売却をする目線で行けば安い在来アパートも良いかと思いますが

将来まで保有しようとなるとメンテがかからないものが良いと思います♪

またコンセプトアパートは絶対条件だと思います(; ･`д･´)

今後乱立しているアパートの需要と供給のバランスがさらに崩れてきても

空室が出ないようにするのは新築時の工夫か家賃設定です(^_^;)

家賃を確保したまま安定経営させるにはコンセプトが肝心ですね♪

次回は４０％越えの貸家を買う話をまとめます(^-^)

つづく・・・

～～～～～～～所有物件取得の物語ブログ(*‘∀‘)～～～～～～～

所有物件の購入物語をそれぞれまとめたブログ達です(^^♪

ぜひ見てみてください♪

①【サラリーマン大家デビュー物語】

☆築７年の任意売却戸建て所有のお話(*´з`)☆

②【築５年鉄骨メーカーアパート購入物語】

☆JR駅徒歩９分AP♪金消契約後の悲劇を乗り越えてΣ(ﾟДﾟ)☆

③【初の地方物件購入(^-^)目指せ個人事業主物語】

☆栃木県の鉄骨メーカーAP♪本気の手紙を添えて買付(=ﾟωﾟ)ﾉ☆

☆入居率５０％を満室にできるまでのお話( *´艸｀)☆

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2019-03-02

『【４＆５棟目】築４年のBBQ付億超えの物件購入(#^^#)』土地の無料提供をうける物語( *´艸｀)

てる衛門てる衛門さんサラリーマン大家億越え管理会社築浅駐車場

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今回は個人事業主となった私が次に目指した

築４年のBBQ付の億越え物件のお話をまとめたブログです(^^♪

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我が家の近所に売り出されていた億越え物件の下見に行きます(#^^#)

物件下見はどんどん行きますが・・・

この物件は価格が高すぎて私の意向とは合いませんでした(´Д⊂ヽ

本業の商談の同席に来てくれていた不動産屋のひろさんから

見ていた物件購入の話を持ち掛けられて・・・

その場で価格交渉と買付を入れることになります(^o^)丿

文字通り即決でしたね～(笑)

物件を買い付けたので改めて現場に見に行きますと・・・

大変な問題が発生しましたΣ(ﾟДﾟ)

ファミリータイプのアパートにもかかわらず駐車場が足りない(´Д⊂ヽ

駐車場用地と敷地の等価交換を相談しますと・・・

まさかの結果にΣ(ﾟДﾟ)

結果、当初の売り出しよりも約３６００万お得に買えました(#^^#)

なんでも相談してみるものですね♪

いよいよ銀行と交渉です( ｀ー´)ノ

もちろんお世話になっている地銀さんに相談します(^^♪

非常に良い金利と条件で融資が下りることになります(*´з`)

以前の「金消後の否決」事件があるので安心はできませんが・・・

どの収益物件にも必ず売却理由はありますが・・・

この物件はかなり重い理由でした(´Д⊂ヽ

このアパートの未納転貸問題は、２０１９．３月の現段階でも

解決しておらずに訴訟中です"(-""-)"・・・・

いわくつきの管理会社さんよりも

地元に密着している管理会社さんに変更いたします(^o^)丿

早速新しい管理会社さんからもよい提案を受けます(#^^#)

こういうことがあると変えてよかったと思いますよね～(^^♪

ついにドッグラン完成しました～( *´艸｀)

最後に管理会社さんと考えた入居促進のツールです(∩´∀｀)∩

これはかなり効果を発揮してくれました(^^♪

物件紹介も物語にするべきですよね～(*´ω｀*)

と知っている物件でも縁があると格安で買えることがわかりました(^^♪

ただし・・・

未納問題や転貸問題に今も悩まされております(-_-;)

この物件はいろいろと案を出して進化していってます(^-^)

次回は新築アパートを建てるお話をまとめたブログになります♪

つづく・・・

～～～～～～～所有物件取得の物語ブログ(*‘∀‘)～～～～～～～

所有物件の購入物語をそれぞれまとめたブログ達です(^^♪

ぜひ見てみてください♪

①【サラリーマン大家デビュー物語】

☆築７年の任意売却戸建て所有のお話(*´з`)☆

②【築５年鉄骨メーカーアパート購入物語】

☆JR駅徒歩９分AP♪金消契約後の悲劇を乗り越えてΣ(ﾟДﾟ)☆

③【初の地方物件購入(^-^)目指せ個人事業主物語】

☆栃木県の鉄骨メーカーAP♪本気の手紙を添えて買付(=ﾟωﾟ)ﾉ☆

☆入居率５０％を満室にできるまでのお話( *´艸｀)☆

コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽｀)

私が出ておりますので是非宜しくお願いします( ｀ー´)ノ

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2019-03-01

『初の地方物件の三棟目(#^^#)②』半分空室を何とかしなきゃ(ﾟДﾟ)ﾉ物語

キャタツサラリーマン大家ハウスメーカー施工下野市地方の管理会社三棟目二朗先生町井さん積水ハウス

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今回は初の地方物件の物語をまとめました(*´ω｀*)

狙うは５棟１０室の個人事業主( ｀ー´)ノ

そのための６所帯以上の物件購入ですが・・・

のんびり屋の管理会社さんのおかげで半分空室の物件でした(;^ω^)

いろいろ策を練って改善していきましたね～(#^^#)

思い入れのある下野アパート物語です(^^♪

ちょっと長いので二つのブログに分けてまとめます(^-^)

前半のブログはこちらをクリック↓

f:id:President168:20181107130209j:plain

いよいよ銀行と借り入れの話をします(^-^)

もちろんこのエリアの地銀さんです(^^♪

半分空室を何とかしなければなりませんでした(´Д⊂ヽ

のんびり管理会社さんに客付け指導をします( ｀ー´)ノ

管理会社さんの募集形態は信用してはいけませんね・・・(^▽^;)

分からないなら一緒にやれば大丈夫です( ｀ー´)ノ

最後は袖の下で満室になりました～(*^^)v

地方エリアでも十分やり方次第でやっていけます(#^^#)

都心エリアと違い管理会社さんも素直にまじめです(*´з`)

これで念願の５棟１０室を超えて個人事業主です( *´艸｀)

確定申告を一人でやるのをやめて税理士さんを探します(#^.^#)

『専従者給与』が使える点もかなり有効でしたね(^^♪

思わぬ出費もかさみます？？(^^;

満室になった後も満足してはいけないのが私の持論( ｀ー´)ノ

プロパン会社変更で入居者さんにもさらに満足を(^^♪

地方物件に初めて挑みましたが・・・

しっかりとやれば満室経営できることがわかりました(#^^#)

さらにこの物件購入は大学時代の友人でもあり不動産屋に勤務する

『キャタツ』の協力なしにはありえませんでした(^-^)

本当に感謝しています(#^.^#)

今回のお話に全く関係ありませんが・・・

先日キャタツと行ったスキーで撮ってもらった私の写真です(笑)

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せっかく撮ってもらった写真なので掲載しました(笑)

２０年前はもう少し力のある滑りができたのですが・・・

もう怖くてあまり踏み込めませんね(´Д⊂ヽ

・・・・・(^-^;

次回は億越えの物件購入のお話をまとめたブログになります(^o^)丿

つづく・・・

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2019-02-28

『初の地方物件の三棟目(#^^#)①』本気の手紙で買付物語(´ω｀)目指せ個人事業主！

キャタツサラリーマン大家ハウスメーカー施工下野市地方の管理会社

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今回は初の地方物件の物語をまとめました(*´ω｀*)

目的は５棟１０室の個人事業主になることです(=ﾟωﾟ)ﾉ

利回りも重視しながら探して言った物件でしたが・・・

なかなか金額が折り合いがつかずに本気の手紙も書きました(^-^;

思い入れのある下野アパート物語です(^^♪

ちょっと長いので二つのブログに分けてまとめます(^-^)

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エリアを探す方法として・・・

融資をしてもらっている地方銀行のエリアをみる(^-^)

フルローンで引きたかったので条件も銀行に合わせることに(^^♪

先輩大家さんの書籍から場所を探そうとしましたね～(^^♪

見つかると思いませんでしたが(笑)

まさか本当に

写真から物件までたどり着くとは思ってませんでした(;^ω^)

物件探しを始めますが・・・

思うようにいかないものです(/ω＼)

こんな感じで栃木県での物件探しが始まりました(^▽^;)

流通物件は金額が高すぎて合わないと思っていたところ・・・

値下がりを発見( ｀ー´)ノ

特に知識がないエリアの物件を購入する際には

実際住んでいる入居者の話を聞くのが一番ですね(#^^#)

管理会社さんも地方物件は穏やかに管理されてる様子・・・(;^ω^)

そこに売却の理由があることもよくわかってきましたね～

いきなり『鬼のような指値』をするのは失礼なので・・・

『お手紙添えての買付』をします(*´ω｀*)

この効果はいかに・・・(; ･`д･´)

『手残りが心配』との売り主さんの回答に・・・

『すべての諸費用を調べて計算した追加の手紙』

を送ります( *´艸｀)

ここまですることにどのような効果があるのでしょうか・・・(; ･`д･´)

相手がいての不動産購入です(´Д⊂ヽ

なかなかうまくいかないものです・・・

結局手紙の効果はないと思っていましたが・・・

売主さんにあいさつに行き、気持ちを聞かせて頂いた際にその手紙にも

効果があったことを実感するとともに

色々な思いで売却されている売主さんの気持ちに気付きます(>_<)

私に不動産投資の神髄を教えてくれた一件だったと思います♪

明日のブログで少しのオーバーローンの交渉と

半分空室だったこの物件の客付け物語をまとめます(#^^#)

つづく・・・

～～～～～～～所有物件取得の物語ブログ(*‘∀‘)～～～～～～～

所有物件の購入物語をそれぞれまとめたブログ達です(^^♪

ぜひ見てみてください♪

①【サラリーマン大家デビュー物語】

☆築７年の任意売却戸建て所有のお話(*´з`)☆

②【築５年鉄骨メーカーアパート購入物語】

☆JR駅徒歩９分AP♪金消契約後の悲劇を乗り越えてΣ(ﾟДﾟ)☆

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2019-02-27

『サラリーマン大家として初のアパート物件(^-^)』二棟目購入物語(^^♪銀行の悲劇ありましたね・・・

サラリーマン大家フルローンハウスメーカー施工ピースアパート

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今回は二棟目となったハウスメーカー築５年のアパート取得の物語を

まとめてみました(#^^#)

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埼玉県にある駅徒歩９分の鉄骨ハウスメーカー施工物件です(#^^#)

先輩大家さんとの出会いもあり・・・

『不動産投資ってこんなにすごい買い物なんだ( ﾟДﾟ)

　と驚愕させられたことを思い出します(*‘∀‘)』

下のブログを順に見ていってください(^^♪

よく不動産投資物件は

『一棟だけ持とうと決めていた人も・・・

　一つ持つと二つ目が欲しくなる人が多い(*´з`)』

と聞きますが・・・

まさに私もそうでした(^^;)

そして先輩投資家の『トシちゃん』に私のハウスメーカーとしての

知識と常識を覆されたのがアパートを買うきっかけとなります(◎_◎;)

市場に出回っている物件で知識を増やしたり・・・

メンターとの出会いでご指導いただいたりしました(ﾟДﾟ)ﾉ

とそんなお話をしているところに・・・

まさかのピースアパートを売却するという話を聞き・・・

電話で買い付けを入れちゃいます(ﾟДﾟ)ﾉ

もちろん物件を見に行く暇はありませんでした・・・

物件を見るより先に電話で買い付けを入れたおかげで・・・

ライバルに買われずに済むということも学びました(#^^#)

自己資金を家庭から出すわけに行かずにいる私は・・・

何とかフルローンで融資を引けるように交渉します(; ･`д･´)

そして意外や意外にも地方銀行からの融資をこぎつけます♪

地銀はかなり強いことがわかりました(*´ω｀*)

そして無事に契約を済ませて決済に向かう途中で・・・

まさかの地銀との金消契約が実行されないという

とんでもない事態に遭遇してしまいます(´ﾟдﾟ｀)

私自身初めての経験でした・・・( ；∀；)

融資をうまくこぎつけた私は経営するために経費の使い方を

勉強していきます(#^^#)

そのためには清掃は委託してはいけない( ｀ー´)ノ

と気づきました♪

順調に進んでいく不動産投資で思わぬ家庭内リスクに遭遇(/ω＼)

こればっかりは・・・(´Д⊂ヽ

せっかく入手したアパートに更なる利回りアップ策として

自動販売機設置を計画します(#^^#)

なんでも考えて挑戦してみることが大事ですよね♪

ちょっとこまめにブログを分けすぎてしまいましたかね(;^ω^)

フルローンで挑んだこの物件でしたが・・・

勉強になることだらけでした(#^.^#)

自動販売機設置もこの物件で思いつきました(*´ω｀*)

戸建て投資と違ってアパートは威力がありますね(^^♪

特にハウスメーカー施工だと安心です(*^^)v

『ピースアパート』と私は呼んでいます(#^^#)

次回はいよいよ個人事業主を目指していく話をまとめます( *´艸｀)

つづく・・・

コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽｀)

私が出ておりますので是非宜しくお願いします( ｀ー´)ノ

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2019-02-26

『サラリーマン大家スタートとなった一棟目』築7年の任意売却の貸家物語(#^^#)

サラリーマン大家築浅貸家

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今回は今まで所有している物件の購入物語を一つのブログに作成してみます♪

昔やっていたブログでも過去の記事をまとめておりましたことを

先日一緒に後輩と飲んだ際に思い出させてもらいました(#^^#)

初めから見ていただいている方は物足りないと思いますが・・・

途中から読者になっていただいている方はぜひ見てください♪

思い出深い一棟目の貸家の歴史はここから始まりました( *´艸｀)

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『任意売却物件』でした(^▽^;)

物語は下のブログを順番に見てください♪

まずは不動産投資と言っても

築浅・築古・戸建て・アパート・マンション・区分・・・

とかなり悩んだ挙句この物件を選びました(#^.^#)

妻に

『周りの人にばれないように！( ｀ー´)ノ』

と言われていたので変装して内見しました(^-^;

まさかの立ち退き料が発生したのも勉強になりました(;^ω^)

そして荒れた庭木の処理も真夏に変装して行いました(^▽^;)

まさに周りから見ると怪しすぎるやつでした(-_-;)

元のオーナーが海外製のキッチンにしていたのが

良い点と悪い点が出てきましたね～(^^;)

この物語は本当に初期でしたので・・・

『任意売却』という今までに経験のないことからスタートし

妻にも反対されまくって何とか貸家として再生させた物件です(^▽^;)

任意売却なので庭も荒れ放題で自分で伐根伐採しておりましたが・・・

かなり怪しい人として近所にも認識されてしまったと思います(>_<)

是非途中から私のブログをご覧いただいた方には

この物語を最初から見てもらいたいと思いますし・・・

サラリーマン大家としてデビューを考えている方にも

是非見て頂きたいと思います(*^^)v

更に所有して２年目に起こった『外壁剥がれ事件』(ﾟДﾟ;)

これも今後しっかりとどこかで直していかないといけない問題です(>_<)

この物件が私を大家さんに育ててくれました(^^♪

明日からも数日間過去の記事をまとめて一つのブログにします( *´艸｀)

ぜひぜひすべての記事を読んでもらいたいと思います♪

明日は初のアパートを所有した物語になります(#^^#)

つづく・・・

コンサルをしている【菊原智明氏】の新刊に私も載りました(´▽｀)

私が出ておりますので是非宜しくお願いします( ｀ー´)ノ

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是非読んでみてください( ..)φメモメモ

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2019-02-25

『法人化悩みます・・・(/ω＼)』このまま個人事業主でいいのか？・・・(; ･`д･´)

サラリーマン大家個人事業主法人化税率

こんにちは

関東でハウスメーカーでサラリーマンと大家業との二足のわらじで奮闘している

【プレジデント168】です!(^^)!

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さて、前回のブログの続きです↓

今日でブログを開始してから5か月目に突入しました(#^^#)

ここまで続けてこれたのも誤字脱字、計算ミスを暖かく見守っていただいている

皆様方のおかげだと思います( *´艸｀)

毎日更新で154日目になりますがなかなかめげそうになりますが

数年に渡り毎日更新している方って本当にすごいと尊敬してしまいます(>_<)

もう少し楽しい記事をかけるように頑張ります♪

さて・・・『法人化』の悩みに移ります(^▽^;)

私は今現在副業で大家業をしておりますが・・・

個人事業主として運営しております(;^ω^)

『法人化しないのですか？？

　税金負担が減りますよ～(*´з`)』

とよく聞きます(^_^;)

税理士の二朗先生にも何度も相談しておりますが・・・

二つの理由で法人化せずに個人所有で現状運営しております(^.^)

サラリーマン大家さんは本業からの収入に家賃収入が上乗せされますので

基本的に計算すると税率が高くなっていきます(>_<)

f:id:President168:20181215114328j:plain

上記の表が税率です(^-^)

あまり細かくお話しできませんが・・・

私の本業の収入の税率は◯３％のラインです(^-^)

不動産収入がプラスされると40％のラインに軽く行きます(ﾟДﾟ;)

すると当然増えてくるのが税金ですよね・・・(^^;)

私の場合は

・毎年買い足して税金を納めていること

・減価償却がうまく計算できている事

・経費がちょうどよく計算できている事

・専従者給与の活用

を理由に経営が下手なので赤字で申告となってしまっております(~_~;)

すると本業の給料に対してマイナス加算されてしまいますので・・・

本業で納めている税金が戻ってくるのです(*‘∀‘)

経営としては良くありませんので今後は見直しますが・・・

赤字経営になってしまっているので現状は法人化しない方が

良いという判断になっております(^▽^;)

これが一つ目の理由でしたが・・・

二つ目の理由は

『銀行の融資が個人の方が引きやすい』

という事になります(#^.^#)

『赤字になっているのに融資が引けるの？？(; ･`д･´)』

と驚かれるかと思いますが・・・

今のところ今年買う物件までの打診は降りておりますので問題ないかと思います♪

念のため一応お話ししますがもちろん黒字で税金を納めた年もあります(;^ω^)

先日も銀行に相談する際に

『今年の申告も赤字になりそうですが・・・

　融資の問題はありませんか？？(; ･`д･´)

　もし融資にマイナスになるようでしたら

　黒字で申告するようにしますが・・・(>_<)』

『プレジデントさんの場合は問題ございませんよ(*‘∀‘)

　本業の実績もあるので個人の方が融資しやすいですね♪

　ただし

　減価償却以上の赤字にはしないでくださいね(^_^;)』

との回答でした(^-^)

将来的には減価償却もなくなりますし・・・

法人化ももちろん考えていかなければなりません(>_<)

勤め先には法人化の申請も許可もらっているので勤務上の問題もありません・・・

法人化が必要になる前に少しずつ物件整理をしていきたいと思います(^_^;)

来週税理士の二朗先生と最終の打ち合わせがあるので・・・

再度相談してきたいと思います(^▽^;)

明日からは数日間過去の物件所得の物語をまとめたブログを書きます♪

最近乱していただいた方も是非物件の取得物語を見てください(*^^)v

つづく・・・

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私が出ておりますので是非宜しくお願いします( ｀ー´)ノ

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